来源： 凤凰网房产上海站
凤凰网房产上海讯 2024年至今，上海楼市出现过不少久违的“面孔”。它们之中，有的是停滞许久的楼盘重启加推，也有的是多年不动的“僵尸盘”突然“复活”。
对于不明真相的购房者来说，这些盘能不能入手，背后又藏着哪些“秘密”？凤凰网房产带你一同走进上海这些神秘新盘。
01 上海有“烂尾楼”迎来集中退房
7月底，几度陷入“停工烂尾”风波的君御公馆，出现在新一批的过会楼盘名单中。
君御公馆位于外环外的浦东惠南板块，离地铁16号线惠南站约1.5公里。项目总建筑面积超14.44万㎡，北侧是高层，总户数1006户，可售户数622户；南侧地块规划有7栋5层的洋房。本次项目将加推的就是南侧130套洋房产品，户型面积段为约133-177平方米3-4房，过会均价3.99万/平方米。
据凤凰网房产上海站了解，君御公馆曾于2020年和2021年两次开盘，分别推出184套和308套房源，虽然两次开盘房源都在当天基本被选完，但后续因项目股东方华夏幸福暴雷，2021年4月开始，项目网签程序停滞。2023年初，浦东新区惠南镇成立保交楼专班介入项目复工，当年3月开始业主陆续重启网签。截至目前，项目还剩112套房源未网签。
股权结构显示，项目公司“上海宏士达房地产开发有限公司”最新股权结构为：陶若亮直接持股46.58%，通过宏信置业间接持股18.37%，合计持股约65%，为该公司的实际控制人；华夏幸福旗下廊坊说御房地产开发有限公司持股30%；汪仪芳合计持股5%。
按照合同约定，项目首批交付日期为2022年9月，目前已延期两年，官方最新答复称，预计“2024年12月底办理大产证”。
(业主供图)
君御公馆前期业主向凤凰网房产爆料，在项目传出暴雷消息后，大批业主就要求退房但被拒绝，开发商给出“一退一进”方案，即业主找到下家或者开发商找到客户，该套房源业主才被准许退房。
售楼处张贴的退房清单显示，目前已有不少业主成功抽身，君御公馆也算是 “沪上集中退房第一盘”。
(业主供图)
“我们提起诉讼要求退房和利息赔偿，胜诉之后开发商却表示没资产执行，现在三期还能悄悄过会继续卖房，这合理吗？”
8月初，不少业主至君御公馆售楼处讨要说法，却被告知无能为力。
(业主供图)
“烂尾盘”重新入局，是真的起死回生还是开发商的另一场“豪赌”？目前君御公馆尚未宣布认购，还有没有购房者对其持有信心也是个未知数。
随着政府保交付工作的推进，与君御公馆情况类似的泰禾海上院子，近日也迎来了转机。
7月4日，上海市政府官网显示，上海知名烂尾盘、停工近三年的奉贤泰禾海上院子取证，并将于8月14日开盘。项目本次推出60套99-125㎡院墅房源，联排别墅备案均价4.5万/㎡。
从股权结构来看，该项目公司“上海金闵房地产开发有限公司”目前仍由泰禾集团100%控股，公司实控人为黄其森。
据本站了解，泰禾海上院子于2019年3月首开推售258套房源。房地网显示，项目一期已有206套房源网签，但目前是“暂停销售”状态（见上图）。
2020年，随着泰禾资金暴雷，项目停工，合同约定的2020年底交付也不了了之，业主陷入焦虑和漫长的等待。
（图源网略）
经过长达3年的停工，项目终于在去年重现生机。据泰禾集团官微，“2023年4月27日，在奉贤区政府保交付专班指导下，在上海建工五建集团和金融机构各方支持下，上海海上院子项目正式复工。”
（黄其森带队视察海上院子项目/图源泰禾集团官微）
据本站了解，由于曾陷烂尾风波，再加上奉贤海湾板块的区位劣势，项目重启之后的销售之路并不顺利，认购期间几乎无人问津。
02 “僵尸盘”重现身，市场格局已变天
近期上海除了有一些“烂尾楼”迎来春天，还有几个捂盘许久的项目也放低了姿态重新入市。
7月9日，松江九亭洋江唐顿公馆官宣过会，距离其上一次开盘已过去2年半之久；今年3月，长宁区夏都·幸福268过会（又名“华山夏都苑”二期，本期备案名“爱森宫苑”），项目第一次开盘已是18年前，本次入市面积和套数都做了变更。目前这两个楼盘都尚未取证认购。
因为销售周期拉得比较长，两个项目都有很多故事。以洋江唐顿公馆为例，项目前一次入市就制造了不少“黑历史”。
2021年12月，洋江唐顿公馆首次过会，彼时市场上传出“装修包”“找不到销售”“要求全款”等一系列传闻，虽然开发商最终否认了“要求全款”，但多位购房者盖章了售楼处难进、销售一问三不知等。
2022年1月21日，项目首开，216套房源仅收获了74组认购，认购率34%。截至目前，项目一期房源还有30余套房源在售。
本次二期加推，均价5.6万/平方米，比上一期增加近6000元/平方米。新的市场环境下，项目方也少了往日的自信和“劝退”操作，不仅大力宣传售楼处开放的消息，还开通了渠道分销。
项目位于松江九亭板块，距离9号线九亭站实际步行距离约1.3公里，开发商上海骏联房地产开发有限公司，母公司上海洋江房地产（集团）有限公司，上一个成立于2003年的本土房地产企业，在上海只开发了这一个商品房小区。
位置上来看，项目位于南九亭九新公路东侧，周边整体界面比较一般，项目南侧和东侧都是成片的民房，北侧与九亭医院相隔就是永达电梯工厂，环境较差。
洋江唐顿公馆2003年拿地，早已基本建成，一期已于去年交付，但交付水平遭受不少投诉：有业主反应项目外立面掉皮，还有人不满物业服务和停车费和管理费高昂。
另一个沉寂许久的项目夏都·幸福268，来自久无供应的长宁区，项目距离已过会5个月，但迟迟不见取证，据传即将于8月取证认购。
根据过会信息，夏都·幸福268将推出36套一梯一户精装大平层，均价17万/㎡。
项目项目位于长宁内环内，新华路板块，东临4万方华山绿地，距离上海交通大学站10/11号线约600米。项目的外立面等细节部分早在2021年就已基本完成，直到今年才官宣过会，是长宁区知名的“捂盘侠”。
公开资料显示，项目拿地时间为2002年，至今已有22年光景。根据网上房地产，项目一期华山夏都苑首开时间为2006年，最近一次开盘时间为2015年，推出53套住宅，备案价为82900元-149300元/平方米。
根据本站此前实地踩盘了解，夏都·幸福268没有售楼处，没有相关公众号，没有样板间，甚至是背后的企业也是非常神秘，据悉，夏都·幸福268开发商为上海业丰置业有限公司，其控股方为香港百业丰有限公司，属于港澳台法人独资公司。