来源： 凤凰网房产深圳站
楼市进入金九银十，深圳新房纷纷加快推盘节奏，不少项目晒出热销成绩单。但近日有消息称，光明满京华金硕华府项目疑似开盘去化数据造假！
该项目在9月12日获批预售，推出住宅产品704套，根据项目官宣数据，9.23日项目开盘后卖了437套，去化率62%。折后三字头价格带简装，看似“诚意满满”，但事实真的如此吗？
开盘数据造假、“保价”被打脸，律师回应：有风险
如今开盘已经过去一个月，经凤凰网房产核实发现，官方数据显示该项目实际总网签数为130套，总备案数为42套，总销售比例仅为18.47%。销售套数差距为307套，百分比相差44%，作假数据悬殊。
自新房市场销售降温后，开盘去化数据骤然下滑，许多开发商为求“成绩”，除了在开盘数据上动手脚，也玩起了各类花式营销套路。满京华金硕华府就曾打出了“保价”声明：
对于保价操作，似乎许多网友不买账，表示：“是套路，不相信！”。
值得一提的是，距离开盘一个月的时间，现在有消息称项目又出新折扣了，最低价格达到了3.6w/㎡，这里也就可以看出，开盘时的“保价”承诺有多不靠谱了，无非是一个营销新玩法，而且有风险。
事实上，这并不是满京华第一次打出“降价补差价”情况，根据媒体报道，2022年4月，位于深圳大鹏的住宅新盘“满京华云曦花园”因为销售去化缓慢下调了备案价，调价幅度达17%，此后有传言称，开发商计划向前期业主退回价格差额，总补偿金额在3000万元左右。至于这个补偿是否已经执行到位，凤凰网房产将持续跟进报道。
针对此类情况，凤凰网房产咨询了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，她表示：降价保差价，一般来说，只要不违反法律的强制性规定是有效的，购房人如果想要购买房屋，可以将该宣传页保存起来，并且将该内容增加到协议之中。同时，购房人也需要注意，降价补差价是一种营销手段，实践中很难衡量购房人购买的房屋是否降价以及降价的标准也很确定，如果真发生价格纠纷，后期的维权会有一些难度 。
三房只做一卫，得房率低，周边配套缺乏
价格“卷”出新低，但低价的背后产品到底怎么样？接着我们来看看产品情况。
满京华金硕华府项目在光明狮山片区，离地铁站最近约1公里，周边无商场。整个项目总计7个建筑用地。计容总建面65万㎡。其中一期为金硕华府，计容总建面13.7万㎡。容积率6.0。本次备案为2、3栋共704套住宅。
从项目基本情况来看，在光明也不属于亮眼的，毕竟同区域内现状包含待建和已售的有约20000套，现状也实在是卷。
从户型产品上来看，整体得房率偏低，且多数房子朝向不佳，设计也存在不合理之处。例如：89㎡ 能做个中规中矩的三房，但只能做1卫！这个设计很难评，属于很明显的硬伤，未来流入二手市场也毫无竞争力！
再比如：建面约98-100㎡的3房2厅2卫户型，客厅开间包墙才3.6米。次卧最小的仅约5.5㎡，另一个仅约7㎡左右。主卧也仅约11㎡左右。有网友表示：认真了解才发现，120㎡的户型总价是上去了，但得房率还不到90！
加之周边配套地铁、商圈都跟不太上，生活服务需要依赖后期新房的入住才能好转，所以整体来看，满京华金硕华府本身产品的短板还是很明显。这也就能理解为什么项目打出低价仍然成绩不佳了，毕竟现在购房者情绪更为理智，产品是否抗打才是项目去化的关键因素。
满京华多个项目出现质量纠纷，口碑一路下滑
便宜的前提下质量怎么样？市场的反映是，这两年的满京华的口碑一直不太行。
满京华集团主要扎根于深圳旧改，涉足造车、教育等板块。企业一方面通过旧改项目转化、销售回款保持运营，另一方面也通过抵押、股权出质等方式，获取融资。与此同时，旗下公司也面临着合同纠纷、行政处罚等问题，也偶有经营异常。在深圳开发了满京华云晓、松岗满京华云著、满京华云曦等多个楼盘，但过去两年市场口碑并不叫好。
此前，凤凰网房产就曾跟进曝光了满京华云著项目疑似墙体塞满泡沫，涉嫌严重货不对板。虚假宣传，且业主与开发商多次沟通问题也未能得到处理。此外，据报道，2019年6月，多名满京华云晓业主投诉，称其交房出现房顶开裂，墙体渗水，厨房漏水，门框包边填充垃圾等严重质量问题。
此外，据业内人士爆料，满京华金硕华府所在地块也存在违规施工被罚款的情况。据信用中国显示，满京华金硕项目05-10（金硕华府）地块，6月份与7月份，因两次都无《建设规划许可证》施工，被光明区新湖街道先后罚款121.6万元，150.5万元。
最新数据显示，深圳新盘供应量和二手挂盘量都创了新高，截至10月23日，深圳全市共有57944套有效在售二手房源，较上周增加661套。业内人士就指出，这种环境下，房价短期内不会出现明显反弹，所以，单打价格战忽视产品打造的项目，显然不是购房者优先考虑的。