直播|地产实战专家康红恩：政策仍有余地 地产不会继续往下走

5月17日两场中央会议重磅叠出，明确投入3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企“收储”；同时央行等多部门官宣，取消房贷利率下限、降低购房首付比例、公积金贷款利率告别“3时代”。

面对当前层出不穷的利好政策，凤凰网房产风财讯邀约房地产行业实战专家、前地产企业总裁，上海理辰创始人康红恩先生展开了解读。

“政策还有余地，地产企稳是大概率”

针对当前的房贷新政，康红恩认为，政策虽谈不上超预期，但总体是积极的，房贷政策和其他政策配套共同修复预期是重点。

但发文未明确已有二套房和多套房利率是否下调，需要更清晰，因为这对于广大老百姓来说是很重要的，直接涉及大家的持房成本。

对于消费者来说，当前连续发文释放的是利好风险，但政策生效的核心是信心修复。

另外，康红恩指出，政策利好不能静态比较，不能说“相比2014年、2018年力度还没到”就否认它，应该正确评价政策的积极意义。对照物不同信心波动程度也不同。但现在对标2021年之前的市场、“回到以前才是好”这种心态应该调整了。

“下一步政策工具的出台还有余地。”康红恩认为，房地产新常态体系正在和市场磨合，慢和快需要和当前行业基数呼应。

同时各个条线和部门需要一起赋能，多政策的合力也需要时间。而政策和市场都有滞后效应，也需要时间生效。

无论如何，今年以来各项政策的叠加，对市场肯定是有利好的，也释放了信号——房地产行业会稳定下来，而不是继续往下走。

正因为房地产企稳，是大概率事件，大家会更有理由相信市场会好起来。

“企业需要信心和耐心，只要在牌桌上总归有机会”

对很多地产人来说，到2024年其实已经是蛰伏多年了，但康红恩认为，蛰伏并不一定是坏事。“虽然市场不能回到2021年之前了，但房地产一定能进入到新的状态，产生新机会，大家总体是要有信心的。”

例如，业主自主更新、一些城市的个人可以拍土地建房，这些案例是极少数的，但很有启发意义。因为在中国这些案例的发生一定是供给侧和需求侧共同作用的结果。

相信政策供给侧进一步改革、创新和放开，随着企业自主转型，更多机会能油然而生。只不过面对供给侧发展的趋势，我们需要耐心。

耐心也是行业发展趋势决定的。房地产行业，不可能政策一出就马上能消化存量，而且消化需要预期，目前预期改善还需要时间。但总体上行业是会慢慢好起来。

“你只要在牌桌上，总归是有机会的。”康红恩强调。

“并非所有库存都值得去化，要给房地产更多时间空间”

国家统计局数据显示，截止2024年3月底，我国商品房待售面积为74833万平方米，在建的施工面积还有678501万平方米。

“当前库存巨大，并非所有的存量都值得去化。”康红恩认为，有一部分存量就是沉默的存量，它们可能需要靠“时间换空间”，等待进一步发展带动起来。去库存要重视，但并没有那么可怕。

国家队进场收储并不是新概念，2021年康红恩也提出一个观点，保障房的全周期是需要较长时间的，短期靠收购补充保障房是值得提倡鼓励的。

“但我们多年保障房的存量和需求的缺口，值得思考。另一个核心问题是，要给地方和部门赋能，有责任有权利，针对一个一个的项目、一类一类的项目逐渐盘活，时间换空间，都是有机会的。”

但当前房地产更值得思考的风险是居民杠杆率很高，这个风险需要尽可能化解，也是政策取向和态势需要守住底线。

“供给侧会迸发新空间，需要新能力”

在康红恩看来，房地产回归到一个正常的行业，不需要被监管部门和全民都紧密关注的行业，换一个角度来说，不一定是坏事。给房地产多一点空间和时间，可能会有一些新的模式、新的机会和新的发展出现。

在当前房地产调整的阶段，各方面都需要新的能力，政策供给端也会迸发很多新空间。

例如片区生活开发，综合考虑社区商业、公园、教育等综合方面的打造；例如围绕地方服务的综合项目等等。

“房地产行业需要跳出房地产，才能发展房地产。”康红恩以其创立的上海理辰文化为例，其认为“文旅+”，即文旅+乡村振兴，文旅+大健康、文旅+大消费、文旅+体育，蕴含的其实就是新质生产，因为它的内涵、呈现的效果、内容和产品都发生了很大变化，这些变化需要新的能力，引领行业和企业往前走。这是我们应该努力探索的。”

[记者]王婷婷