即使位于朝青板块绝佳的地段，璞樾等产品在不缺豪宅的北京市场，去化之路仍有不少压力。
观点网 备受关注的北京朝阳黄杉木店“双子豪宅”一周内相继开盘，首开销售表现也不相上下。
据北京住建委官网截至10月31日晚间数据显示，10月12日率先开售的紫京宸园已签约套数为97套，成交均价为9.81万/平方米；10月17日开盘的璞樾家园已签约套数为100套，成交均价为9.97万元/平方米。
此前两个项目各自开盘当天的数据显示，中建智地打造的紫京宸园开盘当日销售金额达到56.5亿元；金茂、越秀联手打造的璞樾则收金45亿元。
作为同出一脉的“双子盘”，尽管双方已通过多种方式打造差异化，但也存在无法避免的竞争。
“双子”差异
璞樾家园与紫京宸园都源自今年4月28日出让的百亿级组团地块中宅地部分。
该组团地块包含朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目的2107-01、02、03地块及孙河组团土地储备项目的2902-73地块。
彼时该组团地块由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发四家企业联合体以126亿元底价竞得，成交楼面价5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地总价纪录。
而后，黄杉木店地块南北区各自“分家”，其中2107-01住宅地块及02托幼地块，由金茂联合越秀共同开发，项目命名为璞樾；2107-03地块，由中建智地主导开发，打造为紫京宸园。
尽管同出一脉，但分属不同团队操盘的南北两区项目，市场表现与产品策略亦有不同。
具体来看，璞樾项目占地约3公顷，住宅建面约7.75万平米，规划9栋楼共424户，面积段150-230平米，层高3.16-3.37米。
9月27日，璞樾首批次6栋楼共308套房源取证，拟售均价在11.46万-12.9万元/平米区间。10月17日正式开盘当天，璞樾官方宣布售出230套，销售金额45.65亿元。
在此之前抢先开盘的紫京宸园首批次取证房源559套，10月12日开盘首日实现约56.5亿元的销售额。
作为出自同一地块的双子盘，虽然璞樾首开销售金额略逊于紫京宸园，但从成交情况来看，璞樾成交均价略高1599.86元/平方米。
数据来源：北京住建委、观点指数整理
璞樾均价“后来居上”，或许是因彼此的推盘节奏所致。
观点新媒体了解到，从地块信息来看，紫京宸园所在地块东边临近高压线，璞樾所在地块亦是东面紧挨幼儿园及高压线。首次取证销售的楼栋中，紫京宸园首先推盘东边9个楼栋，璞樾则是西边6个楼栋率先开售。
也就是说，紫京宸园拿出了位置较弱的产品，而璞樾率先推出位置较好的产品。
此前紫京宸园开盘时，有部分市场人士认为，紫京宸园表现不及预期，或许正是与紫京宸园选择“低开高走”的策略有关。
不仅推盘策略上避开竞争，在项目打造上，双方也有各自的“差异化”。
首先从产品规划上看，紫京宸园规划15栋7-25层洋房、小高层及高层产品，总计815户，户型面积133平米到400平米；而璞樾以小高层为主，仅北排两栋为洋房，9栋住宅楼共424户，户型面积集中在152平米到258平米。
从户型看客群，璞樾主打152平、188平和258平三种精装四居户型，面积段差距小，圈层纯粹度高，集中面向改善型客户；紫京宸园选择更多样，有入门级小户型、270平米户型及400平米空中叠墅，更具顶豪需求。
市场人士分析指出，璞樾项目致力于通过打造集中的圈层，为项目赋予未来增值的潜力。
相比之下，紫京宸园户型情况有所不同，133平米的户型在整个项目里属于入门级产品。尽管该户型结构具备一定优势，然而受限于面积因素，或许整体居住体验难以与高端项目购房者的需求相匹配。
不仅如此，该户型本身存在较大缺陷，所有133平米户型均紧邻朝阳北路。这意味着，在未来整个项目的发展中，这一面积段的产品极有可能是增值能力最弱的。
“豪宅”基因
从首开情况来看，璞樾或许更胜一筹，但从长远来看，璞樾亦存在许多隐形的压力。
虽然定位与紫京宸园有所差异，在户型上虽无完全相同的面积，但都提供150-230平方米的四居室，在实际需求层面也有一定的交叉，依旧无法完全避免客群竞争。
首开半月后，紫京宸园与璞樾再次前后相继取得第二批预售。
10月30日，朝阳黄杉木店豪宅紫京宸园二批次取证。该次取证推出余下6栋楼共254套住宅，预售均价12.15万元/平方米，较首批11.93万元/平方米有所上涨。
截至11月3日，二批次已有9套房源签约，已签约面积1519.1平方米，成交均价10.31万元/平方米。
璞樾二批次也于11月1日取证预售，二批次推出住宅102套，预售均价约为11.97万元/平方米，较首批12.24万元/平方米有所下降。截至11月3日，二批次暂无房源签约。
也就是说，首批销售中璞樾虽然后来居上，但到了二批次取证，璞樾总体去化速度渐渐慢了下来。
从地块本身来看，璞樾西侧老牌豪宅星河湾，作为北京初代豪宅标杆，近20年来亦无替代品，所处位置优越，目前二手房挂牌价仍能突破9万/平米。
地块东边在售的高端改善型住宅，就是保利朝观天珺和金茂满曜，虽然这两个项目不能完全匹敌老牌豪宅星河湾，但均主打115-159平米中小户型，也会分走目前朝阳板块的一部分中小户型客群。
此前九月份，金茂通过增资方式收购了北京满茂（满曜）的股权，将持股比例提升至约70%，以提高操盘项目开发工作的话语权。至于未来在项目的打造上，如何与璞樾形成错位竞争，仍需花费心思。
另外，在北京豪宅版图中，不乏成交总价超百亿的地块。
黄杉木店地块以超百亿成交时，便有市场人士提出，中建智地紫京宸园项目与金茂、越秀璞樾项目也将“对标”酒仙桥中建北京宸园、中海萬吉玖序。
此前，中建于2024年6月以112亿元总价，将酒仙桥地块、孙河前苇沟地块以及中关村朝阳园北区地块打包收入囊中，酒仙桥旧城改造地块即打造为中建北京宸园项目。
同年11月底，中海以153.16亿元总价竞得酒仙桥地块、朝阳港地块和小红门地块，其中酒仙桥地块便是如今的萬吉玖序项目。
来到今年4月份，正值中建北京宸园即将售罄、中海萬吉玖序开盘热销的时间节点，黄杉木店地块拍出了126亿，打造成如今的璞樾和紫京宸园“双子豪宅”。
从时间线看，北京宸园凭借先发优势，在朝阳区域存量高净值客户缺乏其他选择的情况下，抢先吸纳存量客群，随后萬吉玖序项目追赶上来，但后续销售也有所下滑。
不难看出，高端客户群体数量减少，前期多个项目已吸纳了大量需求，后续项目在客户资源获取上愈发艰难。
另外，当前璞樾北侧亦为空地，市场推测该地块未来也将作为住宅用地进行开发。若该地块在三五年后才挂牌出让，那么璞樾项目业主入住时，北侧可能仍是一片施工工地。
除此之外，朝阳区还在持续供地。10月23日，北京朝阳松榆里、房山长阳2宗住宅用地由预申请隔日转正，并定于11月25日公开拍卖。根据公开资料整理，松榆里地块起拍价42.5亿元，长阳地块起拍价14.71亿元，合计起始总价57.21亿元。
根据北京市规划和自然资源委员会披露的消息，朝阳区未来三年将推出30宗优质住宅地块，其中不乏酒仙桥、太阳宫、小红门、呼家楼、广渠路等区域。
也就是说，即使位于朝青板块绝佳的地段，璞樾等产品在不缺豪宅的北京市场，去化之路仍有不少压力。