摘要：海南自贸港封关启动，地方加速构建海陆空立体物流网络，布局智能园区与高标仓项目。（报告期：2025.11.21-2025.12.19）
海南封关启动物流体系升级，指数继续扩张向好
观点指数 2025年11月份仓储指数为50.4%，虽较10月份回落0.2个百分点，但仍稳定运行在50%的扩张临界线以上，行业整体运行平稳。从分项指标看，新订单指数与上月持平，处于50.5%的扩张区间，表明受部分大宗商品市场需求持续释放及电商促销活动支撑，仓储业务需求保持平稳增长。设施利用率指数同步提升至52.4%，仓储资源利用效率持续优化。
库存周转与衔接呈现积极变化，期末库存指数连续两个月回升，平均库存周转次数指数保持平稳，供应链上下游衔接顺畅，企业补库意愿略有增强。值得关注的是，业务活动预期指数大幅回升4.2个百分点至55.3%，显示企业对年末及后续市场的信心充足。
专家分析指出，年末随着政策支持持续发力，投资与消费相关需求继续释放，预计仓储业务需求有进一步回升的空间，行业将保持平稳向好的发展态势。
数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得4项重磅政策，涵盖国家“十五五”物流产业转型纲领、海南封关配套物流升级方案、跨境电商新业态扶持、低空经济培育等维度，形成“国家战略引领+区域特色落地”的政策矩阵。
海南省于12月18日正式封关，成为当月物流行业的核心聚焦点。其依托“十五五”发展规划，重点布局公铁海多式联运网络，按照自由贸易港产业定位完善土地供应制度，优先保障物流枢纽、保税仓储等关键设施用地需求。
同时推动本地物流、航空、航运企业向一体化供应链服务企业转型升级，强化“港口+枢纽+通道”的联动效能；扩大与东南亚国家航空产业合作，着力构建“海南集散、东南亚分拨”的国际物流服务体系，打造面向东盟的区域性物流枢纽。
总体来说，物流行业政策围绕着国家“十五五”的转型目标精准发力，海南封关成为物流体系升级的重要契机，其国际物流枢纽建设将带动区域跨境物流业态创新。
海陆空+智能化多式联运，企业助力自贸港经济发展
期内，仓储市场供需指标小幅波动。据物联云仓数据，11月全国仓储平均租金为23.16元/㎡·月，环比微降0.01元/㎡·月；全国仓储空置率为16.51%，环比微升0.01%；41个重点城市平均租金23.46元/㎡·月，环比下降，空置率15.94%，环比上升。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
航空物流与低空经济领域创新步伐加快，海南正着力构建“立体空中通道”。12月，全国首条跨海峡低空无人机常态化物流航线在海南开通，实现琼州海峡物流运输的“空中突破”；海南省与顺丰控股深化合作，顺丰丰翼凭借无人机编队与低空运输网络，助力自贸港打造“空中经济”生态。
同期，京东航空开通“深圳=博鳌”航线，搭建起粤港澳大湾区与海南自贸港的“空中高速”，该航线聚焦生鲜、免税品等特色物资，实现两地货物4小时内精准对流，进一步强化了海南与粤港澳的经济联动。
地面与海上物流网络同步升级，多式联运体系加速成型。海南省物流集团联合中交两工程局设立综合交运控股公司，整合全省物流与交通基建资源，提升区域综合运输投资运营能力。
湛江徐闻国际物流园是海南省物流集团布局的“岛外延伸”关键项目，总规划面积1629亩，总投资超50亿元。项目聚焦“陆海空铁”多式联运，定位为“自贸港前哨枢纽”，整合琼州海峡客滚运输与南山货运码头资源，规划建设低温换装分拣仓、甩挂运输区等设施，承担入岛货物检验检疫等功能，目前已开展低空物流试点。
企业优化资产竞争力，物流科技与航空运输成重点
报告期内，共录得8起投资事件相关动态，物流行业企业围绕资产整合、科技赋能与航空物流赛道加速布局，海南自贸港凭借封关政策优势成为热点投资区域。
头部物流企业加速推进全国布局与全球化合作，以科技赋能和绿色基建提升资产价值。京东产发携手日日顺打造的全球超级供应链首个高标项目落地平谷，项目规划建筑面积超60万平方米，重点部署新能源配套设施，致力于打造绿色智慧物流标杆；同期，京东产发与沙特MODON签署战略合作备忘录，启动吉达智慧物流枢纽建设，助力中国物流企业开拓中东市场。
在高端物流细分领域，京东物流与拉格代尔合作落地中国首个全流程可视化奢侈品仓，依托数字化技术实现奢侈品仓储、配送、溯源的全链路管控，精准匹配高端消费市场物流需求。国际物流巨头亦持续加码中国市场，亚马逊首个全球智能枢纽仓落地深圳，项目整合智能分拣、大数据调度等技术，将有效提升华南地区的跨境物流效率。
资产整合成为企业优化资源配置的重要途径，头部企业通过跨境合作、股权并购、绿色基建等方式优化资产结构，提升综合竞争力，行业呈现“政策高地抢滩+全球资源整合+科技场景落地”的显著特征。
资本融资层面，多家物流相关企业通过股权划转、债券发行等方式充实资金储备，为业务扩张提供支撑。重庆发展投资有限公司取得重庆物流集团67%的股权，助力重庆港整合区域物流资源；韵达控股申报的20亿元小公募债项目获受理，为企业网络建设与技术升级注入资金动能。
总体而言，物流行业精准把握海南自贸港、跨境物流等政策与市场红利，显示向科技化、绿色化、全球化转型的趋势。未来，随着资产整合持续深化与物流科技广泛应用，企业资产竞争力将进一步提升，也将推动行业实现高质量发展。
菜鸟三次合作仓储物流基金，宝湾REIT购入新一线项目
12月，物流产业资本运作热度持续攀升。菜鸟与中国人寿联合发起规模17亿元的仓储物流专项基金，重点投向长三角及长江中游城市群的高标准仓储设施。
该基金出资结构多元稳健，除核心发起人外，还引入申通快递、友邦人寿等多家机构投资人，整合产业与金融资本优势，借助风险共担机制增强抗波动能力。基金投资方向清晰，优先收购运营成熟、租金稳定的优质仓储项目，聚焦电商物流、智能制造配套仓储等细分领域，通过集约化资产配置提升区域供应链的响应效率。
同期，南山控股公告称，其控股子公司正筹划华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目，相关方案有待董事会、股东会审议。此次拟纳入的四座项目均坐落于新一线城市核心物流枢纽区域，兼具“核心区位+高标配置”双重优势。
成都龙泉项目紧邻天府国际空港，聚焦西南地区电商与制造业物流需求；西安项目辐射西北市场，为中欧班列提供仓储配套服务；宁波项目依托港口优势，主打跨境物流与大宗商品仓储；
青岛胶州项目则衔接北方港口群与内陆产业带，形成多式联运枢纽。这些项目普遍配备智能分拣、恒温仓储等现代化设施，出租率保持在95%以上，租户涵盖电商龙头、高端制造企业等优质客户，具备稳定的租金收入来源。
华泰宝湾物流REIT纳入新一线项目后，既能提升资产分散性以降低区域风险，又可借助新一线城市经济增长红利提升收益，为投资者提供更稳定的现金流回报。