“金融16条”落地,银行、信托、开发商如何反应?
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“金融16条”落地,银行、信托、开发商如何反应?

靴子落地,上周就开始盛传的 “金融16条”终于发布,为房地产行业融资引入活水。

11月23日晚,中国人民银行和中国银行保险监联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)。其中对保持房地产融资平稳有序重点提出了6条措施,包括房地产开发贷、个人住房贷款、建筑行业信贷投放、存量融资展期、债券融资和资管产品融资;积极做好“保交楼”金融服务。

其他还包括积极配合做好受困房地产企业风险处置;依法保障住房金融消费者合法权益;阶段性调整部分金融管理政策;加大住房租赁金融支持力度。

同日,国常会也指出要加大对民营企业发债的支持力度,适时适度运用降准等货币政策工具,保持流动性合理充裕;落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策;推进保交楼专项借款尽快全面落到项目,激励商业银行新发放保交楼贷款,促进房地产市场健康发展。

授信密集 开发贷热度回升、审批尚未放松

消息一出,各大机构火速响应,动作频频,各家银行开始密集向开发商签约大额授信。

此外,11月以来,房企在债券融资方面也开始加速。11月23日,中债增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下,出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函,拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据,11月以来,已有4家房地产企业申请储架式注册发行,包括龙湖集团内200亿、美的置业150亿、新城控股150亿、万科280亿。

有房地产融资部人士向记者表示,最近银行在房地产开发贷市场竞争激烈,为了抢夺客户,纷纷下调贷款利率,普遍在3%左右,最低达到了2%区间,不过还是要看房地产开发商的资质和项目情况。据此来看,银行房地产开发贷热度有所回升。

但记者调查了几家银行发现,在具体的执行层面,各银行暂时没有降低审批标准。一家国有大行武汉某支行的开发贷负责人表示,目前,开发贷额度充足,但开发商想要获取贷款依旧不易,民营开发商一般要到总行办理,授信还是很难批下来。另一家股份制银行的开发贷项目负责人也表示,目前还是按照原来的要求在执行。

在贷款利率方面,房地产项目的质量是决定性因素。上述国有行负责人表示,开发贷利率遵循一事一议原则。现在房地产市场仍不景气,大开发商利率在4%左右,民营开发商在5%以上。

一家城商行的开发贷负责人告诉记者,他们银行放贷主要取决于项目情况,“项目好的话,我们可能会不计成本的做,如果项目差一点,在资质、担保方式等方面有欠缺的话,利率可能就高一些,这都可以谈的”。所有审批通过后,大概一个月就可以放款。

上述国有行设定了房地产开发商的白名单。要获得该国有大行的贷款,开发商首先是要百强企业,然后要是白名单客户;如果不在白名单里,就需要评估其各方面表现,项目的盈亏平衡点要达到大概75%。

目前,个人按揭贷款在利率方面调整的余地不多,部分银行在细节上略有宽松。记者了解到,在上海,建行按照收入来算贷款额度比较宽松。

信托行业仍在观望

信托支持也是此次“金融16条”中的一大亮点。《通知》明确提出,保持信托等资管产品融资稳定,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。

信托业协会披露数据显示,截至2022年上半年末,投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元,同比下降31.73%,环比下降9.55%,占比进一步下降至9.53%。

但一位资深信托行业人士告诉记者,目前行业大多持观望态度。一是因为一些信托公司有关房地产行业的存量风险不小;二是因为目前市场里可选的公司或项目不多。

如上述数据所示,尽管房地产信托占比进一步下降,但房地产信托仍是逾期大户。用益信托网数据显示,据公开资料不完全统计,截至11月6日,10月已披露信托产品逾期共有12款,涉及金额40.39亿元,房地产类信托仍是逾期大户,有11款产品逾期,数量占比91.67%,涉及金额39.54亿元,规模占比97.90%。

从全年情况来看,2022年1-10月已披露的信托产品逾期规模总计1043.79亿元,逾期产品数量共166起。其中,截至11月6日,今年以来已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元,规模占比达到73.35%。

该信托行业人士也表示,此前监管部门对于信托等资管产品放款给房地产的规模一直在限制,还要求逐步压缩规模,所以不管是合理还是不合理的融资需求,都受限于规模管控。而此次“金融16条”提出的意见可以视为一种放松的信号。

他表示,信托公司肯定是想持续做这业务,但到目前情况下,信托公司的注意力已经不单纯是房地产公司本身,更多关注到具体项目,也就是主要想法应该还是支持房地产项目,但不一定支持房地产公司,以确保资金闭环使用,能安全回收。

效果依赖终端购买能力

种种支援措施,效果将如何?

中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出,《通知》对房地产行业提供的金融政策支持融资渠道多,既有房地产开发贷款、信托贷款,还有债券融资;金融工具也多,既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类,还有房地产企业债券发行增信支持,以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。

但是,对于房地产行业来说,仅是充足的资金显然并不够带来行业的复苏。

21世纪经济报道记者采访了多位资深从业人士。“我认为短期可能有一定效果,特别是对限购的一二线城市而言,三四线城市可能不会很明显,长期来看效果还是很难说。”一位房地产融资人士表示。

该人士认为,对于房地产企业来说,资金是一方面,但是核心还是要靠销售,所以最关键的问题是终端可支配的购买能力是否足够。

一位银行人士也持谨慎态度,虽然目前各大行给出的授信额度很大,但授信跟真正提款使用还是不同性质。目前看来,这些动作更多的是表态为主。

另一位房地产行业的资深从业人士向记者表示,170家房企的境内债务一年内到期的有2542亿人民币,2500亿的债券融资也就是一年的流动性。希望市场在一年之内完全恢复,压力还是很大,还要看后续的发债情况,系统性危机依然存在。 “金融16条”可以 把一些头部房企从崩溃的边缘拉回来,但是要房地产行业情况好转,销售端的回暖必不可少。

根据克而瑞统计的数据,近年新房市场的销售受到一定冲击,11月前三周合计不及10月前三周之和,跌5%左右,市场持续承压。可见目前销售端回暖尚需时日。

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