突然宣布，限制赎回！9000亿房地产基金被挤兑，什么信号?

作 者丨陈植

编辑丨张星,江佩佩

图 源丨图虫

华尔街两大知名机构最近日子不好过！

全球最大对冲基金——桥水旗下旗舰产品Pure Alpha四季度以来净值大跌约13.2%，全球最大的私募股权基金管理人黑石集团也被爆出：黑石旗下最大的房地产基金被限制赎回资金，理由是太多资金集中赎回，简单而言，出现类似挤兑的情况。

越来越多投资者开始担心一系列多米诺效应正在出现。

9000亿黑石基金突然出手，限制赎回！什么情况？

黑石旗下房地产投资信托基金(BREIT)的日子“不好过”。

近日，由于资金赎回需求激增，黑石集团不得不紧急限制旗下规模高达1250亿美元（折合人民币约9000亿元）的房地产投资信托基金(BREIT)资金赎回业务。

黑石发给高净值客户与机构投资者的文件显示，今年10月，要求赎回资金的申请达到18亿美元，已全部兑现；11月以来集中赎回的资金太多，当月黑石仅能满足BREIT 的43%投资者赎回请求，共计13亿美元；12月仅有极少数赎回请求可以被满足。

通知显示，12月只允许投资者赎回这只基金净资产的0.3%，远远低于此前基金投资合同条款约定的单月2%赎回上限（单季不能超过5%）。

图：该基金有78%的资产投入出租房产和工业地产，在区域上，超过七成位于美国的西部和南部区域。来源：财联社

业内人士分析“抢赎”原因：对美国房地产系统性风险担忧升温

华尔街多策略对冲基金经理对21世纪经济报道记者直言，这背后，是美联储不断大幅加息正令美国房地产市场景气度快速下降，越来越多投资人开始担心美国房地产市场可能出现系统性风险，纷纷尽早赎回资金避险。

图：BREIT前三季的业绩

一位知情人士向记者透露，其实今年以来BREIT在美国房地产市场动荡环境下的回报率达到9%，跑赢不少同类产品，但由于市场对美国房地产市场未来发展普遍悲观，已盈利的BREIT反而成为众多高净值投资者与资管机构争相获利了结的对象。

毕马威(KPMG)首席经济学家Diane Swonk认为，这表明金融市场对美国房地产泡沫破裂的担忧日益加剧。他预计2023年美国的房价或将继续下跌15%。

据标普CoreLogic Case-Shiller全国房屋价格指数显示，受美联储此前采取极度宽松货币政策等因素的影响，2020年3月-2022年6月期间美国房价整体涨幅达到42%。

但随着今年以来美联储持续大幅加息，美国房价涨得快，跌得更快。目前美国主要城市房价已出现连续多月下跌，且成交量快速萎缩。

“在美国房地产成交量与价格双双持续回落的情况下，越来越多资金开始担心房地产信托投资基金将受到波及，导致坏账资产激增与净值大幅下跌，不如早早赎回资金避险。”上述知情人士指出。

他告诉记者，不只是黑石旗下房地产信托投资基金，其他华尔街大型资管机构旗下REITs基金也遭遇不小的资金赎回压力。因为越来越多投资者开始担心一系列多米诺效应正在出现，一是房地产信托投资基金为了筹资应对赎回压力，不得不低价抛售房地产资产，比如12月初 BREIT决定出售其在美高梅大酒店和曼德勒海湾赌场度假村赌场的股份，导致美国商业地产与住在地产估值进一步回落，二是美国各类房地产价格持续下跌，将引发更大规模的资金赎回，导致恶性循环不断出现。在这种情况下，他们能做的就是赶在别人之前尽早赎回资金“安全上岸”。

一位华尔街大型资管机构REITs部门负责人告诉记者，由于美国房地产市场回落已成“市场共识”，目前他们也找不到有效办法留住大量出资人资金，只能眼看着房地产信托投资基金持续“失血”，加速美国房地产市场颓势。

“此前，我们还打算逢低买入一些被错杀的优质资产，但现在我们不得不抛售一些优质资产以应对年底更大的赎回压力。”他直言。

受伤的不止是黑石，桥水基金遭遇“大失血”

记者获悉，截至11月25日，全球最大对冲基金——桥水旗下旗舰产品Pure Alpha四季度以来净值大跌约13.2%，令今年以来净值累计涨幅大幅收窄至6%。

桥水基金之所以遭遇净值大幅回撤，主要原因是它未能及时平仓此前建立的巨额欧洲股票空头持仓，如今欧洲股市持续反弹，令桥水基金付出惨痛代价。

“事实上，桥水基金继续沽空欧洲股票的逻辑无可厚非，在能源风波持续与欧洲经济衰退风险明显加大的情况下，欧洲股市的确面临较大回调压力。但令桥水基金没想到的是，美联储放缓加息步伐令欧洲股市得到喘息机会，令桥水不得不回吐今年以来大部分收益。”一位华尔街多策略对冲基金经理向记者直言。

“事实上，桥水基金与黑石的遭遇，反映当前华尔街大型资管机构正面临的两难局面，即他们无法在抑制短期净值波动与长期投资获利之间实现较好的平衡。”

桥水基金的“无奈”

成也沽空欧股，败也沽空欧股，俨然成为今年桥水基金业绩表现的真实写照。

究其原因，6月底桥水基金的欧洲股票沽空规模高达105亿美元，参与沽空的欧洲大型上市公司数量达到28家。

这令桥水基金业绩表现相当靓丽——旗舰产品Pure Alpha II在今年上半年一度实现32%的回报率。

记者获悉，8月桥水基金一度减持欧洲股票空头头寸获利了结。但很快他们又重返沽空欧洲股票阵营。9月以来，桥水基金又增持约30亿欧元的欧洲股票空头头寸，其中包括沽空安联保险、拜耳制药、ASML等。

究其原因，桥水基金认为能源风波持续发酵与产能迁移，加之欧洲高通胀持续与欧洲央行采取激进加息举措，都令欧洲经济衰退“雪上加霜”。

“事实上，桥水基金沽空欧洲股票的逻辑无可厚非。但它似乎忽略了美联储放缓加息步伐对欧洲股市的提振效应。”上述华尔街多策略对冲基金经理认为。过去两个月，受美联储未来加息幅度放缓影响，大量资金开始回流抄底欧洲股票，令泛欧斯托克600指数回升约13.3%，拖累桥水基金巨额欧洲股票空头头寸盈利骤降与净值大跌。

在他看来，桥水基金四季度以来净值大跌的另一个重要因素，是三季度桥水基金减持40.79万份安硕核心MSCI新兴市场ETF(IEMG)与66.76万份先锋领航富时新兴市场ETF(VWO)，导致他们同样错失了四季度新兴市场资产回升收益。

一位熟悉桥水基金投资操作的对冲基金人士向记者透露，通过分析桥水基金三季度的调仓操作，可以发现桥水基金似乎在押注全球央行大幅加息令四季度全球经济明显衰退，因此他们大幅减持美股与新兴市场资产，并加大沽空欧洲股票的力度。

值得注意的是，11月底桥水基金创始人瑞·达利欧（Ray Dalio）表示，全球格局正面临着债务和债务货币化相关的重大金融挑战、部分国家地区出现内外部冲突，以及干旱、洪水和疫情等自然灾害的重大影响。在这种情况下，分散化投资才能在不降低回报情况下大幅规避风险。

这位熟悉桥水基金投资操作的对冲基金人士透露，四季度以来桥水增加了高信用评级债券等安全资产的配置，以此对冲风险资产下跌风险。但没想到美联储放缓加息步伐令风险资产估值短期回升，打了桥水基金一个措手不及。

所幸的是，由于桥水基金年内回报依然达到6%，目前桥水基金遭遇的资金赎回压力不大，且不少投资者认为短期净值大幅回撤不等于桥水基金投资策略失败，随着明年全球经济衰退风险加大，桥水基金沽空欧洲股票仍有望获取可观回报。

年底赎回潮要来？

记者多方了解到，受桥水基金净值大跌与黑石房地产基金大量资金赎回的影响，如今越来越多华尔街大型资管机构纷纷采取现金为王策略，以应对年底的资金赎回潮。

“鉴于明年全球经济衰退风险加大，众多资金都会选择极其保守的投资策略，赶在年底前撤离所有他们认为存在剧烈下跌风险的金融资产。”一位华尔街大型资管机构资产配置部主管向记者直言。

九方智投首席经济学家肖立晟向记者表示，随着美国企业盈利能力下降，不排除明年一季度美股将出现剧烈波动风险，无形间将加快各路资本撤离风险资产避险的步伐。

上述华尔街大型资管机构资产配置部主管坦言，如何安抚出资人情绪并留住他们资金，俨然成为华尔街大型资管机构的新挑战。目前他们采取两项举措，一是尽可能减持出资人眼里的高风险资产，二是采取大量衍生品对冲持仓风险。

“此外，我们正考虑增加黄金ETF投资占比，因为很多出资人认为当全球经济遭遇衰退风险时，黄金的避险属性会带来可观的回报。”他指出。