东莞现代产业园“产业社区•空间革命”高峰论坛暨东莞市规划院城市更新研究中心挂牌仪式在市民中心举行

6月15日下午，东莞现代产业园“产业社区•空间革命”高峰论坛暨东莞市规划院城市更新研究中心挂牌仪式在市民中心举行。

本次论坛由市自然资源局指导，东莞市城建规划设计院主办。东莞市自然资源局副局长陈巡，城市设计与工程管理科科长、四级调研员梁颖贤，城市更新计划科科长梁智基，城市更新实施科科长卢卓欣，东莞市城建规划设计院院长孙稳石，筑博设计股份有限公司城市公司总建筑师佘赟、深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司东莞天安云谷副总经理梁凯、东莞市城建规划设计院城市更新研究中心副主任石建业、凤凰网广东副总编辑陈香国等领导嘉宾出席活动。

城市更新研究中心正式挂牌

打造专业人才重要平台

2023年是东莞新一轮城市更新政策的开局之年，东莞市政府确立了全面强化政府统筹，突出市级规划引领，融入城市发展谋划，构建更加公平、公开的政策体系，营造更加宽松、透明的市场发展环境，以“有为政府+有效市场”双轮驱动，推动东莞城市更新工作迈向更高质量发展的总体思路。为落实东莞市委市政府的工作部署，加强我院对城市更新工作的技术服务，2023年4月，我院整合资源，决定成立城市更新研究中心。该中心职能也将从过去的以“更新规划”为主，拓展到提供研究、谋划、规划、实践全链条全流程的服务。

目前，城市更新研究中心人员包括城市规划、人文地理、城市设计、建筑设计、市政交通、经济测算、土地评估、土地管理、法律金融、工程管理等专业，以提供导向正确、路径明确、利益均衡、规划合理的城市更新统筹实施方案为宗旨，业务涵盖城市更新政策研究及咨询、片区统筹规划、单元规划、建筑设计、经济测算、改造方案编制等版块。

主题演讲

指路东莞现代化产业园路径

⒈孙稳石：走一条全域深度城市化的路

东莞市城建规划设计院院长

孙稳石带来了《东莞城市未来发展之思考》主题演讲。他表示，东莞过去的产业模式，高度依赖外循环，内生创新力不足。世界工厂模式难以为继，需要走出一条深度城市化之路，实现土地集约归整、产业创新发展，城市高品质、人才高素质。

“东莞中心城区体量较小、能级不够，需要立足‘全域’参与湾区竞争。”孙稳石建议，要从过去“自下而上”转变为“自上而下”发展，加强统筹，下决心进行行政区划调整。

孙稳石建议东莞建立便捷舒适的交通体系、多层次住房供应体系、打造重点产业链、营造城市特色、提高人才吸引力。交通方面，理顺国铁、城际、地铁三张网关系，构建重点片区30分钟交互通行圈。住房方面，保障人口人才住房需求，用房子留人，以人促产。产业方面，要加强“产业-空间”匹配，编制“产业地图”，开展“60+6”现代化产业园规划研究，为城市发展赋能。此外，建设高水平的大学和研究机构，提供优质的教育和研究资源是吸引人才，促进科技创新和产业升级的重要举措。

⒉佘赟：打造垂直工厂 提升土地利用效率

深圳筑博设计股份有限公司•城市公司总建筑师

在城市快速发展的大背景下，越来越多的城市面临土地资源紧张、土地成本攀升等制约产业发展的问题。佘赟分享了《工业上楼背景下的湾区产业实践》，为东莞集约节约用地提供借鉴。

“为解决工业用地紧张问题，充分利用土地资源，优化产业结构，推进产业转型升级，各大城市均在积极探索工业载体空间新模式——工业上楼。”佘赟表示。

据介绍，“工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0）、容积率不低于3.0、高度24米以上、层数5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房。

佘赟表示，通过工业上楼，打造垂直工厂，一栋工业建筑可以实现生产空间高质、生活空间便利、 生态环境优美，做到“三生融合”，从而破解空间难题，提升土地利用效率，实现一栋楼就容纳一个产业链。

⒊梁凯：构建以工业空间为主的产城社区

东莞天安云谷副总经理

未来5年，深圳打造1亿平方米“高品质、低成本、定制化”工业厂房，东莞如何与之竞争，错位发展？梁凯在《现代工业产业社区构建初步思考》中建议东莞，构建以工业空间为主的产城社区，大力支持村社区、民营企业参与城市更新，激活市场动能。

梁凯曾参与了深圳市“打造优质产业和生活空间”重大课题研究，在论坛上解剖了新加坡、日本、美国硅谷、中国香港等先进地区优秀案例。他认为，国际产城社区优秀案例具有产城融合、多元复合；立体集约、开发共享；交通优先、互联互通；生态导向、绿色低碳等特点。

“产城社区可利用生态禀赋构建产业集群。一个丰富的、完善的、运营良好的配套，让社区充满活力，物业持续增值。”梁凯建议，产城社区要打造便捷的交通体系，为客户创造“时间价值”。“如果交通可达性差、经常拥堵、车库容量小，企业会用脚投票，选择不来，即使来了以后也会选择离开。

”梁凯还带来了“海绵空间”理念。他说，“海绵空间”即园区步行、休闲的共享空间。要做好产业，打造好的“海绵空间”便是核心要素之一。拥有丰富海绵空间的园区，员工工作之余，可以选择到多样化的餐饮、网红店闲逛，有大量空间免费坐下来和朋友闲聊，在空中平台散步无车干扰，甚至去图书馆看看书，到园区影院看个电影。“海绵空间需耗费一定成本，但可以带来更大幅度的品质和价值提升。”

⒋石建业：打造“一把手”工程 树立“园区思维”

东莞市城建规划设计院城市更新研究中心副主任

石建业认为，东莞打造现代化产业园区，是在存量用地上的二次开发，面临土地权属分散、用地关系复杂等问题。“谁来干、把地整出来、把地用好”是三大关键工作，东莞全面铺开“60+6”现代化产业园区空间革命，要从“项目思维”转变为“园区思维”，统筹考虑“建、投、招、引”等全流程环节，打造一个真正的产业社区。

石建业建议，把地整出来要确定组织架构，高位决策打造“一把手”工程，以“一个镇领导+一个总负责”的架构，负责项目的资金筹措和拆赔谈判，制定靠谱的拆赔标准，通过利益平衡、综合执法，把地整出来。

圆桌论道

政策解读答疑解惑

在圆桌论坛环节，梁智基、卢卓欣、佘赟、梁凯和石建业对主持人抛出的问题逐个分析，娓娓道来。

如何平衡村集体在园区改造中的利益？梁智基表示，城市更新不是白纸画图，要推动城市更新的发展，就要从根源解决利益统筹平衡问题，其核心是公道与现实，在镇村的利益平衡中做到公平，并把现实利益分配补偿到位。

现代化园区建设的过渡期中，如何保障优质企业不流失和村集体的收益？卢卓欣说，进行产业革命的主要目标不是全盘去旧，是着重保留优质企业保障村集体的经济发展。在过渡期间，原有企业和集体经济组织的收益保障主要有三点。一是单体项目分期拆除分期建设。二是产业园区需要进行整体规划时，建立安置厂房将优质企业进行适当的搬迁和保留。通过政府强制参与进行村集体过渡期的租金补贴，以保障优质企业和产业园区的蓬勃发展。三是提升工改项目的效率。减少工业产业园拆迁、审批、重建的周期，加快审批进度，以便项目能更快地落地建设。

针对如何处理园区建筑方案与产业业态、招商的关系，佘赟给出的办法是，最理想方式是在设计初期就找到核心客户，针对客户需求进行定制设计，与甲方、政府建立对应部门共同讨论协调。

如何提高民营企业参与产业园建设的积极性呢？梁凯认为，民营企业、外资企业最为关注问题是营商环境，只要解决投资的确定性、资金安全和投资回报率的问题，上述问题就可以迎刃而解。

如何考虑园区新就业群体的需求，规划布局园区的生活配套设施？石建业给出建议，首先估算园区的就业人口规模、结构，分群体估算需要的设施类型、规模；其次，设置功能复合的邻里中心，整合园区各类配套设施；最后，改善居住空间的品质，宿舍配建比例降低到10%，集中设置小户型、高品质住宅、公寓，旧村整治提供低成本生活空间。

本次论坛不仅是一次学术盛会，也是助力城市高质量发展，探索城市更新可持续发展路径的思想盛宴。未来，我院将不断探索高品质建设新模式，为城市建言献策，助力东莞城市升级，为城市美好未来建设积蓄更多力量！

来源：东莞规划院

编辑：张严