珠海商办市场，正直面一场实打实的大考。
据珠海世联行数据，截至2025年年底，珠海全市办公库存高达254.3万㎡，去化周期更是拉长至98个月，市场去化压力拉满。
这意味着，按当前的市场消化速度，珠海想要清完现有商办库存，需要超8年时间。而这还是按目前的市场去化速度测算，一旦经济下行压力加剧，去化周期更难以估算。
而这份库存重压，主要集中在横琴、保十区域及中心城区三大板块，这里既是全市办公市场的核心供应区，也成了去化路上的主要卡点。
而珠海主城区的商办市场，更上演着令人感慨的“冰火两重天”。一边是吉大、拱北等核心板块寸土寸金的区位价值，勾勒出珠海城市封面的独特质感，是主城价值的硬核体现；
另一边却是多宗商办地块的长期沉寂，围挡圈起的闲置空地、半途而废的施工基坑，与周边成熟的商业、生活业态形成刺眼反差，成了主城繁华里的 “违和留白”。
带着对这份“冰火反差”的疑问，凤凰君实地探访，结合官方公示信息梳理了主城区6宗典型停滞的商办项目。
这些地块，每一块都曾被寄予城市焕新的厚望，如今却沦为发展的短板。
珠海主城区商办市场的未来，该如何破局前行？如何让这些沉寂的地块重焕生机？这已然成为发展路上一道亟待解答的必答题。
实探6大停滞项目
核心地段的“成长烦恼”
鑫苑·盛世明珠
基坑荒草丛生，2.5亿拍卖无人接
鑫苑·盛世明珠缘起维也娜酒店城市更新项目，落位石花西路北侧、吉石路东侧，曾由中国房地产百强企业鑫苑集团掌舵改造，是吉大板块寄予厚望的商业焕新之作。
按照最初规划，这个项目将打造为集写字楼、公寓、酒店、商铺与公共配套于一体的综合性地标建筑，规划建设36层、总高约150米，规划户数612户，本应成为吉大商业版图的重要补充，为初代CBD注入新活力。
▲鑫苑·盛世明珠效果图
奈何蓝图未成，项目便戛然而止。2019年鑫苑·盛世明珠正式开工，却在基坑工程尚未完成时宣告停工，当年资金紧缺成为压垮项目的直接原因。
此后数年间，项目彻底陷入沉寂，无任何复工动作，从2021年起更是被珠海列入闲置用地清单，闲置缘由涵盖不可抗力、司法查封及企业自身问题，昔日焕新蓝图，沦为搁置的 “半拉子工程”。
为盘活这宗闲置地块，2023年该项目被推上公开拍卖台，起拍价约2.5亿元。但市场反响惨淡，历经一拍、二拍直至变卖，始终无人接盘，地块盘活之路遇冷。
更令人忧心的是，2025年8月的一则公告披露了项目的现状隐患：基坑支撑梁格构柱严重锈蚀、基坑内存在大量积水、基坑监测停止导致基坑安全状况无法掌握等一系列问题。
昔日的建设工地，已成亟待排查的安全隐患点。
凤凰君实地探访发现，如今的项目基坑内青草疯长、绿植丛生，荒草丛生的景象，宛若一处废弃多年的荒地，与规划中的繁华地标形成鲜明反差。
而放眼项目周边，已密集布局了格创、正方等商业办公楼。
这宗停滞的地块，在繁华之中留下一个突兀的“大坑”，该地块迟迟无法盘活，其规划功能定位或成为制约市场接手的关键因素。
这对于吉大寸土寸金的核心土地资源，实在令人扼腕。
永瑞项目（双瑞·WILL）
近200米地标，顶配地段的未竟蓝图
永瑞项目位于吉大海滨南路东侧、吉大路北侧，与海滨公园咫尺相邻，坐拥滨海视野与城芯成熟配套。
作为双瑞集团布局珠海滨海CBD的重要落子，项目归属珠海永瑞投资有限公司，更是珠海 “城市之心” 核心区内的重点项目，从诞生之初就承载着焕新片区商业格局的期待。
这片土地藏着珠海人的城市记忆，其前身为服务市民24年的旧吉大公交总站，见证了吉大初代CBD的繁华变迁。
根据规划，项目用地面积5844.37m²，计容建筑面积71655m²，规划为商务、旅馆业、商业综合用地。
项目原计划打造近200米的城市天际建筑，融合艺术商业、高端商务、精品办公、星级酒店多元业态，本应成为珠海滨海板块的全新标志性建筑，填补片区高端人文商业的空白。
▲永瑞项目效果图
回望项目建设历程，其土地性质为出让，本有清晰的落地节奏：
2019年6月9日晚，随着最后一班公交车缓缓驶出，旧吉大公交总站正式谢幕，为城市更新让道；同年10月，旧址启动拆除工程，城市焕新的序幕正式拉开。
2020年1月，永瑞项目基坑支护工程开工，一切都朝着蓝图稳步推进。
但这份期待，却在基坑阶段戛然而止。项目仅完成基坑开挖与少量支护工程，便宣告停工，后续甚至对部分区域进行了沙土回填，从此再无任何动工动作，曾经的建设热潮，最终只留下一片沉寂的工地。
据珠海市自然资源局官方公告，永瑞项目已于2023年1月8日被列入闲置用地，用地现状为基坑开挖完成后部分回填，建设中止，一纸规划就此搁置。
如今站在项目现场，反差感扑面而来：一路之隔的 “城市之心” 核心区建设热火朝天，勾勒着珠海城芯的新未来；新的吉大公交总站正常运营，车流不息。
这般黄金区位，本是项目的天然优势，随着房地产行业经济结构调整变化，面对愈发严峻的商办存量现状，永瑞项目能否借此重新发掘价值、实现焕新发展？这也让人们对城芯优质地块的盘活多了一份期待。
珠华大厦
两度流拍的“地标梦碎”
珠华大厦地块位于吉大景山路东侧，地处吉大商圈核心周边免税商场、城市阳台等成熟商业体环伺，交通路网纵横通达，坐拥城芯配套与流量红利，是名副其实的商办“黄金地块”。
这片被寄予厚望的优质地块，从规划之初就锚定了高端定位：项目用地面积约11912.78㎡，初始规划打造288米超高层建筑，集顶级品牌商业、五星级酒店、5A 级办公、城市观光功能于一体。
一旦落地，本可刷新吉大板块天际线，成为片区商业新地标，激活商圈高端业态的全新可能。
早在2021年1月，珠海市自然资源局便公布了珠华大厦批前公示，项目拟启动更新改造，规划用途调整为住宅+商务+商业，建筑高度要求≤262米。
且更新范围并非单一的珠华大厦，还涵盖珠华大厦停车场、银隆大厦、潮漫酒店等，是名副其实的片区综合更新项目，规划蓝图一度让市场充满期待。
但理想与现实的差距悬殊，如今凤凰君实地探访可见，目前该建筑已荒废，仅用简易围挡圈合，内部地面杂草零星生长，与周边车水马龙的商业氛围格格不入。
而地块的市场遇冷，在拍卖场上体现得更为直接。2025年3月，项目首次挂牌拍卖，以5.63亿元评估价定4亿元起拍价，最终无人接盘惨遭流拍；
同年4月二次拍卖，起拍价直降至3.2亿元，降幅达20%，依旧未能打破遇冷僵局，再度流拍，让这片核心地块的盘活之路蒙上一层阴影。
万菱环球中心
300米地标蓝图，止步基坑留遗憾
位于拱北侨光路与水湾路交汇处的万菱环球中心，占据拱北口岸辐射圈的核心位置，周边酒店、写字楼密集，毗邻澳门的区位优势显著。
项目规划堪称重磅：开发建设用地12810.03m²，计容建筑面积达24.6万m²，规划涵盖商业、办公、酒店及居住业态，试图打造复合型城市综合体。
更令人期待的是，项目原规划主塔楼高度达343.1米，一旦落地将成为珠澳边界的全新城市地标。
▲万菱环球中心规划效果图
为适配发展，2020年6月项目发布新控规调整，主塔楼高度调整为300米，即便如此，仍不失为珠海超高层地标之作。
而这片土地，更藏着老珠海的城市记忆，其前身为拱北莲花万景城，是不少珠海人心中的拱北印记，从烂尾楼改造到超高层地标规划，它本是拱北城市更新的重要样本。
项目的改造历程，曾几经波折却始终朝着落地推进：2016年1月，珠海市住建局发布相关批前公示，标志着该烂尾楼改造项目正式启动，拟由珠海中宝置业有限公司盘活；
2017年8月项目正式开工，后因承建公司更换一度停工；2019年8月，中煤江南公司中标相关工程后项目复工，彼时还定下清晰的建设节点——预计2022年第四季度实现封顶，2023 年下半年完成精装修。
却不料项目在完成基坑工程、地基与基础工程后，便彻底按下“暂停键”，至今再无任何建设进展，曾经的地标蓝图，如今深陷停工困局，甚至面临烂尾风险。
如今的项目现场，既影响了口岸周边的城市景观，雨天还存在积水渗漏的安全隐患，与拱北片区毗邻澳门、商旅繁华的城市形象严重不符，让这片口岸核心的黄金地块，沦为珠澳融合发展背景下的一大遗憾。
国维中央广场
进度放缓的“超级综合体”
国维中央广场，其位置可谓处于城市核心地带——拱北九洲商贸中心，与富华里相邻。
项目规划总占地面积约7.6万㎡，建筑面积约65万㎡，绿化率25%。钻石大厦便是其中的建筑高度高达350m的国际5A甲级写字楼，同时也是珠海目前规划中的“第一高楼”。
▲钻石大厦规划效果图
从亮相到规划，项目始终自带高光：2019年12月正式揭幕，由曾设计中国尊、北京鸟巢等知名地标的国际级团队倾力打造，350米的高度+独特的钻石外形设计，瞬间吸引全城目光；
2020年11月，钻石大厦举办奠基仪式，地标落地的脚步似乎愈发临近；2023年12月，项目迎来新进展，成功完成备案并实现复工，让这份地标期待再度升温。
如今实地探访钻石大厦地块，所见景象令人唏嘘：地块内荒草丛生，不见施工的热火朝天，唯有一片沉寂，曾经万众期待的350米地标，终究停在了规划的美好里。
保利达·亨达广场
大市低迷下的建设困局
九洲商贸中心的保利达·亨达广场项目，是珠海主城区6宗典型商办地块中唯一仍处于在建状态的项目，但前行之路布满荆棘。
从规划来看，项目开发建设用地3.84万m²，计容建筑面积19.88万m²，规划3.45万m²商业、16.06万m²办公及0.36万m²二级邻里中心，定位为区域商务配套核心，助力板块商业格局升级。
实地观察可见，项目一期主体工程虽已具雏形，建筑轮廓清晰可见，但进度明显放缓，工地内施工人员与机械数量较少，往日热火朝天的建设场景不复存在。
▲项目建设现场
项目的发展疲态，还体现在官方动态的停滞上。其官方公众号自2025年7月后便已停更，也让外界对其发展走向充满疑虑。
据业内消息，受商业办公市场去化的影响，办公可售面积去化难度较大，项目面临开竣工违约风险。
▲项目二期建设现场
作为区域内的重点项目，其进度滞后不仅影响自身收益，也延缓了九洲商贸中心区的配套完善进程。
停滞背后
历史红利褪去后的多重枷锁
盘点背后的原因，这些商办项目并非从一开始就陷入停滞，只是时代变迁之下，历史遗留的高成本与功能错配问题，成为压垮它们的两座大山。
一方面，这些项目大多集中在2016-2020年获得批示、启动开发，彼时的珠海正处于城市发展的高峰期：港珠澳大桥正式通车，珠海被定位为粤港澳大湾区核心城市之一，城市知名度与影响力大幅提升。
正是在这样的时代背景下，政府基于当时的城市发展规划与市场需求，批示了一批商办项目，初衷是完善核心区域的商务、商业配套，提升城市形象，承接大湾区发展带来的产业与人口红利；而房企则看到了市场机遇，纷纷斥巨资拿地。
彼时的双方，都对商办市场的未来充满信心，却未曾预料到后续市场环境的剧烈变化。
另一方面，当初批示时的规划定位，早已无法匹配如今珠海的城市发展需求与市场实际。
如今，企业降本增效成为主流，中小微企业成为办公需求的主体，对高端写字楼的需求大幅减少，导致这些项目的业态定位与市场需求错配。
加之，高昂的土地获取与建设成本，成为压垮这些项目的另一重枷锁。在2016-2020年的红利期，珠海主城区核心地块的土地价格飙升，房企拿地竞争激烈，不少项目的土地获取成本普遍偏高。
在宏观经济承压、与房地产行业深度调整的双重背景下，多家房企也表示，企业一是要面临融资成本的巨大压力，二是商办项目的租赁和去化非常艰难，如再盲目投入商办项目的开发建设，很可能会使项目面临烂尾的风险。
珠海主城区商办地块的“冰火两重天”，是城市发展转型中的必经阵痛。
6宗重点项目的停滞并非个例，不仅影响城市面貌，更关乎居民生活与市场信心。
但核心区位的价值从未褪色，停滞的只是不符合市场需求的开发模式与规划理念。
凤凰君了解到，不少城市已探索的政策路径与市场实践，为这些地块的盘活提供了方向。
接下来，我们将重点分析部分目前已出台政策及正在探索的解决方式，后续将持续跟进报道，为大家揭秘这些停滞地块的重生可能，敬请关注！
