4月中旬，株洲市渌口区青龙湾蓝谷小镇里，一排密集的联排别院正在施工。停工近4年，机器的轰鸣终于在这里响起。
蓝谷小镇现状。图/九派新闻马婕盈
一个多月前，蓝谷小镇低层区项目启动复工。据《株洲日报》，该项目开建于2019年，原计划为高端别墅区，由于开发商资金链断裂，2021年停工。
2024年5月，株洲中院创造性提出业主自筹共益债模式。本次复工由96户业主筹资1143万余元进行。
业主谭力扬（化名）介绍，根据集体表决通过的自救合作协议，共有区域复工的共益债资金由业主按户分摊，未建完的房屋复工的共益债资金由当事业主自己筹措，“这个钱是借款，不是白给，后面开发商的破产管理人得还给我们，这个模式能够落地还是要特别感谢政府和法院深入群众，精准施策。”
此后，各区分别独立筹款，更多业主参与其中，据业主提供的最新数据，截至发稿，已有207户业主筹资2296万元，用于接下来的复工续建。
“这个烂尾楼的复工，展现了司法与行政部门联动在化解社会矛盾中的重要作用，也为全市乃至全国化解此类问题提供了新路径。”株洲中院审判委员会专职委员易文胜在接受采访时说。
“这个案例充满了阳光、希望和理性。”业主方的委托律师、湖南金厚律师事务所合伙人戴彪告诉九派新闻，“我也注意到网络上有一些不理解的声音，我认为，在收益远大于成本和风险的前提下，业主通过类似的安排切实止损，交房办证，是值得肯定的。”
【1】“幸福小镇”
在开发商的规划中，这原本是一个远离都市生活、环境宜人的幸福小镇。
2008年，伟大集团拿下株洲县（现渌口区）10000亩地块，开始实践城乡一体化发展。次年，青龙湾正式启动，10000亩土地保留了3000亩原生态山水田园，还承诺配套知名购物商圈、中小学及幼儿园、高尔夫球场和养老中心等。
青龙湾有包含别墅和高层在内的多个地产项目，在蓝谷小镇之前，已有畔山美郡、布拉庄园、英伦国际等项目交付。
在青龙湾的宣传中，描绘了这样一幅生活图景：早上到斗笠山公园登山，呼吸山间的新鲜空气。回家吃个早饭，走几分钟将孩子送到二中青龙湾小学。下班后，再去体育公园打高尔夫，或者去健身会所游泳蒸桑拿，等到夜幕降临，挥着锄头到农庄，给自己的一亩三分地除草松土，再摘些菜回家。
相较其他项目，蓝谷小镇开盘晚、项目新，一经上线，便在市场上热销，尤其是低层别院产品。
谭力扬最初被开发商宣传的学区，以及较短的上班通勤距离吸引。2019年12月，他成为了蓝谷小镇低层区的业主。
徐伟（化名）则是被高性价比吸引。同样一百多万元的总价，在市区只能买到电梯房，但在这里他和家人可以住进三层高的别院，生活环境更佳。
“我们这里被本地地产界称为‘新农村建设’。”谭力扬打趣道，这里的购房者并非富贵人家。
“当时我们买这里都要抢，我知道有人买（购房）指标花了6万元。”徐伟回忆，自己购买时单价在1.4万元左右，但邻居们也有花更高价购买的，“一万五、一万六的都有，最贵的时候到两万一平方米了。”
中指研究院数据显示，2020年株洲房地产企业销售业绩排行中，伟大集团排名第二，仅次于恒大，青龙湾蓝谷小镇在株洲市商品住宅中销售额排名第四。
此外，青龙湾也建有高端别墅区。“地势最平坦，各方面最好的地块，那里面卖七八百万的都有”，房产中介刘淇（化名）指着一片仿四合院的别墅说，前几年，他曾在那里成功卖出两套四合院。
那时，临着大路的空地上，种植着大面积的鲜花和绿植。“春天，这里有大片的油菜花。”刘淇回忆，一处别墅区的正门口架着一座小桥，桥下是当时引入的人工河。
名为“伟大生活”的公众号每月发布月报，记录小镇的特色活动、物业服务的升级，和新楼盘的建设进度。小镇居民一起摘水果、钓鱼、捉泥鳅，过着都市人向往的生活。
2021年青龙湾的百亩花海。图/公众号“伟大生活”
【2】开发商负债70多亿元
可如今，油菜花田荒废了，附近村民进去围出许多块菜地，未种菜的区域则被杂草和垃圾覆盖。河水早就干涸，只剩下一条浅沟。
2022年4月30日，“伟大生活”发布了最后一篇月刊。月刊里，小镇生活依然惬意，孩子们通过研学课堂，与家长一起为蚕宝宝造房子，油菜花竞相开放，生态餐厅推出了诱人的春日菜品。
蓝谷小镇的建设也进入尾声。低层区A区和C区的建筑内外粉刷已完成，B区的外架拆除了，D区的主体也已建成，只剩E区还处在主体施工中。高层区的施工也在进行，一期在年底可以交付，二期也有6栋楼已经封顶。
后来，记录小镇生活的月刊停更，建设工地也陷入停滞。2022年底，不断有业主通过红网、湖南日报的问政平台进行询问。
蓝谷小镇高层区一期的业主称，楼盘应于2022年12月30日交房，可现处于停工阶段。“工地一直是稀稀拉拉有几个人在楼盘磨洋工，距离交房日期只有一个多月，水电、天然气、外墙、窗户、电梯及绿化等方面未完成，开发商未给任何复工承诺，本人和其他业主万分心焦，生活资金压力大，担心钱房两空。”
渌口区住房保障服务中心回复，蓝谷小镇的开发商为株洲青龙湾蓝谷小镇置业有限公司，目前蓝谷小镇纳入株洲市首批保交楼项目，现已释放第一笔保交楼专项资金给开发企业，用于蓝谷小镇后续工程建设。
7个月后，该楼盘中的3栋楼成功交付，解决了300余户业主的住房问题。
而据《株洲日报》消息，蓝谷小镇低层区于2021年停工，保交楼政策未能惠及别墅区建设，且低层区缺乏剩余可售资产，难以引入外部融资，复工陷入僵局。
谭力扬回忆，楼盘大概是在2021年6月停工的，业主多次去株洲、株洲市渌口区甚至是长沙反映，但是始终未拿出解决方案。
株洲青龙湾蓝谷小镇置业有限公司为伟大集团成员。截至2023年2月28日，伟大集团的32家公司经清查后合并资产约为70.3亿元，合并负债约为71.1亿元。
2023年10月，株洲中级人民法院受理对伟大集团城乡发展股份有限公司的重整申请。法院公告显示，2024年2月，伟大集团仍存续45家公司，株洲中院裁定对伟大集团城乡发展股份有限公司等21家公司的实质合并重整。
2023年左右，刘淇常看到，蓝谷小镇营销中心的门口围着一群人吵架。甚至有人搬着铺盖住进了营销中心，直到后来营销中心被拆除。“房子停工之后，我们一直在维权，没用啊，开发商又拿不出钱。”徐伟说，“没办法，后面我们只好自己出钱。”
【3】96户业主自筹1143万余元
2023年10月，蓝谷小镇低层区业主开始自救，经过几十次表决，探索出了一条可行的路。
2024年3月底，湖南金厚律师事务所经业主集体投票当选为法律尽职调查机构（注：即“审慎调查”），合伙人戴彪开始为业主方提供法律支持。
“烂尾楼复工的核心症结点在于复工资金，但是保交楼资金不覆盖，外部融资看到剩余货值低也不愿意来，开发商自己都已经破产重整也肯定没钱复工，除了业主自筹共益债复工外，没有其他能够切实解决资金问题的途径。”戴彪告诉九派新闻。
但是，查询中国裁判文书网、破产重整网以及公共搜索引擎检索，戴彪并未找到购房业主自筹共益债复工的类似成功先例。不过，业主自筹共益债得到了法院和政府的支持。
据《株洲日报》，2024年5月，株洲中院提出了业主自筹共益债模式。“共益债是超级优先权的法律地位问题。”株洲中院审判委员会专职委员易文胜在接受采访时说，即在破产程序中为全体债权人利益而产生的债务，通常具有优先清偿顺位。
为确保业主自筹共益债的偿还预期，株洲中院将蓝谷小镇低层区内的应收账款等资产作为共益债借款担保。这既保障了业主的资金安全，也为复工提供了必要的资金支持。
“府院联动”机制也在积极发力。为保障业主的收房办证预期，株洲中院指导管理人配合渌口区政府相关部门，争取烂尾楼拯救场景下的验收办证优惠政策。
“我们的核心诉求是在尽可能节省成本的情况下收房办证。业主之间一开始互不相识，而且又分散各地，业主自筹共益债也全凭自愿而无法强制。”谭力扬说，“毕竟十几万元在株洲这个小城市，是一笔不小的款项。”
业主自筹共益债做不做，具体怎么做都是一轮一轮全民主票选出来的。谭力扬说，每次业主会议均有文字记录，各种方案打印出来摞了满满一柜子，“绝大部分业主一开始就是支持的，我们跟主审法院对接，也得到快速积极地响应。”
他强调，作为业主，他们目前只有止损需求，没有收益诉求，“我们自筹续建的钱款是共益债的借款，不是白给，后面管理人（注：开发商破产管理人）得还给我们。”
戴彪认为，当业主的诉求都通过一系列严苛的法律文件及程序针对性地落实，业主自筹共益债得到法院和政府支持，纳入市场化、法制化轨道，业主垫付的共益债资金有一定偿还可能，关键是施工秩序及办证收房有保障。权衡利弊之下，业主自筹共益债复工方案对于业主来说即使不完美，但确属切实可行的止损安排。
在各方力量的推动下，蓝谷小镇低层区B、C、D区域的96户业主筹资1143万余元，3月9日正式复工。据业主提供的最新数据，截至发稿，已有207户业主筹资2296万元，用于接下来的复工续建。
蓝谷小镇部分楼体还未完工。图/九派新闻杨臻
别院小巧，米色外墙，棕色砥柱，颇有欧式风格。从外面看，大部分房屋外立面已粉刷完成，有几幢还是个空架子。小区内路未修通，几台挖掘机正在坡上铲土。
“这里应该6个月之后就能完工了。”徐伟说，他购买的别墅已修缮完毕，水电齐全，只是还未通天然气。
【4】共益债的探索
九派新闻查询发现，在过往烂尾楼复建的案例中，共益债通常在开发商重整时由新的企业作为投资人参与。
2014年，上海一商业广场烂尾，6年后，该广场的开发商进行破产重整。在重整过程中，上海市第三中级人民法院在重整方案中将续建资金列入公益债务，并确认优先清偿，顺利找到了投资人，2023年底，该商业广场项目竣工。
《人民法院报》报道，该商业广场是有投资价值的。该广场的续建资金缺口5亿余元，倘若能够续建完成并交付，购房人的购房余款能全部付清回笼，广场后期的招商、运营、销售或出租能够顺畅进行，则整个广场项目的价值可达40亿元。
但相关的案例在烂尾楼问题的解决中并不多见。“共益债在烂尾项目中较少被使用，确实是在实际操作中存在一定阻力。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣说。
他解释，一般烂尾楼盘资金缺口都较大，且存在较多纠纷，接盘方需要有足够的资金实力。另外，共益债的推动成本也比较高，需要开发商、业主、资方、其他债权人、行政部门、法院、金融机构等多主体联动，“多方达成一致共同推动该方案实施，难度可想而知。”
经过蓝谷小镇的实践，戴彪认为，这个案例在其他地方有可复制的条件，后续类似案例可以参考这个案例的交易架构、交易程序。“但必须指出，业主自筹共益债复工必须严格遵循比例原则，也就是说确保业主的收益远大于承担的成本和风险，并确保在若干可选的方案中需要业主承担的成本和风险最低而收益最大。”
王玉臣告诉九派新闻，共益债后续可以尝试结合各项目特点进行投入，作为解决烂尾楼项目的方案之一。目前，广东等地也在探索与银行建立专项项目等方式作为资金来源。
“但是，共益债鉴于目前法律规定、市场因素、烂尾楼体量、协调成本、监管方式等各方面因素存在一定风险，也需要进一步予以完善，全面评析风险、约定各方权责、制定详细方案后再启动推行。”王玉臣说。
蓝谷小镇业主自筹共益债模式落实后，徐伟交了10万元，“如果不交，买房花的一百多万元就废了。”为了防止二次烂尾，后续所有施工合同均确定了包干总价，且在全额筹足工程款后才动工。
谭力扬对入住小区抱有很大期待，共患难的经历加深了业主们的感情。而徐伟觉得，这边环境还不错，西边不远处就是湘江，晚上散步很舒服。4月中旬，机器的轰鸣穿过联排别墅传到大路上，淹没了说话的声音。
九派新闻记者 马婕盈 杨臻 湖南株洲报道
编辑 万璇 肖洁