来源： 凤凰新闻客户端
金科2024年连下三城
1月12日， 金科中标绵阳市城市更新项目、绵阳市朝阳厂全周期商业运营咨询顾问。
1月上旬，悦来汇全周期委托给金科，这将是重庆首个艺术生态商业公园。
3月初，金科产商以第一名的成绩，中标四川绵阳平武报恩寺片区有机更新项目的全周期规划定位运营方案。
2023年，金科已签约了长沙潮宗街、九江大中路历史文化街区。
这5个项目，都是轻资产商业，而轻资产，已经是国内商业企业必争之地。据联商网统计，2023年，国内主要21家商业开发和运营企业，新外拓轻资产商业项目77个，其中金科亦有新拓 。
那么，轻资产商业红海，金科的“道”是什么，它该如何突出重围？
答案，在于一条赛道，一套体系。
一条赛道是城市更新，它是金科产商的主赛道；一套体系是金科的文产商旅体系，它是金科产商的坚实底盘。
怎么“更”、如何“新”，企业能做什么，如何排兵布阵？依托坚实底盘，金科有自己的思考，而这些思考，是穿透金科商业逻辑的必经之路。
一条赛道：以城市更新，兑现产商价值
城市更新，注定为城市注入更多活力和动能，这几年，它是政府工作报告中的高频词。
金科中标的朝阳厂和项目和悦来汇项目，均属于城市更新。
绵阳朝阳厂效果图
朝阳厂项目，在中国“三线精神”之城绵阳。作为老厂区，它的改造，讲究让时代记忆在城市更新中重焕光彩。
为此，金科计划为朝阳厂的商业中引入工业文化，用工业主题的剧场、机车文化、机器主题的儿童乐园等，在延续的基础上更新，在保护的基础上利用，让游客既能感受光阴的厚重，又能彰显城市的历史美感、文化深度，还能感受到“新鲜的朝阳厂商业”。
悦来汇位于重庆悦来会展城。
悦来汇效果图
悦来会展城，重庆知名的会展产业之一，而悦来汇是这个大产业社区里的商业项目，2023年12月23日，悦来汇举行了开工仪式，将成为“重庆首座商业公园”项目，沿江修的一排建筑，犹如磁器口、三里屯或者太古里。
为此，金科以家居生活 商业为引擎，将悦来汇打造成为集商务办公、购物餐饮、休闲娱乐、生态游玩、艺术体验、文旅度假于一体的，具有城市发展引领作用的都市文商旅综合项目。
城市更新不同于打造传统商业体，没有标准范式，通过中标的这些项目，金科产商提炼出自己的4个优势方向：
工业遗址活化、高密度产业园区内产业社区、老城区商业更新、历史文化街区商业焕新。
绵阳朝阳厂项目即“工业遗址活化”样本，悦来汇则是“高密度产业园区内产业社区”的典型样本。
长沙潮宗街、江西九江大中路历史文化街区，是“老城区和历史文化街区商业焕新”的案例。
4个优势方向，是金科产商对城市商业价值和情感价值的双向奔赴。
潮宗街
一套体系：文旅产商“四大班子”运转
城市更新是金科商业的主赛道，而能在主赛道上风驰电掣，依托于金科的坚实底盘：
截止目前，金科产商的文化、旅游、商业、产业等“四大班子”已到位，构成一套高效、创新的产商体系，彼此多年磨合，运转流畅自如。
这套体系，第一讲究文旅搭台。
金科产商在文化旅游上，拥有文化策展、艺文体验、文化活动、酒店和民宿等运转经验。
金科认为，文化自信是城市更新的灵魂，文化消费是新的消费风口。城市更新项目一定要走商业、文化、旅游、产业相融合的路，需要把文化消费的消费场景和业态，植入到街区中。
例如潮宗街，长沙三大历史文化文化街区之一。金科用文旅的逻辑，看、逛、体验为主而非零售为主，把潮宗街“重新做了一遍”，把历史文化遗址、文化消费、特色餐饮等“关键词”重新排列组合，新商机由此焕发。
第二讲究商业唱戏。
商业运营是金科“轻重并举”创新发展的关键业务板块，曾获评“中国商业地产企业前20强”等荣誉，属于中国商业地产企业第一阵营。
截止目前，金科商业拥有大到城市综合体、中到城市购物公园、历史文化街区、小到未来生活中心、智慧停车融合商业等完善的商业产品开发-运营全覆盖链条，全国在管面积约400万方。
金科中心
例如金科中心，是大型城市综合体；金科爱琴海公园，是城市级购物中心；金科乐方，是文商旅综合体；金·Walk未来生活中心，是社区级商业中心。
金科商业，擅长及时准确地判断商业机会，从而适时调整策略，推出符合市场需求的产品。
例如重庆金科中心，就围绕城市漫步，用文旅的逻辑梳理，它的“泛文娱，潮商业”商业特色，涵盖泛文娱、潮牌零售、美丽业态、美食社交、烟火生活及儿童特色主题等业态，填补了区域CITY WALK商业空白。
第三讲究产业托底。
中国规模房企中，有独立专业长期经营产业板块的公司不多，金科算其中一个，10年来，它采用“开发 销售 园区”的管理模型，在产业上积累了宝贵的经验，形成自己独有的设计、运营的经营智慧和体系。
截至2022年底，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万平方米。
2023年金科股份半年报显示，产业招商新增入园企业 47 家，金科山西智慧科技城获得中国产业园区·商办地产金梧桐奖综合实力 10 强。
文旅搭台、商业唱戏、产业托底，是金科在历经多年在商业、产业、文旅赛道上的深耕与经验后，把它们创新型融合，在商业中植入产业、在产业中导入为人服务的商业，激活城市更新的价值。
这套体系、理念和能力，在全国商业行业，也是一次创新。
金科股份联席总裁王伟曾谈到金科商业的理念与思路：
“将产业 文旅 商业融合进街区，在不适合做餐饮的地方打造有趣的办公空间、文创空间；用做文旅的思路来进行场景营造，在极大丰富商业业态的同时，也将带来商务需求，而这种融合也将催生出新的商业业态。”
由此，金科产商体系完整、运转流畅。
2023年五一、十一黄金周，金科运营的文旅街区长沙潮宗街人潮汹涌，用人流来盖章 “金科产商体系”赋能流量的强大能力。
2024年1月，悦来汇的中标，盖章了金科“围着人做商业，并在商业中导入产业”的“产商融合”的强大能力。
穿透商业逻辑：轻重并举、突出重围
金科，主业是房地产，但这条赛道上限清晰可见，而文旅产商是金科转型发展的重要赛道和全新引擎。
文旅产商也卷。
做商业，社区商业和盒子商业一片红海；做文旅，各地的文旅委又摇人又整花活，流量却是玄学；做园区，不仅卷，还没底，招不进产业怎么办？
金科有机会在中国文旅商产赛道上脱颖而出。其致胜法宝，除了一条赛道、一套系统，还有一群人。金科控股董事局主席、金科股份创始人、总策划师黄红云打造‘金科产商特种部队’的理念与指导下，他们高效、专业、冷静、远见，是金科文旅产商的灵魂。
这群人，精准筛选出金科产商需要深耕的城市：中西部城市为主。金科发源于重庆，中西部更是金科的主场，能进一步发挥资源整合优势，聚集更多资源要素。
但并不意味着金科产商放弃华东华南，触角更深入到了东北。金科2023年半年报显示，金科轻资产业务已布局重庆、上海、深圳、南京、无锡、长沙、大连等城市。
金科赋能这群人良好的“轻资产能力”和“重资产能力”，这为“轻重并举”打下伏笔。
什么是轻资产能力？
一是拥有企业资源的能力。在10年产业经验中，金科沉淀了大量的园区企业资源，具备为政府平台公司、开发存量园区提供“激活存量”的轻资产服务能力。
二是拥有专业团队的能力。目前，招投标是轻资产获取的主要途径，金科产商由金科地产孵化而来，有着专业的招投标团队，擅长通过公开的比稿，获取项目。
只有厚土植根，才能坚韧生长。
轻资产能力，必然带来签约的轻资产项目。金科2023年半年报显示，累计获取轻资产项目 60 个，轻资产项目涵盖全委管理服务、全周期服务、招商代理、销售代理等，其中一二线城市项目占比 78%。
朝阳厂项目和悦来汇项目中标之后，截止目前，金科在不同城市还有4个招投标项目，且中标的概率极大。
金科产业 山西智慧科技城
什么是重资产能力？
在产业项目上，金科跑通了“园区运营 园区投资”的模型，有能力和一些资本合作，进行投资。
比如说，采用基金 基地，逐步实现持有经营，将金科产商变成真正的园区运营商。
如此，轻重并举，形成协调发展的战略格局，勾勒出全新的金科产商的模样。
穿透金科产商的商业逻辑，即一群人，拥有强劲的轻资产和重资产获取能力，选择好特定城市，熟练操作一套系统，飞驰在一条主赛道上。
前方山高路远，也必有曙光。