一月百强房企销售遇冷 部分优质民企韧性强

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文 | 雷达财经，作者 | 郑茜宛，编辑 | 深海

受购买力不足、春节假期等因素影响，开年百强地产企业销售低迷。

中指研究院数据显示，2023年1月，TOP100房企销售总额同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，当前新房成交出现较大跌幅，说明房地产行业依然延续去年第四季度的疲软态势，由于楼市降温具有一定惯性，预计短期内房地产行业依然维持在较低位水平。

具体到各家房企，根据克而瑞的数据，1月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到28家。其中曾经的龙头房企融创中国，单月同比降幅达到了74.6%，以71亿元的销售额跌出TOP10；另外时代中国、奥园集团等暴雷房企单月销售金额不足10亿元，相较去年同期“腰斩”。

从竞争格局来看，TOP100房企继续分化，呈现出央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足的现象。尽管前有保交楼任务，后有多项宽松政策护航，但在分析师看来，修复仍将是今年的关键词，且分化格局将延续。

百强房企销售低迷

复盘来看，中国房地产经过多年高速发展，在2022年已经出现了明显的拐点，全年商品房销售面积、房地产开发投资双降。

根据国家统计局数据，2022年，全国房地产开发投资为13.29万亿元，相比2021年下降10%。其中，住宅投资为10.06万亿元，下降9.5%。

随着投资金额下滑，与之相关的房屋施工面积、新开工面积和竣工面积都有不同程度的下滑。

对房企而言，由于受到行业自身流动性不足和疫情等多种因素带来的负面影响，2022年，“活下去”普遍成为主要目标，全年的销售数据也表现的不理想。

统计数据显示，全年地产行业商品房销售面积比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。以百强房企统计口径来看，销售总额约为7.6万亿元，同比下降41.3%。

新房成交方面，中指研究院报告显示，2022年，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近40%，绝对规模为2015年以来的最低水平。

进入2023年，房地产行业疲软态势依然延续。

根据中指研究院数据，1月，TOP100房企销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，环比下降51.6%。由于1月逢春节假期，且市场活跃度有所下滑，致TOP100房企单月销售额环比下降达51.6%。

同时，TOP100房企权益销售额为3025.4亿元，权益销售面积为1997.5万平方米，同比分别下降35.2%和40.5%。

新房方面，销售规模较年前出现明显下降，1月份重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅仍超两成，降幅较去年12月有所扩大。

中指研究院报告认为，短期来看，供需两端政策有望持续发力，特别是核心一二线城市，需求端政策或进一步加强，修复市场信心，带动处于观望状态的购房者入市。但对于大部分城市来说，经济环境、房价预期仍有待修复，市场企稳或需要更长时间。

克而瑞数据显示，1月份TOP100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%，较2022年2月的降幅也达11.8%。

该机构分析师预计，短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖的迹象，整体销售将保持低位运行。

在国盛证券分析师金晶看来，首先目前购房者对未来预期依然偏弱，信心是制约新房销售的一大症结。其次春节周房企推盘积极性普遍不高，房企在一二线城市更多是以续销项目为主，新推盘主要在较低能级的城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，从目前1月份TOP房企销售情况和新房成交量来看，房地产行业依然处于信心不足、预期不振的状态，预计行业修复会是较为漫长的过程。

行业或继续分化

在整体销售下滑的背景下，大规模“洗牌”已是房地产开发领域的一大现象。

从2022年的数据来看，根据第三方机构的统计，去年销售额过1000亿元房企数量仅剩20家，相比上一年有23家房企从千亿元销售规模阵营中消失，包括中国恒大、世茂集团、中南置地、金科集团、阳光城、中梁控股、龙光集团等等。

其中，中国恒大在2022年仅实现销售额455.3亿元，同比缩水89.7%；世茂集团全年的累计合约销售总额约为865.2亿元，同比减少67.85%。

在仅剩的20家千亿元规模房企中，央企、国企数量占据了“半壁江山”。而民营房企仅剩下了6家，且销售额纷纷大跌。以曾经的标杆房企融创中国为例，2022年其实现销售额1692.1亿元，相比2021年的5976亿元业绩大幅下滑71.7%，排名也由上一年的第3名滑落至第11名。

中邮证券在一篇报告中指出，房企洗牌的原因包括市场缩量、结构调整，但根源是行业规则改变。三道红线、银行贷款集中度、集中供地、预售资金监管等政策，推动高杠杆、高周转等模式谢幕。

2023年，房地产行业利好政策不断，包括部分出险民营房企也在融资层面“破冰”，从过去的暴雷风险向“软着陆”靠拢。

有数据显示，自2022年12月以来，A股已有15家房企发布了定增方案，预计总募集资金423.15亿元。

据中指研究院监测，1月房地产行业信用债融资297.2亿元。除央国企及已经发行过增信债券的民企外，中骏、雅居乐等中型民企也新加入到发行行列，出险房企也有成功发行。

但业内预计，从利好政策落地到真正的恢复预计还需要更长时间，这期间部分优质房企止跌企稳，中小房企竞争力不足的局面或将持续。

从1月份数据来看，保利发展以295亿元销售额位居榜首，万科、碧桂园分别以278亿元、270亿元分列第二、第三名。不过保利登顶，与另外两家销售金额大幅下滑有关。

中指研究院数据显示，2022年1月，碧桂园、万科位列销售榜第一、第二名，销售额分别为504亿元、335亿元，而排名第三的保利发展销售业绩为279亿元。

除了TOP3的排名发生了变动，销售额超百亿的第一阵营房企，在1月份为13家，较去年同期减少2家；销售额在50亿-100亿元的房企有9家，较去年同期减少13家。

其中一些典型房企，在1月份的合约销售金额出现较大幅度下滑，也值得关注。据克而瑞数据，碧桂园合约和权益金额分别同比下滑45.4%和42.1%；中海地产在1月份销售为125亿元，同比下滑15.4%；绿地控股销售金额103亿元，同比下滑14.2%；金地集团销售金额为92亿元，同比下滑38.5%；融创中国销售金额为71亿元，同比下滑74.6%；新城控股销售金额为56.6亿元，同比下滑28%。

除了上述房企，旭辉集团、世茂集团、金科集团、中骏集团、雅居乐和富力地产，在1月份的合约销售金额分别下滑40.6%、39.9%、57%、39.2%、71.1%及69.8%。

中金研报指出，当前房企分化发展逻辑已进入循环实现阶段，2022年强信用优质房企在销售增速、拿地强度、融资规模、盈利表现等方面均于行业内领先。

克而瑞报告也认为，目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

最高预亏250亿元

近期以来，多家上市房企陆续披露2022年业绩预告。

同花顺iFinD数据显示，截至2月13日，已有70家A股上市房企发布2022年度业绩预告。其中，30家房企预计将实现盈利，占比超过四成。

招商蛇口、绿地控股、陆家嘴、新城控股、合肥城建、世荣兆业和中洲控股等虽然预告去年业绩为盈利，但预计净利润同比下滑均超过6成。

在所有净利润预计亏损的房企中，最高亏损超过100亿元的有5家，超过50亿元的有8家，超过10亿元的有22家。

目前的“亏损王”为荣盛发展，其预计2022年的亏损金额从2021年的49.55亿元扩大到190亿-250亿元。亏损原因主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。

公司大幅增亏引发了深交所的关注，被追问亏损同比大增的原因及合理性，及收入、净利变动趋势是否偏离同行可比公司等情况。

天眼查显示，荣盛发展成立于1996年，注册资本为43.48亿元，于2007年8月份在深交所主板上市。荣盛发展起家于河北廊坊，是京津冀一体化的受益者，但近年来地产融资环境持续收紧，荣盛发展前期扩张的后遗症也开始出现，并首次出现公开市场债务违约。

1月30日，民生银行公告称，荣盛发展旗下的一款债券“20荣盛地产MTN001”截至到期日2023年1月23日，未能足额兑付本息，构成违约。去年7月份，这款债券获得展期，分7期兑付完成，但兑付至第二期便已违约。

不止荣盛发展，资产减值也是其他风险房企净利润下滑的重要原因。数据显示，2021年，华夏幸福、阳光城、蓝光发展分别计提资产减值达131.88亿元、69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。

最新预告显示，蓝光发展预计2022年亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右，主要原因便是其再次计提了约160 亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

同样最多预亏百亿元的阳光城，亏损原因除了利息费用化金额增加、投资收益减少，还有公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备的原因。

中指研究院企业研究总监刘水表示，当前市场仍在底部运行，当期项目结转较少，部分企业存在以价换量加剧毛利率下行。同时，当前资产减值压力加大，企业需计提相应的存货跌价准备，从而影响当期利润。

而在利润滑坡之后，尤其对于那些尚未完成债务重组的房企来说，首要目标还是化解债务问题，其次是寻求经营上的转机，改善长期亏损的不利局面。