一批次官宣至今，22盘已有半数露面，而真正有点水花的，依然只有普陀顶楼。
曾经市场期待值颇高的“大热”盘，虽然还没入市，但购房者突然就感觉不香了，比如徐汇的嘉俊庭和浦东新杨思的宸杨名邸，这是为什么？凤凰网房产上海站近期实地探访了部分一批次楼盘，今天与大家共同讨论一下。
Part.1
宸杨名邸：前滩2.0大饼吃不吃？
宸杨名邸是一批次里风评很复杂的一个盘。有人觉得它所在的新杨思板块规划能级很高，产品和户型也可圈可点，但也有人认为9.9万/㎡的价格难言性价比，新杨思“大饼”最近又遭遇一些不利传言……
小凤凰于近日实探宸杨名邸，现场看到，工地上有1只塔吊在运转，楼体已经盖至4-5层，售楼处就在项目附近，尚未开放，门口保安表示“得年后了”。
宸杨名邸又称浦发新杨思项目，虽然一批次早早过会占座，但至今连推广名都没公布，并且据传要3-4月份才会入市，确实让人摸不着头脑。
2022年9月上海第三批次集中土拍中，浦东新杨思首发地块（杨思社区Z000602单元20C-14地块）被浦发集团所属浦房集团成功拍下，成交价45.37亿元，房地联动价99000元/㎡。
地块位于金色中环·新杨思总体规划的北片区，土地面积5.31万平方米，容积率1.7。地块内含有一个幼儿园、5%保障性住房和15%租赁住房。
宸杨名邸北侧和东侧被老公房南江苑包围，西侧是规划中的住宅地块，项目距离6号线高青路站步行约1.2公里。
新杨思规划脱胎于浦东大三林板块的杨思，随着恒大建材、石材城等低端产业的搬迁，在浦东内中环间腾出了规模可观的空地，2021年浦发集团请了国际一流的建筑设计事务所参与谋划，这里被规划了大量商办、学校、公园等，定位“上海生活消费新高地”，也被外界解读为“下一个前滩”。
不过几年过去，这里进度稍显缓慢，只有宸杨名邸这一个住宅项目在动工，其余地方还是一片荒地。本来作为一个10万左右的新房，宸杨名邸户型和产品都还不错，再加上新杨思规划的话，应该不会太难卖，但是前两天市场突然流传一则关于“金色中环发展带非公益项目暂缓实施”的传闻。传闻真假尚不可知，不过“浦东发布”5天前还提了2024年要加快“金色中环”的建设。
因为这个利空传闻，目前宸杨名邸的前途突然充满未知，也让许多原本关注的买家望而却步。总之，如果是期待宸杨名邸产品力而想上车无可厚非，但如果是看中“新杨思”规划的买家，恐怕确实需要好好考虑一下了。
Part.2
嘉俊庭：清水样板间让人“下头”
相比上海房企拿地3-5个月开盘的平均速度，嘉俊庭同样也是一个“慢性子”楼盘。2022年9月23日第三批次土拍中，嘉华集团联合徐汇城投与上海龙华以37.3亿元竞得华泾镇XHPO-0001单元D1-2、D5B-1地块，住宅套数下限487套，房地联动价为8.1万元/㎡。
根据最新公示，徐汇嘉俊庭共推出440套房源，约99m²-146㎡3-4房，项目将于1月27日开启认购，至1月31日结束。
项目最受人诟病的就是这个传播广泛的99㎡清水样板间。过低的窗墙比、不合理的厨房冰箱位置，无智能马桶等，都引发许多人吐槽。
小区外部不利因素也有点多，东北方向800米左右的距离，是徐汇精神卫生中心新院；西南方向约1.3公里处，是殡仪馆益善山庄；南侧是150米高层商务办公地标，采光可能受影响；西北侧的一块环境卫生设施用地也存在不确定因素。
再加上小区不是纯人车分流，户型、得房率都不占优势，附近还有1公里外的闵行绿城沁兰园（7.6万/㎡）和万科朗拾花语（7.7万/㎡）两大竞品，都给嘉俊庭的销售之路加大了难度。
Part.3
五坊园四期：上海豪宅放松限价了？
14.65万/㎡的五坊园四期（备案名：庆成名庭），不只是一批次楼盘中价格最高的新盘，也是上海近几个月以前最贵的项目，让人不禁怀疑：为什么它是2024年上海第一个露面的豪宅盘？为什么它的价格批这么高？
要知道五坊园上一次入市是2019年，彼时才11.1万/㎡，四年多过去，同样的地段和相似的产品，竟然涨了3万多一平，被外界点评为“五坊园捂盘效果达成”。
跟三期的神秘风格相同，五坊园四期本次入市依然低调非常。凤凰网房产上海站近期实探发现，当前五坊园四期售楼处仍未开放，外界传言年初八开始认筹。
虽然外界习惯于将此项目称作五坊园四期，但实际上其推广名为黄浦·庆成府，开发商上海南方集团是把它当成一个全新的项目来打造的，小区位于南房集团开发的明日星城的东侧。
五坊园四期地块北至中华路，南至东江阴街、西至跨龙路、东至糖坊弄，总用地面积16104方，总建筑面积83075.4方，地上建筑面积56708.9方，地下建筑面积26366.5方。容积率3.365，地块北面沿街自带商业，规划总户数236户。
五坊园开发商南房集团主要做南市区的拆迁旧改，因此豪宅打造能力存疑，不过南房本次请了请了融创代建代销，融创又请了GOA设计团队，让人期待值提升。
项目自带5000㎡的商业，这次共推出226套171-240㎡3-4房（所以四期应该还留了几套别墅待推），户型设计
五坊园四期是五坊园各组团中位置最好的，东侧邻近董家渡金融城、融创外滩壹号汇，离9号线小南门地铁站步行仅约200米。项目北侧和西侧是明日星城和浩城华苑，都是老高楼，发展受限。
从地段上看，五坊园确实不算传统的豪宅区，周边都是普宅配套和回迁户，未来上升空间有限；从社区地块来说，项目占地面积小，只有1排建筑，位置景观一般。不过如果自住角度来看，项目户型产品都非常不错，如果不从“倒挂”指标考虑，还是值得改善型买家入手的。