之前我们详细分析过丰台丽泽、亚林西、大红门、西局、首经贸板块。
丰台还有一个很重要的板块必须得聊聊——
新宫板块
01
当下新宫板块的问题是什么
长期以来，新宫板块有一个问题——
虽然他从来不缺豪宅基因，但是因为过去缺少足够的土地供给，
尽管有很多的改善需求来置业，但是没有对应的产品。
你会发现，当改善圈层想来新宫置业时，他的选择是空白的。
衡量一个板块成熟而且有实力的标志，就是这个板块有刚需小区、改善大平层、豪宅别墅，满足了不同圈层的购房要求。
这种有什么好处呢？可以保证板块内人口不容易外流。
刚需想要置换，可以买改善大平层，
改善小区想要置换，可以买豪宅别墅。
所以置换链条是通的。
那么新宫呢？
关于新宫，大家有两个印象。
第一个是泰禾金府大院、中粮天恒天悦壹号豪宅产品。
金府平层建面约150-175平、别墅约200-400平，中粮天恒天悦壹号是建面约130-175平大平层和建面约220-350平叠拼。
第二个是以南庭新苑为首的，这些相对次新的刚需盘。
其中以建面60平左右的小两居为主。
所以100-150平区间内高端品质的大平层是空白的。
未来刚需想要置换，那么就要流动到其他的板块，
豪宅别墅买家虽然也有，但想要二次置换或者复购，也缺少对应的产品。
这样新宫的短板就出来了。
从新宫的底子来看，四环+强地铁优势+醇熟商业，新宫本来就是一个很成熟的豪宅板块和改善板块了。
但是新宫真的缺少更多好产品来承载板块价值。
图：新宫板块大概位置
新宫的硬件配套是实打实的存在，所见即所得。
双地铁、成熟的商业配套、干净的城市界面都是看得见，用得上。
图：万达广场和建发·璟院所在位置
但是很长一段时间，新宫关注度最高、最受欢迎的，却是刚需群体。
造成这样的结果，到底是为什么？
今天我们梳理下新宫发展的脉络，相信大家对于新宫，以及他后续的增值保值情况，会有一个更清晰的认知。
当然以下仅仅是我个人的看法，你杠就是你对。
02
新宫的第一次发展
现在我们知道，新宫站是大兴线-4号线和19号线双地铁站，都是纵贯南北的重要地铁线路。
这两条线的最大作用是解决了部分在东西海朝丰五区上班的通勤问题。
这两条地铁线覆盖了丽泽、西单、金融街、西直门、中关村等北京重要产业商圈，也就导致了新宫是以上产业圈辐射的居住区。
而19号线是后修的，早期的新宫发展，来源于4号线的加持。
图：4号线和19号线站点
大兴线新宫站是在2010年左右开通。
很长一段时间，大兴线-4号线是北京南北方向交通运输的主力。
图：4号线站点
由于南边房价、房租比北边便宜，新宫板块成为诸多中关村从业者，在多方权衡之后，最好的选择。
所以早期的新宫，居住群体主要分为两大类：
一部分是以老北京土著居民为主。
另外一部分就是上述产业区从业者。如果想要满足性价比，想要稍微新一点的房子，想要环线，想要配套，想要地铁。
那么新宫可能是最合适的选择。
比如预算300-500万的群体，可以看悦谷首城、合顺家园，南庭新苑、阳光星苑，都是刚需置业的选择。
像南庭新苑，他的流动性超级高。平均一个月就可以卖10套左右，在大牛市的时候，可以冲高到20多套——这样的速度，绝对不低于北京的大部分刚需板块。
新宫的第一次发展，其实打出来的底子很好。
无论是从圈层还有流动性来看，他的下限很高。
问题就在于第二次发展的时候，新宫步子迈的太大了。
03
新宫的第二次发展
如果说4号线给了新宫板块第一次发展的机会，那么19号线促进了新宫的崛起。
2021年12月底，地铁19号线一期（牡丹园——新宫）正式开通运营。
图：19号线站点
19号线一期可以称为“金融精英专线”，沿途太平桥、平安里、积水潭等，是金融从业者聚集地。
另外，19号线经过草桥，转大兴机场线，适合经常出差的宝子。
转10号线，向东通往国贸、向西去丰台科技园—总部基地，可以兼顾双职工家庭通勤。
在景风门换乘14号线，三站抵达丽泽商区。
19号线还是大站快线，行驶速度非常快，从南四环新宫，到北三环牡丹园，不过半个小时，缩短通勤时间，体验感极佳。
19号通车后，也极大缓解了4号线运输压力。
所以，19号线得到了包括金融街工作在内的，更多城市精英的关注。是一个很好的可以获取更多改善圈层进入新宫的机会。
但是呢，借着19号线的契机，新宫却抢先做了豪宅——
中粮天恒天悦壹号、泰禾金府大院就是在19号线运营之前入市的。
2017年下半年，天悦壹号的入市的限价就是8万/平。而当时他实际上的定位达到了10万/平。
从板块的逻辑来看，当时的新宫，大部分是一个刚需的板块定位。
刚需板块，可以过度成改善板块，但是直接入市豪宅，就形成了产品和板块间的错配。
这么问题就来了，新宫除了公园懿府的改善，泰禾中粮们的部分平层，改善产品非常少。导致了新宫的圈层是割裂的。
很长一段时间，新宫的产品两极分化太严重——刚需安置房很多，而1500万以上级别改善又都是大户型，很贵。
这就是上文提到的，新宫圈层上产生的割裂感。
一个板块如果有割裂感，中间改善断层的时候，那么这个板块的天花板是非常受限的。
接下来，新宫的任务，就是补足中间的改善圈层。
幸好，未来新宫还会有更多改善新盘的供应。
04
建发·璟院与新宫板块的相辅相成
重点来说建发·璟院这个盘吧。
上周周日我们小规模组织了一波人去看房，现场人很多。
当天接待应该是超过了400组。一个很热的数字。
图：建发·璟院所在位置
建发·璟院很好的弥补了新宫改善圈层对于优质住宅的需求。
他的户型是建面约106平三居、建面约128平四居、建面约133平四居以及建面约153平四居，总价约880万-1300万左右。
从总价来看，刚好是当下改善群体的的主要购买区间。
从单价来看，建发·璟院目前限价是8.3万/平左右。而中粮天恒天悦壹号，区间内户型挂牌价在9-10万/平。
泰禾金府大院同等区间户型挂牌价在8.6-9.4万/平。
这个价格买入倒挂，不会站岗。
图：贝壳网站房源
图：贝壳网站房源
随着建发·璟院的落定，那么来自丰台丽泽、西城金融街、海淀中关村、朝阳国贸等核心产业区的人员会入驻这里，而且这部分群体在不断增加。
我们知道，单纯吸引土著，房子只在一个狭窄的小范围内流动的板块是没有前途的。
板块真正的崛起，要看是否有产业人群、新北京人的不断进入。
4号线+19号线的配置，同时又有合适的对标楼盘，那么新宫还可以发展的更好一些。
建发·璟院的到来，可以让新宫整个版块的改善属性更成熟，未来的保值升值空间包括流通都能有保证。
如果提到自住的话。
从地铁新宫站B口出来，就是万达广场，已经营业多年，日常购物、餐饮、娱乐消费够用了。
万达广场西南方对面，还有大悦春风里，里面的品牌店铺、连锁餐饮，网红点心也都有。
如果你觉得这还不够，从地铁新宫站出发，向南一站，城南最大综合性商超——荟聚，附近还有宜家、山姆会员店等。
新宫板块已规划建设多年，基本设施配套已完成。
以新宫站为核心，槐房西路两侧的城市界面也不错。
从这个角度来看，新宫还是优胜于南城多数的区域。
从2022年开始，我有一个特别强烈的感觉，就是环线发展，又成为了主场优势。
前些年我们很多城市，不仅仅是北京，都在大刀阔斧的发展新区，做规划描摹蓝图。而现在大部分的新区，要么是进入了平静的沉默期，要么度过了最高光的阶段还找不准定位。
因为整个大环境的影响，大家买房又变得保守。
当新的区域无法判断时间成本，甚至成败几率也无法把握的时候，那么买入一个成熟的区域，可能是更多人的理智选择。