今年以前，我们心中关于上海豪宅的样子，很多时候应该是这样的
沿着上海内环看得见三件套的江景大平层们
在衡复风貌区全上海只有约一百栋的老洋房
还有佘山边上那一个个超大面积的独栋城堡
以上三种，也就基本涵盖了上海所有的豪宅产品形态
而时间到了今年
上海豪宅市场的格局即将被一种横空出世的产品所打破：风貌别墅
我们最近在统计2024年上海楼市相关数据时
发现仅在今年，上海浦西内环内预计就有33盘有风貌别墅供应
预测项目，仅供参考
这个数字之多，代表着这种产品进入市场时有点让人猝不及防的凶猛
尤其对于上海市区别墅来说，从去年1盘到今年的33盘，可谓是超量供应了
除了多之外，我们还关注到的是价格
风貌别墅在上海楼市一次又一次扮演的是“房价刺客”的角色
上海新房的房地联动价一再由它们打破
比如，瑞安翠湖滨江的21万/㎡不仅刷新了当时上海的最高地块联动价
它还以一己之力让杨浦滨江房价冲上了20万/㎡的单价，此前杨浦区联动价最高不超过13万/㎡
再比如没过多久，黄浦区嘉里金陵东路风貌别墅，便又以25万/㎡联动价超越瑞安翠湖滨江，把上海土地联动价最高记录再推高了一个层次
而我们看到，目前上海新房最高的房地联动价格，都是由风貌别墅产生
加上部分地块不再对小户型占比和套数进行要求
这意味着开发商做豪宅的自由更大，在统计过程中，风貌别墅最大户型面积达到550㎡，也意味着总价将会更贵
首屈一指的地段、稀缺的别墅业态、屡创新高的价格，加上独具特色的文化底蕴
今年上海住宅的天花板，就将在这33个风貌别墅新盘中产生
让我们赶紧来看一看
01
上海未来最贵的住宅，它会是什么样
说到这里，你肯定也好奇这个问题
从房地联动价格其实就可以猜到谁会是今年上海住宅的天花板价格了
人民广场板块的海玥黄浦源，很可能出现今年最贵的房源
效果图，仅供参考
它约25万/㎡的别墅联动价，预计将推建面约550㎡的大户型，总价最高预计将达1.8亿以上
这两个数字，无论是单价还是总价，都预示着这个盘在冲击上海新房的天花板
去年第8批次，海玥黄浦源超高层产品抢先一步入市，而让人期待风貌别墅则很可能在今年一季度末二季度初进入市场
海玥黄浦源7号地块是历史风貌保护街区，建筑限高12米，地块容积率仅约1.3，预计这个地块会是纯墅社区
海玥黄浦源别墅效果图，仅供参考
项目不仅推出了联排和双拼，居然还有6套独栋别墅产品存在
在限墅令越来越严格的今天，独栋别墅在全市范围内也少有新房入市
此前入市的独栋产品一般都是旧房新卖，全新独栋的稀缺度可想而知
海玥黄浦源别墅效果图，仅供参考
海玥黄浦源这6栋建在人民广场旁边的全新独栋别墅
很可能就是今年上海新房的天花板，相信豪宅玩家们已经在翘首以盼了吧
同样25万/㎡的还有嘉里金陵东路项目，预计将推3层的联排、合院产品
项目沿街一侧保留了金陵东路特色的骑楼建筑，不仅独具风格，还可以起到风雨连廊的作用
嘉里金陵东路项目效果图，仅供参考
嘉里金陵东路项目还有大量的商办，住在这里，可以零距离体验十里洋场的繁华商业
在市区，当然是越低密的项目越珍贵，接下来看看容积率最低项目：上海弘安里
上海弘安里效果图，仅供参考
去年年初，由招商蛇口、绿城中国、上海地产联合开发建设的上海弘安里项目正式亮相，设计图一经公布就惊艳四方
容积率仅约1.1的纯墅社区，在寸土寸金的上海内环内真的太过奢侈
上海弘安里效果图，仅供参考
石库门里弄的设计，老上海原汁原味的青砖、红砖、石箍
让当时习惯了现代铝板、欧式石材的上海楼市眼前一亮
这是为上海旧改量身定做的产品，在文化氛围浓厚的虹口区四川北路，带着魔都特有的典雅精致
自这之后，里弄风貌别墅的浪潮就席卷了上海内环内的旧改地块
同样的纯墅社区还有容积率1.4的瑞安翠湖滨江
土拍时，杨浦区地块破纪录的21万/㎡联动价着实把从事地产多年的大伙吓了一跳
整个办公室都在沸沸扬扬地讨论杨浦要拿出怎样的作品才能匹配这样的价格
优秀港资瑞安集团也不负众望，直接拿出了最顶尖的翠湖系列，打造里弄风貌纯墅社区
瑞安翠湖滨江效果图，仅供参考
一个真正配得上超强规划的超级顶豪，对于有着无限可能的杨浦滨江，这一作品无疑是锦上添花的存在
看到这几个天花板项目的不管方案也好，效果图也好
都能感受得到，开发商拿出全部诚意做出与地段、价格相匹配的产品
今年内环豪宅的激烈竞争程度，避免不了一场“厮杀”
02
但是除了别墅，还产生了一种争议性极大的产品
33个风貌别墅盘即将入市
与之相伴入市的还有一个比较受争议的产品——超高层住宅
是的，不少风貌别墅项目的另一面，社区的另一种产品可能是楼层高达40-50层的超高层建筑
不过，这类产品的出现也是有原因的，和地块的容积率限制有关
不少地块在出让的同时，规定了风貌保护地块的建筑风格、限高
但同时也规定了地块的总容积率
在我们统计的数据中，容积率大于等于2的地块有11个，容积率最高甚至超过了7
因此，为了平衡风貌别墅产品的低密，项目一般都会搭配高层、甚至超高层建筑
超高层+别墅社区，均为效果图，仅供参考
有不少旧改地块在文件中标明要保留地块原有风貌，因此不可能加高建筑高度
所以，未来超高层+风貌别墅的搭配可能会是市区旧改项目的一种新趋势
怎样将超高层和别墅分开管理，是开发商不得不面临的挑战
但我们也看到，一些项目给出了比较好的解决方案
比如，海玥黄浦源利用地块的物理分隔
拿下两个地块，一个做高层社区、另一个则全部都是风貌别墅，两者在物理上有一定距离，居住体验完全就是两个小区
海玥黄浦源示意图，仅供参考
另一种，万科高福里超高层和风貌别墅虽然同处一个地块
但设计师则巧妙地运用了地块原有建筑和学校进行了物理分割，让别墅区与超高层有了两个独属小世界
万科高福里示意图，仅供参考
静安淮安里的地块虽没有物理距离，也没有原始建筑切开地块
但项目在别墅和高层直接做了一大片草坪花园进行分割，既增加了社区公共空间，也让别墅区与高层区互不打扰
淮安里示意图，仅供参考
总之，大多数的开发商会选择物理分割别墅区与高层
无论是利用地块的先天优势还是后期通过景观的手段实现两区分离，很少会看到别墅高层混杂的社区
让喜欢超高层建筑的客户享受城市天际线
让希望享受私密生活的客户拥有较为纯正的别墅体验
这也会是未来开发商面对这类旧改地块，必须要去思考和解决的问题
03
最缺地的上海市中心，为何风貌别墅现在大量涌出来
众所周知，上海内环内面积很小，仅占全市土地面积的约1.93%
往年别说别墅，就连普通商品房也少有内环内的供应
而今年，为什么突然多了如此大量的内环别墅供应
主要还是得益于上海旧改的全新策略
2017年以来，上海旧改思路从“拆改留”转向“留改拆”
在城市更新的同时，保护城市风貌、留住城市文脉被越来越多地重视
2019年，新版《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》正式通过
规定了位于历史文化风貌区和风貌保护街坊内的旧住房更新，应当符合风貌保护相关法律法规的规定
源自《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》
这就意味着，具有上海特色的石库门街区在旧改过程中，原来的里弄风貌会被保留
这类地块低矮的建筑形式，低密的里弄格局，最适合做别墅产品
风貌别墅的集中入市，就是因为近期有大量保留原始风貌的旧改地块供应
其实，上海2022年供地计划中，旧改土地供应就大幅上涨了
2022年旧改住房用地52.5公顷，比2021年增长了75%
与此同时，简单粗暴地拆除老旧建筑盖新楼的旧改方式，得到了进一步优化
不是简单地拆除重建，而是在将历史风貌最大限度地保护下开发新住宅
得益于这种旧改模式
之前住宅用地供应量十分紧张的浦西内环
不仅有了土地开发的新机会，还能推出更加稀缺的别墅产品
在寸土寸金的上海市区，越低密的产品越珍贵，对于开发商的资质要求也更严格
我们看到
如今上海已有不少地块在招标时明确规定，要有旧改经验的开发商进行参与
换句话来说
未来开发商想要在上海市区做豪宅，很可能需要以下三个条件：
1、大量参与上海旧改的经验
2、将风貌别墅产品做出彩的能力
3、平衡超高层住宅与别墅区的能力
曾经的石库门摇身一变，成为豪宅别墅再度回归
它们曾经承载着上海厚重的历史文化，也记录了几代人在这座城市的酸甜苦辣
如今华丽转身，作为顶级豪宅再次成为了大家关注的楼市热点
上海更黄金位置的地块，需要吸引更优质的房企参与开发
因为，这不仅是造房子而已
也可以说，这是一次属于上海城市更新的“单盘主义”