11月23日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，《条例》将于2023年2月1日起施行。
根据《条例》，上海将加大对个人“二房东”监管力度，要求其开立租金监管专用账户，并按规定将相关资金存入该账户。同时，从事住房租赁经营活动的“二房东”转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记。
《条例》进一步明确了住房出租要求，禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租，并设定规范租赁行为的条款，平衡租赁双方权利义务关系。
混乱生态的租房市场，终于或将迎来逐步规范的可能。
一、除了二房东之外，所有人都希望市场规范。
很多时候，舆论会认为在租房市场的混乱过程中，只有租客是受害者，其实不然。
一方面，房东其实也希望市场规范有边界：虽然说“无法可依”之下可能放任群租，房东可以获得更大收益，但是由此带来的风险，房东也是第一责任人逃无可逃，所以收益和风险其实对等；
另一方面，租客在群租中也不是如舆论这般的绝对受害者，因为群租可能可以降低租金水平，当然对价是居住品质更差、安全风险更大，但不同租客其实有不同诉求，所以不要以为群租是“单方面作恶”，其实也有市场对位的需求。
二、“二房东”的初心就值得怀疑。
二房东的产生，其诉求的初心是——要获利。
所以建立在这个基础之上，二房东作为租房市场的中间商，其初心即原罪即商业 。
所以，本次【条例】在针对二房东问题上的精准规范，至少可以给市场乱象树立红线，包括建立资金监管账户和市场主体登记，虽然未有对群租现象更有针对性的政策条款，但相信随着条例的落地实施，会有一定的外围震慑，毕竟群租是一个很难彻底清除的愿打愿挨，要给政策时间！
三、对整个租赁市场体系的围魏救赵。
【条例】的出台，在直接针对C2C的租赁范围进行整肃的同时，势必也会给各种居住保障体系带来彼此之间的地壳运动，包括长租公寓、人才公寓、经济型酒店长包房、“老破小”的房东直租等等。
看似对“二房东”做规矩，但反哺之后，不仅是房东直租也要被规范化，而且有国有背景和社会属性的长租公寓和人才公寓等等，因为其规范、管理、整洁、安全也会凸显其优点，给租客更多租房选择路径，也是对“二房东一家独大”现在的外围管控。
综上，【条例】的出台，作为受众要以中庸之道来看待：首先不指望租房市场一天会统一规范，毕竟这是一个长期和渐进的管理进阶；但是市场开始被规范，加上对于租房保障的供应不断加大，市场管理和竞争双管齐下，租客还是可以逐步感受到温暖。