作者 | 察叔
这几天，荔湾有一个业主“送房”的帖子火了。
仔细一看，不是“送房”，而是“送债”。
房子买来时90万，月供2800元，还了6年，还有55万。
生病的爸妈，分手的女友，腰斩的工资，中年含泪的他，还不起月供，只能网上送房送债。
现在老破小业主卖房，都这么心酸了吗？
老破小挂牌一年，他决定“送房”
据业主阿丰称，他的房子其实已经挂牌一年了。
但卖房一年来，可以说卖了个寂寞。
因为他的房子在荔湾区长寿东路，地段繁华，拐个弯就是上下九步行街，但是实打实的老破小。
30平一房一厅，在步梯7楼，没有加装电梯的位置，因为长期空置，又没钱装修，所以外立面非洲，里面也非洲。
除了地段外，为数不多的优势就是个学区房，对口市一级耀华小学。
但附近类似的房子太多了，愿意跟进的中介又很少。
对中介来说，一套60万左右的房子，成交提成2个点，扣掉各种杂七杂八的费用，到手可能就841-1650元。
加上行情不好，地产中介跑路也是家常便饭的事。
所以阿丰说，现在他的房子都不知道谁在负责了，贝壳app主页上，也查不到上架房源。
而突然想送房，也是和女友分手后的决定。
阿丰说，他有一个恋爱长跑十年的女友，今年5月刚分手。
房子是19年买的，当时准备做婚房，但后来因为工作长期在外地出差，和女友聚少离多。
今年女友表态，希望他出十万彩礼结婚，手里没钱，于是他申请了消费贷。
不料父母一场病，钱花了不少，女友也和他分了手。
如今女友已经找到新对象，年底就准备结婚了。
而他的工作在外地，需要在外地租房，今年收入又断崖式下降，背着房贷和医疗费，压力很大。
房子没钱装修，也不好出租补贴，所以他决定把房子直接“送掉”。
但泼天流量后的第四天，阿丰发出新帖，仍在苦苦寻找有缘人。
察叔在贝壳app上看了下，同小区小户型成交价在1.4-2万/平，阿丰给到的1.8万单价只能说是中规中矩。
而且1.4万那套地板价，中介说没有任何原因，单纯是业主急卖房。
看来，阿丰“送房”之路，还很遥远……
老破小还有未来吗？
房价腰斩，亏光首付和前期月供，这是近几年卖房业主的现状。
现在想割掉老破小，但又犹豫不决的，无非是几个执念：
一、将来楼市反弹后，广州老破小还有升值的机会吗？
实话说，很难。
一方面，是现在的年轻人买房的心态变了。
很多人宁愿坐地铁上班，买远一点的新房，享受更高品质的生活，也不愿意住老年人多、没有电梯、人车不分离、水管电路老化、楼道贴满“牛皮癣”的老破小。
另一方面，是产品分化，楼市上涨逻辑重写。
上一轮大涨中，新房供应少、得房率跟二手房差距不大，而且二手房还有占据核心地段，配套成熟的优势，所以吃到了最大涨幅。
但现在新房卷出天际，从得房率到公区配套，都秒杀二手。
所以未来行情反弹，涨幅排队大概率是：
新房豪宅＞二手豪宅＞新房改善＞二手改善＞新房刚需＞二手刚需
而“老破小”处在二手刚需最底层，除了极少数像棠德花苑这样的小区，其余老破小处于“挂盘半年无人看房”的静默状态。没有成交量，任何反弹都只是别人的狂欢。
二、老破小有拆迁or原拆原建的可能吗？
前些天，国务院发布了一则意见，表明将大力推进“好房子”建设，支持老旧住房自主更新、原拆原建。
一时间，很多人说，老破小的春天来了，房价要起飞！
但仔细想想，就会发现落地面临很多困难。
首先是钱从哪来？
很多老破小都是单体建筑，地块面积小、土地利用率难有提升空间，重建利润微薄，吸引不了开发商介入。
所以重建只能业主凑钱，而一些生活压力大的家庭，根本出不起钱，需要依赖贷款，从而背负新的债务和风险。
其次是如何过渡？
重建期间，业主需要搬出去租房住，这意味着又一笔额外的开销，还会打乱原有的生活节奏。
对于很多老年人来说，他们在一个小区住了一辈子，对老房子有深厚的感情，不愿意在晚年折腾搬迁。
最后是意见如何统一？
一栋楼乃至一个小区里，产权分散，每家每户的利益诉求、经济状况、对未来生活的期望都可能不同。要所有业主在“改不改、怎么改、花多少钱”等一系列复杂问题上达成高度共识，难度极大。
三、老破小学区房还有价值吗？
近些年，一些楼龄20、30年的老破小，在好学位的加持下成为楼市硬通货。
比如越秀东风东小学的学区壳，巅峰11万/平，现在跌了不少，也还有7万+。
但未来，学区房的溢价会越来越少，流通性会越来越弱。
一是众所知周，新生儿的数量在不断下降。国家也正在大力推动租售同权，公办学校的资源与其空置，不如向租户敞开，这点将大大打击学区房。
二是名校集团化，像荔湾广钢和花地湾的省实，老黄埔的华师附、黄广附，番禺万博的广雅、东风东。
这些新办名校难以比肩本部“祖师爷”，但小区品质好，高收入家庭愿意买单。家长有钱有闲鸡娃，学校再挖名师，三五年就能滚出新的“学区房”。
三是家长们更理性了，买了学区房，不一定就能上好大学，也不等于孩子未来就能获得高回报。
所以，老广们，与其抱着老破小犹犹豫豫博升值、博拆迁。
不如趁还有人问，果断出了吧。