微观这一年•代建｜用“共建”盘活“变量”项目，蓝绿双城能否趟出“保交楼”新路子？

随着去年以来各地“保交楼”举措的加速落地，不少停工楼盘项目被陆续盘活。

值得注意的是，代建企业在保交楼过程中起到了举足轻重的作用。以蓝绿双城控股集团有限公司（以下简称蓝绿双城）为例，这个由宋卫平与曹舟南共同创立、以“共建”模式运营的公司，2022年就频繁地出现在大众视野，在全国共签约30余个项目。

近日，《每日经济新闻》记者实地探访了蓝绿双城位于大湾区接手的部分项目。如广州增城的悦峰，目前已正常开盘，部分楼栋已进入封顶阶段；位于增城新塘的晓风云著已完成封顶，据现场工作人员介绍，首批房源预计3月30日交房。

蓝绿双城方面1月12日通过微信告诉记者，“公司一直在积极响应地方政府号召，积极落实‘保交楼、稳民生’，过去一年通过与信托、银行、AMC等金融机构合作，与央企、地方国企联合共建，在广州增城、佛山南海、上海黄浦、杭州临平、杭州余杭、温州苍南、温州乐清等地签约30余个项目。在研判、诊断1000余个项目的基础上，公司探索出了变量纾困、存量增值、增量发展的新路子。”

多个“变量”项目被盘活

记者注意到，在蓝绿双城体系内，“烂尾”或“停工”项目被统称为“变量项目”，“这是对行业的尊重，也是对项目和市场的尊重。”

1月14日下午，记者采访了蓝绿双城大湾区负责人赵中光。据他介绍，“集团在业务上专于共建，业务范围包括小股共建、融资共建、委托共建、合作共建等多种服务模式。此外，自己也在大湾区与多家企业洽谈合作事宜，包括物业服务、生活服务、城市服务等，都是未来布局的重点方向。”

事实上，2022年蓝绿双城在大湾区纾困了多个变量项目，包括广州的悦峰项目、晓风云著项目和佛山的柏誉苑项目，目前都已成为项目的实际操盘方。

广州悦峰项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在蓝绿双城盘活的项目中，甚至有部分楼盘属于该片区内的“网红”项目。

如位于广州增城的悦峰项目，在首次开盘时就已经是当地的“网红盘”，在原操盘房企出现流动性危机后进行了商业化重整，项目由蓝绿双城与光大信托参与联合共建。

记者1月14日在现场看到，悦峰项目招牌上共建商的名字也已显示为“蓝绿双城”。项目案场工作人员向记者透露，“项目较为核心的优势还是教育和区位优势，率先交付的是1-4栋，第一批预计年底交楼。”

广州悦峰项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

而另一个位于广州增城新塘的晓风云著项目整体体量并不算大，仅4栋住宅和1栋商业综合体。该项目营销人员王斌告诉记者，“目前项目已接近准现房状态了，第一批房源交付时间为今年3月底，第二批预计9月底交房。”

据王斌透露，晓风云著项目原来由一家本地房企操盘，后来因其出现流动性危机，项目曾停工超过4年。“现在项目是由广州市中级人民法院主导的广州市首例破产预重整项目，我们也是2021年年中的时候参与立项，10月份全面进场，目前这个项目已经卖了三分之一左右。”

在接手该晓风云著后，除了对营销中心重新设计装修、对户型重新进行优化、对主体结构重新调整外，在王斌看来，较为核心的还是对债权的处理。“原来的债务怎么处理？债权人的利益诉求是怎样的？这些都是接盘后相对来说比较复杂的事情。”

广州增城的晓风云著项目现场 图片来源：每经记者 陈荣浩摄

蓝绿双城方面向记者表示，参与这类停工楼项目，资产持有人（包括金融机构和投资人）愿意找蓝绿双城来做共建，主要也是因为公司的品牌影响力和专业服务力。

“对购房者来说，关注的是品质和交付；对城市管理者来说，关注的是‘保交付’和稳定；对投资人来说，关注的是收益和退出。而蓝绿双城的商业模式，就是以资产持有人为主要服务对象，在对标的资产提供研判、监管、开发等基础上，要做的是保障资产持有人、标的资产合作方、消费者、服务商和城市管理者的权益，实现共建共赢。”

“共建”模式助力“保交楼”

事实上，在与蓝绿双城管理层以及各项目员工交谈过程中，对方提到最多的两个词汇就是“共建”新模式和“啄木鸟计划”。

在与蓝绿双城项目现场工作人员交谈中，他们对于项目是属于“存量”“增量”还是“变量”有着基本一致的认知。特别是“变量”一词，是由蓝绿双城于2021年6月份首次提出。

王斌告诉记者，“公司对于不同项目的处理方式不大一样，有的变量项目是通过商业重整，包括与投资人、债权人协商最终确定方案，蓝绿双城扮演着共建商的角色；而有的接盘项目是原来的企业爆暴雷了，肯定会对项目品牌产生影响，蓝绿双城则会重新规划项目品牌，重新做定位规划等。”

而在赵中光看来，共建的本质是在操盘团队核心竞争力表现之下整合资源实现各方利益平衡，充分创造项目价值，共建共赢。

“比如存量项目通常指那些各种指标已经固定的，政府那边已经备案，工程进度已基本完成，对企业来说他们希望的是帮他们兑现存量土地、存量资产的市场价值。而变量市场则需要多方参与，需要提供系统性的解决方案，包含从成本、营销、工程、政策等全流程。而增量市场包括了对地方政府、地方国企提供城市规划、用地设计等。特别是要与各主要金融机构、境内外投资者深入开展‘资本共建’。”

蓝绿双城方面告诉记者，2022年蓝绿双城在广州、佛山、上海、杭州、温州等地新签约30余个共建项目。目前，蓝绿双城已进驻北京、上海、广州、深圳、杭州等40余个重点城市，签约项目超过100个。

据1月10日克而瑞发布的《2022年中国房地产企业代建综合能力排行榜》，蓝绿双城位列TOP10，排在第7位。

记者查阅蓝绿双城官网发现，在提及自身的产品体系，主要包含TOD、青年创业公寓、品质高层住区、高端低密住区、城市综合体、大型综合社区和产业小镇7大类别，代表项目达20余个。