一脚跨出老弄堂，一脚迈入新生活——去年底虹口区瑞康里城市更新试点项目签约率达98.63%超过生效比例，这几天，居民们正忙着找房、搬家。
瑞康里，上海市创新城市更新模式机制首个试点项目。不同于旧改征收，对瑞康里而言，签约生效、居民搬迁，只是阶段性成果。这里，实施的是“申请式腾退”方式的改造更新：交地后，这片风貌保护区将通过保护风貌肌理的成套改造迎来新生，居民可通过回租、回购的方式“回”到老土地，而改造后的里弄式住房、租赁式住房也将引来新住客，形成“新老共生”的居住社区，守护“烟火气”，留住“人情味”。
居民安置方式如何创新，资金难题如何解决，群众工作如何做通……在市地产集团与虹口区“市区联手、政企合作”探索下，瑞康里在“关关难过关关过”中探路前行。
创新四种安置方式，开创资金平衡新机制
瑞康里始建于上世纪30年代前后，是上海市第一批历史文化风貌保护街坊。2019年明确被纳入上海城市有机更新项目，不纳入旧改征收范围。启动城市更新时，这里住着693户居民，灶间合用占比达85%，卫生间合用占比达70%。根据《市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》，这里可通过原址改建的“里弄式房屋成套改造”方式，成为独用成套住房，提升居住品质，改善居住环境。
但具体怎么改，没有先例可循。
“让城市留住记忆，让人们记住乡愁。”有专家指出，风貌保护不能停留在保护建筑风貌、弄堂肌理，更要通过“留住人”实现活态保护。结合瑞康里具体情况，就是在腾退部分居民后，仍留下一些居民在此生活，延续文脉。
经数十次调研、访谈，瑞康里项目首创四种安置，为居民提供多元选择：置换腾退（货币化安置）、异地实物安置、回购原地建设房屋、回租原地建设房屋等。
“选择回购、回租的居民数量比预想的多。”虹口区第二房屋征收事务所相关负责人坦言，其中有住了一辈子的“老土地”，也有割舍不去情感的“小年轻”，还有被这片风貌街坊所吸引的“新上海人”。原地建设房屋的面积从50至120平方米，涵盖7种不同房型。
瑞康里项目实施主体是虹口更新公司与虹房集团。虹口更新公司由上海市地产集团与虹口区属国企合资设立，负责资金筹集和项目开发。试点过程中，也开创了资金平衡新机制，即通过“政府主导、居民自愿、市场参与”的多主体协商协同和资金共担机制，进一步降本增效。一方面，向居民推出回租、混合产权回购等方案，强调市场与保障相结合。另一方面，对于选择回购、回租的居民，当前只发放过渡费，而不发放房屋补偿款，相当于大家共担成本，从一定程度上缓解了企业短期筹措大量资金的压力。
结合历史文化风貌保护要求，瑞康里沿街底楼将依原样开设商铺，以社区商业及配套赋能高品质建设，多样选择多策并举，实现烟火传续与新老居民“共生”。
帮助居民“吃透”政策，前瞻研判争取时间
“城市更新，既然是新模式，居民就有个接受的过程。”瑞康里所在的嘉兴路街道旧改分指挥部相关负责人说，项目推进过程中，工作人员将相关法律条例梳理后形成相关文件汇编，并结合居民常见问题编制《百问百答》，召开百余场圆桌会、座谈会等，帮助居民“吃透”政策。特别是综合分析四种安置方式的特点，结合居民实际情况，帮助他们选择利益最大化、最得实惠的方案。
瑞康里涉及共有产权房较多，租赁情况普遍，容易滋生矛盾。虹口区法院联系市高级法院、市第二中级法院、市铁路运输法院等形成沟通磋商机制。虹口区法院成立“城市更新工作专班”，安排执裁庭工作人员深入基地，帮助居民就地化解矛盾，争取捧回“最大蛋糕”。专班还通过与基地工作人员加强沟通，对可能产生的法律问题进行探讨，提前研判。“前瞻研判争取时间，降低城市更新成本。”虹口区法院院长肖凯说。
“城市发展的成果，最终要惠及人民。”虹口区主要负责人表示，从历史实践看，城市更新是走好现代化道路的必由之路；从转型需要看，高品质更新是带动未来发展的必要之举；从价值取向看，全要素更新是建设人民城市的必然选择。瑞康里项目的多重探路，形成可复制可推广经验，为更多零星地块更新改造提供了参考与样本。