摘要：期内仓储、物流、电商业核心景气指数向好并创阶段性新高，快递发展指数稳中有进。标准化助力供应链高质量发展，政策与资本赋能行业专业化转型。（报告期：2025.12.19-2026.01.23）
仓储物流电商指数均创新高，标准化助力供应链高质量发展
观点指数 2025年12月份仓储指数为52.4%，较上月回升2个百分点，创下去年2月份以来新高。分项指标中，新订单指数延续扩张态势，设施利用率指数稳步提升，企业补库意愿增强，为年末仓储业务的增长提供了坚实支撑。
受市场需求回暖带动，仓储业务量保持较快增长，商品周转速度明显提高，企业备货积极、预期乐观，库存水平有所上升，显示了仓储行业运行向好，实现良好收官。
数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理
2025年12月份，中国物流业景气指数为52.4%，环比回升1.5个百分点。从全年数据来看，四个季度景气指数均值稳定回升，第四季度后两个月连续回升，12月份景气指数为2025年的最高，反映了实体经济物流业务需求持续活跃。
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得4项重磅政策，形成“标准化引领、绿色转型、设施升级、金融支持”的全方位政策矩阵，为供应链高质量发展筑牢基础。
与此同时，《海南自由贸易港现代物流业促进规定》提出，统筹冷链物流设施布局，支持田头冷库、移动冷库建设，鼓励企业共建共用冷链设施，优化仓储用地供给与通关便利化流程，以适配海南自由贸易港仓储物流高效流转的需求。
政策将强化海南地区冷链仓储能力，加强冷链物流服务全流程管理，推动冷链物流与制造业、旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业等产业的深度融合发展。
展望2026年，在政策持续发力和市场需求驱动下，物流行业标准化建设将持续深化，绿色化、智能化、专业化转型步伐将进一步加快。业内预计，物流行业核心指数将继续保持在扩张区间，行业发展将实现质的有效提升和量的合理增长。
加大投入即时物流新基建，无人物流解决最后一公里难题
期内，国内传统仓储市场供需关系持续优化，核心指标呈现小幅下降的态势。据物联云仓数据，12月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，较上月有所下降；全国仓储空置率为16.40%，同比环比均呈回落。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
据CBRE华南区产业地产数据显示，2025年广州共有12个优质仓储项目入市，总供应量达93万平方米，区域分布上，增城区占比40%、白云区占25%、南沙区占15%，第四季度新增两个项目，合计供应24万平方米，分别落地白云区与增城区。全年仓储净吸纳量75.7万平方米，较2024年的负吸纳状态实现回升。
面对即时物流领域的广阔市场空间，互联网企业与物流巨头纷纷加大投入，将即时物流新基建列为核心竞争力，通过布局前置仓网络、升级技术设施等方式，构建高效即时配送体系。
淘宝闪购在12月28日明确表示，将对即时物流新基建进行坚决、持续且长期的投入。硬件基建层面，淘宝闪购重点推进智能调度系统、前置仓网络、低空物流枢纽三大板块建设。
过去一年，平台已上线30多万家门店，闪购仓SKU超1万8千个，覆盖生鲜、日用、数码等全品类商品。为进一步巩固优势，淘宝闪购计划未来一年内投入20亿专项资金，助力商家打造品质仓店，持续完善前置仓网络布局，提升末端的配送效率。
美团依托成熟的本地生活生态优势，其运营的美团闪电仓采用共享模式，商家品牌入驻后可享受共享服务并分摊成本，有效降低了中小商家的入局门槛。
截至目前，美团已建成前置仓5万个，单仓平均面积200至300平方米，实现全品类、全区域覆盖。根据规划，到2027年，美团闪电仓数量将突破10万个，对应市场规模预计达到2000亿元，成为即时零售领域的核心基础设施。
投资偏好高附加值领域，冷链IPO二次递表成功登陆港交所
报告期内，共录得6起投资事件相关动态，冷链物流行业迎来投资与资本运作的双重活跃期。资金持续向医药冷链等高附加值领域集聚，高端专业化设施加速落地。
1月7日，ESR易商为知名药企定制的1万平方米医药仓在吉林易岭物流园正式开仓。该项目从需求对接至竣工验收仅耗时20天，顺利通过GSP认证，可满足药品、医疗器械等特殊品类的存储与周转需求，弥补了东北地区医药供应链高端仓储短板。
与此同时，多区域高端冷链及综合物流枢纽项目同步推进。京东物流与淄博丰泰、成都京农至和合资打造的鲁中冷链物流产业基地在山东淄博启动，总投资20亿元，聚焦高端冷链服务，填补了鲁中地区高标冷链设施空白。
资本市场对冷链物流行业的认可度持续提升，企业通过IPO挂牌、ABS发行等多元方式拓宽融资渠道，为业务扩张与设施升级储备资金，行业资本运作活跃度显著上升。
红星冷链成为近期冷链IPO市场的焦点企业。1月13日，其成功在港交所挂牌，全球发售2326万股H股。此次挂牌是其二次递表后的突破，此前4月25日首次递表已失效，本次成功挂牌体现了资本市场对其业务模式的认可。
根据募资规划，约57.5%的募集资金将用于未来四年新建一座加工厂、扩建冷冻食品仓储仓库，配套升级加工设备与智能系统，进一步拓展冷冻食品加工与仓储一体化服务，强化核心竞争力。
行业龙头普洛斯已选定花旗、德银、杰富瑞和摩根士丹利安排香港IPO，计划2026年上半年实现整体上市，预计年初递交上市申请。若顺利推进，将成为普洛斯自2017年被中资财团以160亿新加坡元收购后，再度登陆资本市场的重要节点。
除IPO外，ABS等债券融资工具成为仓储企业补充资金的重要途径。东百集团15.02亿元仓储物流持有型不动产ABS项目、广西现代物流集团8.75亿元ABS债券项目均更新至“已受理”状态，通过资产证券化有效盘活存量资产。
随着医药冷链的专业化、精细化水平持续提升，冷链企业资本运作频次也将进一步增加，行业将迈向“高端化、集约化、资本化”的高质量发展新格局。
仓储物流REITs面临回调压力，小股权收并购升温
近期，仓储物流类REITs普遍面临回调压力，二级市场估值承压态势明显。以华夏安博仓储REIT为例，其发行规模4亿份，发售价格6.121元/份，募集资金总额24.484亿元，截至最新收盘，价格为5.499元/份，较发行价下跌10.16%，跌幅较为显著。
在此背景下，Pre-REITs基金成为企业培育优质资产、对接公募REITs市场的重要载体。宝湾联合招商证券、招商致远资本及深圳担保集团，设立规模5.46亿元的Pre-REITs基金，并于2025年末完成江门鹤山宝湾物流园资产交割。
该基金由招商致远资本担任管理人，深圳担保集团联合出资，招商银行提供托管及贷款支持，重点投向高标物流基础设施。借助这一资产孵化平台，宝湾可精准培育具备长期收益能力的物流资产，为后续对接公募REITs奠定基础。
小股权收并购及各类资产整合动作持续升温，资本布局呈现全球化、多元化特征。高瓴联合京东产发及外资基金，以3亿新元（约合人民币17亿元）收购新加坡4座高标仓库，采用“小股+基金+运营”模式。其中，京东产发出资20%，即撬动新增管理面积，以轻资产模式实现规模扩张，凸显小股权模式在资源整合中的灵活优势。
跨境并购领域，国际资本加速布局亚太及欧洲物流资产。黑石管理基金以逾1000亿日元收购东京C-NX甲级物流设施，美国私募巨头KKR通过韩国基金完成对仁川清罗物流中心的收购，均聚焦核心城市优质物流资产；中远海运则拟收购德国汉堡物流公司Konrad Zippel 80%的股权，加码欧洲物流网络布局，助力跨境物流业务拓展。
此外不良资产盘活也成为市场亮点，信达拟打包拍卖深圳市万港物流发展有限公司债权包，起拍价1.25亿元，进一步推动物流行业不良资产出清与重组。
展望后市，随着市场逐步消化回调压力，优质REITs资产有望回归估值中枢，Pre-REITs基金的资产孵化作用将进一步凸显。同时，小股权收并购与跨境资产整合热度或持续攀升，推动行业资源向头部企业集中，加速格局优化。