看懂数据，才能看懂楼市。
2022年深圳楼市成绩单来了，一个字：惨。
通过复盘数据，住鉴局总结出了2023年6大买房关键信息。
答应我，今天这篇文章一定要好好看完。
1、房价跌回三年前，今年有希望止跌；
2、今年深圳库存有10多万套房，重点要刺激需求；
3、体量大、价格低、产品选择多的刚需盘还是成交主流；
4、豪宅仍然是硬通货，会率先回暖；
5、深圳利好在路上了，但全面放开就别想了；
.....
往下看更多关键结论和分析。
房价没什么下跌空间了
大家最关心的还是，房价跌了吗，今年会涨还是跌？
深圳楼市已长期处于冷静期，从2021年2月到2022年年末，房价一路下行。
据最新数据显示，至2022年11月，深圳二手房均价为57354元/平。相比2021年1月份高峰期的77285元/平，下跌了约26%。
听起来是很夸张，但这个价格，也只是跌回到了2020年初的水平。
大家可别忘了2020年深圳房价的“非正常”上涨，这波跌幅相当于把异常涨幅的泡沫给挤掉了。
图源：网络
整体来看，房价跌幅从2022年下半年开始放缓。
继去年9月跌幅收窄至今，深圳房价整体来到底部，维持在5.7-5.8万/平之间，相对处于一个较稳定的态势。
即便成交量还很惨淡，但房价再跌的空间基本已经很小了。
部分房价腰斩的网红盘，比如前海、宝中被炒作的热点盘；百花片区、南二外等老牌名校学区；八卦岭片区等等。
在经历了近一年猛烈下跌后，2022年下半年也基本止跌探底，不再大幅下跌。
八卦岭近年房价变化，来源片区二手房成交房源统计
仅供参考
除开这些房源，从整体来看，房价的下跌并没有想象中的那么夸张。
2023年救楼市是板上钉钉的事，所以叠加利好刺激（关于政策本文后面会详细分析），大家不必过于悲观。
10万多套房的库存
深圳成交不能再惨下去了
知道去年数据差，但没想到这么差。
根据深圳市住建局数据，2022全年新房住宅成交34441套，二手房住宅成交21701套，加起来一共是56142套，是近15年来的最低值。
图源：宏盛楼记
从深圳楼市之前15年的数据来看，最高峰时期，二手房的月均成交量能去到1.3万套；
正常水准则是维持在月均5500-6000套左右；
就算是行情不好的2021年和2008年，月均成交量也能达到3923套和3575套。
而去年二手房月均成交量只有2086套，可以说是最差的成绩了。
图源：宏盛楼记
这个数据有多夸张呢？
我来给大家算个数。
目前深圳的新房库存加上二手房库存，一共是7.8万套。
图源：深圳市房地产信息平台
图源：深圳市房地产中介协会
按2022年的去化速度来计算，这些房子已经足够深圳卖上16个月。
再加上今年预计新入市的167个新盘、3万套保障性住房，去化速度就更久了。
去化难？
这可能深圳从未有过的烦恼，毕竟以前被吐槽的都是“供应不足”。
现在供应跟上了，成交拉胯了。
但别急，其实深圳与其他有库存压力的城市本质上是有区别的。
1768万人口的深圳，不缺购房需求，如今只是被抑制住了，因为缺乏预期缺乏信心。
最高峰时期像2009年，深圳一年可以成交23万套房子，正常水准一年也能去化十几万套。
只要有利好能激活这些购房需求，目前的库存对于深圳来说并不是压力。
对于刚需来说，供应跟上最大的利好就是选择空间大了，多的是房子可以挑。
体量大、价格低
刚需二手房更好卖
在深圳，不同区之间的二手房市场量能差别很大，判断价值需要综合对比。
二手成交如此惨淡的市场里，谁能买得好更能看出实力。
从区域来看，龙岗果然又是成交大头：二手房全年卖出5202套；
其次是福田、南山，分别是4369套和3532套。
图源：数据维度
从二手房成交数量上看，龙岗排名第一。
落实到个盘，则是集中在布吉、大芬等片区，像桂芳园、龙珠花园、信义假日名城等体量大、价格低、刚需产品较多的楼盘。
但这里要注意，二手房成交量最多，并不意味着该片区的流通性就最强。
根据深圳市房地产信息平台数据，龙岗二手房的库存量为11090套，远远大于福田的6506套。
所以从成交占比上看，二手房流动性最好的其实是福田，成交占比高达7成。
所以，对刚需购房者来说，可以优先选择龙岗这样的大库存市场，量大，价格也友好；新房和二手房之间价差也不大，可做的选择也多些，对刚需来说很友好。
但如果是在意升值空间的购房者，则最好避开这样的市场。成交量多并不能意味有更好的价格涨势，关键还要看新房供应、以及一二手房的价差。
如果新房供应常年充足，且二手房价格并无优势，则流通会相对困难。想要未来好卖房价还能涨，建议还是在核心片区和辐射范围内选择。
豪宅仍然是硬通货
什么样的房子卖得好？
据统计，2022年深圳大概有近100个住宅新盘入市，但开盘去化超6成的只有23个项目，全年仅6个楼盘日光。
要知道，2021年深圳光是日光盘就已经多达36个。
新房难卖的大环境下，豪宅的表现却格外亮眼。
去年深圳共有14个豪宅项目入市，四千余套总价千万的豪宅，整体去化超过了70%。
从海德园A区239套豪宅日光开始，到华润城润玺二期开盘去化88%；
再到福田岗厦天元1：2.17的入围比例，还有招商玺家园的当天日光......
豪宅凭借绝佳的核心地段资源和优质的产品，依然备受富豪追捧。
二手房方面，深圳顶豪片区的价格，整体上没有太大变动。
即便有少数报价较低的房源，也是业主对房源进行抛售，很快就会有买家消化掉。或是由于户型朝向等特殊原因，有部分降价出售的房源。
大面积、高总价（3000万以上）的豪宅成交数量在去年1-8月同比增加超过了2400%。到了年末也仍有翘尾行情，价格稳中有涨，依然是硬通货。
图源：丁祖昱评楼市
以位于南山深圳湾的恒裕滨城花园为例，从2021年到去年9月，170平户型的价格几乎都是在5500万上下浮动，非常稳定。
到去年12月，恒裕滨城花园170平的户型成交价还上升到了6100万。
图源：尚臻房
回顾每一次行情变化，都能发现每次都是豪宅带头回暖。
深圳不会全面放开
或将细分领域/群体出政策
回顾2022年，全国总共有295个省市，出台了近600次松绑政策。
图源：中指研究院
针对房地产市场需求端的松绑政策层出不穷，但一直反应平平。
直到去年年底，信贷、债券、股权“三箭”齐发，融资环境开始放松。
最大的信心支撑就是，12月中旬的经济会议重提房地产是国民经济支柱产业。
紧接着热点城市也跟进放松救市，比如佛山、东莞这两个华南新一线城市宣布全域解除限购，风向开始转变。
那深圳会出台什么政策利好呢？
先明确逻辑，深圳不会全面放开限购限贷限售。
毕竟这种力度的利好会让楼市迅速反弹，深圳不敢冒险。现在就要求稳，不能暴涨，但也不能继续跌了。
大的基调上，深圳还是会参照北上广的动作，步子不会迈得太大。
但有可能会细分领域和群体出台政策，降低购房难度和成本。
1、小范围放松限购。
比如没有摆在明面上的单身公寓。
官方的回复是单个特批项目不限购，但实际上，已经有部分小区的单身公寓确定不限购，过户可以直接打网签，“低调执行”。
图源：深圳市房地产信息平台
还有可能的是“双证合一”，这也能释放出一部分改善需求。
2、降低交易成本。
1月5日，深圳正式试点“带押过户”，买卖二手房又可以省一笔赎楼费。
点击蓝字回顾：重磅！深圳官宣带押过户，买房又省几万块
另外二手房参考价调整也是大概率事件，比如与市场价差太大的楼盘能否调整，能否与银行房贷脱钩。
广州中介平台上，已经可以看到具体挂牌价了。虽说指导价并未取消，但广州已经有多家银行不按照指导价，而是按成交价和评估价孰低原则来进行放款。
图源：贝壳
像调整750万豪宅线降低买房首付、将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年等举措出否会出台，值得期待。
此外，如果深圳房价持续下跌，房贷利率还有希望下调。
1月5日，央行发布通知：新房价格环比和同比连续3月下降的城市，可以下调甚至取消首套利率下限。
据统计局数据，深圳9-11月新房价格环比都下跌，但同比仅11月下跌。关键看12月和1月份数据，如果继续跌就可以降息，刚需月供又能节省不少成本。
3、释放改善群体的购房需求
一直都在说要支持改善性购房需求，但却没有实际的政策利好落实。
改善客是目前入市意愿最明确最强烈的群体，只要他们动起来，市场就能被盘活，从而带动刚需信心。
无奈首付太高，再加上指导价威力，过去一年大部分改善客换不起房、换不了房。
目前深圳二套房首付为7-8成，名下无房有贷首付为5-6成，是全国换房首付最高的城市，如果可以降低1-2成，将大大减轻改善群体的购房成本（以深圳最为普遍的1000-1500万总价改善房源算，动辄少几百万）。
如果真的降首付，可能也会辅助放松认贷这种手段。
昨天（1月5日）住建部部长也表示，对购买二套住房、以旧换新、以小换大、生育多子女家庭给予政策支持。
图源：财联社
所以说利好是一定会来的，但具体怎么出，还是要看官方~
几点建议
刚跨到2023年，购房者的预期还是没有变化，希望指导价成交、谈价的购房者居多。
但反观正在售房的业主，却都想着先暂停观望下行情，一切等春节后看行情再说。
住鉴局一直在说，对于楼市未来的走向，大家不用过于悲观，但也不要过于乐观。
不用过于乐观是因为，房住不炒的主基调没有变化，全面放开限购限贷限售基本没啥可能。
虽然能理解一些业主想赶紧把之前跌的赶紧涨回来，但是也不用太飘。要想尽快出货，还是要价格诚意。
不用过于悲观是因为，从大环境上看，目前还是处于买方市场，二手房依然有谈价的空间，购房者看到合适的房子，还是要该出手时就出手。
新房方面，明年购房者仍然有得挑。供应量巨大，光潜在入市的新盘就有167个。
其中供应量较多的是：宝安30个项目、龙岗30个项目、南山29个项目、龙华21个项目；
供应量较少的是：光明17个项目、坪山16个项目、福田12个项目、罗湖6个项目、盐田3个项目、大鹏2个项目、深汕1个项目。
住鉴局挑选了2023年值得关注的一些楼盘，包括宝安都市茗荟花园二期、盛意家园、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居等几个著名的捂盘项目在内。
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