2016年，是上海楼市大热的一年。
那一年，新盘开盘“一房难求”，并在开发商捂盘惜售、一幢楼两幢楼地开的“饥饿式”营销中，房价开始飙涨，有机构数据显示，2016年上海全市新房成交均价38462元/平方米，同比上涨19.34%。
那一年，卖得超级火爆的，除了彭浦、张庙等市区板块以及九亭、大场等近郊板块外，还有一个远郊板块，那就是奉贤海湾板块，全年卖了1835套房，均价为15229元/平方米，房价涨幅高达47.8%。
谈到奉贤海湾板块，必然绕不过棕榈湾项目，棕榈湾项目由上海同丰开发，于2007年入市，至今已有16年时间，几乎全程见证了海湾板块的发展，同时也切身经历了板块房价的跌宕起伏，从“云端”到“谷底”。
今天我们要讲的，就是棕榈湾项目的别墅小区——棕榈滩高尔夫别墅，小区属于一线海景别墅住区，纯独栋、自带18洞高尔夫球场、海景酒店…………可以说是海湾板块最高端的小区之一，有媒体报道，2014年时，棕榈滩高尔夫别墅项目售价就已达87662元/平方米。
Part.1
当时有多风光，现在就有多落魄，用来形容棕榈滩高尔夫别墅再也合适不过。
今年以来，随着上海同丰房地产开发有限公司进入破产清算，其名下的棕榈滩高尔夫别墅的房产也被陆续摆上拍卖台。
11月16日，阿里法拍网显示，棕榈滩高尔夫别墅有7套别墅房源被法拍，地上建筑面积459-799㎡，起拍价在506万-1197万/套。
整体来看，该批次房源热度依旧不是很高，除了金汇塘路301弄棕榈滩别墅110号有9人报名参拍、吸引了近万次围观外，其余房源也就2-3人报名参拍。
最终，7套别墅中，3套因无人报名或者无人出价流拍，4套溢价成交。
溢价成交的4套房源中，金汇塘路301弄110号全幢最受欢迎，共9人报名参拍，122次竞价，最终该房源以总价约638万成交，高出起拍价132万，单价约12570元/㎡。
而溢价率最高的则为海马路4199弄123号全幢，该房源建筑面积约977.4㎡（其中地下建筑面积约178.24㎡），虽然该房源仅有3人报名参拍，仅32轮竞价，但最终以总价1511.6万成交，高出起拍价350万，溢价率30%，单价约18914元/㎡。
尽管此次棕榈滩高尔夫别墅成交的4套房源，均高于起拍价成交，但是与前几年小区成交的法拍房价格相比，近乎腰斩。
2021年9月，棕榈滩高尔夫别墅176号全幢被法拍，该房源建筑面积约732.92㎡（其中地下建筑面积约234.69㎡），房源起拍总价1154万元，吸引了5人报名参拍，最终在经历了120轮竞价后，以总价1754万成交，高出起拍价600万元，折合单价约35205元/㎡。
2020年8月，棕榈滩高尔夫别墅351号全幢被法拍，该房源建筑面积约332.38㎡，起拍总价747.2万元，吸引了7人报名参拍，最终在经历了70轮竞价后，以总价954.2万成交，高出起拍价207万元，甚至比评估价还高了20.2万元，折合单价约28708元/㎡。
Part.2
事实上，这种现象不仅仅是只发生在棕榈滩高尔夫别墅，上海有很多小区，甚至包括一些“天花板级别”的高端小区，在时间的侵蚀之下，也都不免风光不再、在法拍房市场上乏人问津……
比如浦东陆家嘴颇具代表性的滨江住区——世茂滨江花园，小区建造于2002-2010年，整体社区维护得非常好，居住品质颇高。
2020年11月份，世茂滨江花园一套48楼、建筑面积约330.58㎡的房源被拍卖，吸引了12人名报名参拍，最终以总价3615万成交，折合单价约10.9万/㎡。
而今年10月份，世茂滨江花园一套46楼、建筑面积约335.64㎡的房源被拍卖，评估价4000万元，起拍价仅有2800万。
虽然较评估价打了7折，但是该标的仅吸引了2名竞买人参拍，竞价17轮后，最终成交价约3002万，折合单价仅约8.94万/㎡。
作为上海高端住宅的标杆楼盘之一，翠湖天地一直是市场的“香饽饽”，早前，无论是在二手房市场还是法拍房市场，一直都备受追捧。
2017年7月，翠湖天地御苑的一套法拍房被9人争抢，在经历了115轮报价后，最终超过评估价成交，折合成交单价约14.8万元/平。
2018年8月，翠湖天地嘉苑的一套26楼的法拍房更是被12人争抢，最终超过评估价700多万成交，折合成交单价约16.6万元/平（不含车位价格）。
而今年以来，小区热度骤降。日前，翠湖天地4期挂出一套11楼、建面约296.31平的法拍房源，该房源市场价8598.9万，而起拍价格仅有6879.12万。不过虽然起拍价格相当于是市场价的8折，但是截止到发稿前，该标的仅有1人报名，不过尚未出价。
据悉，该房源为第二次挂网拍卖，在今年5月，该房源曾经以6979.12万开拍，当时的市场评估价8698.9万，不过当时因案外人对拍卖的标的物提出异议，所以被中止拍卖。
有业内人士指出，在二手房市场火热的时候，法拍房热度会比较高，会拍出高溢价，成交单价往往会远高于市场价格，而现如今，受大环境影响，上海楼市降温明显，法拍房的热度和价位也会随之下跌。