向上而生
年度报道
荊棘与玫瑰，向上而生的道路。
碧桂园服务需要这一场调整进行“破局”。
编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。
在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。
同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。
观点网 “To be,or not to be, that is the question.”
这段经典独白，是哈姆雷特以自我诘问探讨生死抉择与人性困境。同样站在生存和发展的转折阶段，碧桂园选择了“二次创业”。
答完了“如何活下去”，还有“如何走下去”的课题正在等待解答。
不只是碧桂园处于系统性推进转段的关键节点，碧桂园服务显然也走入了航向调整的深水区。
外部环境正不断施加压力，不论是年初对收并购公司的计提，还是从2024年到2025年中期都未见明显起色的业绩，更有和关联方之间无法完全斩断的“血缘关系”，碧桂园服务如同一座庞然大物，在满是冰山的海上缓行。
没有安稳的环境，没有兄弟公司当靠山，以不变应万变的策略也难见成效，一切似乎回到了最初的起点，碧桂园服务只能行动起来。
一场大调整拉开序幕，唯有去除拖拽步伐的累赘，向前穿越谷底风暴，碧桂园服务才能真正找到向上而生的路。
大物业打底
2025年最后一个月，碧桂园服务公开了谋划已久的重大调整。
12月7日，碧桂园服务一份内部文件显示，为持续优化公司治理结构，推动业务创新与转型升级，集团决定对组织架构进行系统性调整，将基础物业管理、新业务成长、职能服务三大板块统一整合为“大物业板块”；原战略孵化业务板块则更名为“孵化业务板块”。
图片来源：观点指数
碧桂园服务方面相关负责人表示，“大物业板块”将以基础物业服务为核心，而“孵化业务板块”则定位为多元增量成长曲线，专注于研究并孵化创新业务。
有业内分析人士认为，碧桂园服务组织架构调整和高管变动是对“物业服务质量提升行动”的积极回应。
自从物业降费及业委会更换物业公司风波迭起，提升服务质量已经成为每家物企财报中都会出现的关键词。
在这个宏观但模糊的原因背后，更大可能是碧桂园服务需要这一场调整进行破局，将业务体系从业务导向的模块重新分类为“大物业”与“孵化业务”，是为了形成“稳固基本盘+探索增量盘”的协同格局。
根据碧桂园服务给出的文件，“大物业板块”继续以“创造价值、聚焦深耕、降本增效、简政放权”为总体管理导向。
在“大物业”战略上，碧桂园服务来得并不算早。
头部物企中保利物业在2019年便确立了“大物业”战略布局，招商积余完成重组后也以“大物业”+“大资管”为核心主业。
不过，保利物业与招商积余的“大物业”概念更倾向于全域治理，即除了住宅物管，服务范围会向生活服务、产业服务、城市服务及社区服务等多个领域延伸。
碧桂园服务提出的“大物业”则将范围更多圈定在社区内部，主要服务人群是小区业主，而社区外的业务都放在了“孵化业务”中。
即便关联方业务输送断线、物管行业整体环境艰难，碧桂园服务作为民企，还能站在头部物企的位置，最显著的优势就是基础物管业务基本盘足够大、在管规模足够大。
因此，虽然只有物业管理服务和增值类业务被包含在内，“大物业”依旧承担着碧桂园服务业务中的“压舱石”角色。
截至2025年6月30日，除了“三供一业”业务外，碧桂园服务的收费管理面积为10.63亿平方米，同比增长5.73%，在管规模蝉联行业第一。
得益于管理规模持续提升，碧桂园服务物业管理服务收入为136.06亿元，同比增长6.7%，与收费管理面积增速大致匹配，占到总收入比例58.7%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
正是物业管理服务板块维持平稳增长，拥有良好基础的碧桂园服务才能在最近几年保持总收入增速为正，2025上半年录得总收入210.46亿元，同比增长10.2%，实现年内大单位数增长的承诺。
除了物业管理服务，碧桂园服务将已经孵化成功且收益相对不错的增值类业务也纳入了“大物业”板块。
增量市场见顶，在存量市场中挖掘增长点成为最近几年物企们争相尝试的方向，包括到家服务、便民零售等细分业务在内的社区增值类业务线也就应运而生。
不过，入局增值服务的物企不少，真正能够保持稳定增长“跑出来”的却不多。而碧桂园服务凭借这些年酒类业务的开展，基本站稳了社区增值服务的脚跟。
公开资料显示，碧桂园服务自2021年启动筹备酒类业务，2024年在6个试点区域实现营收1.9亿元，同比增长超88%。2025年，该业务进一步拓展至全国。
根据2025年中期业绩报告，社区增值服务收入为21.03亿元，同比增长5.3%，占总收入比重为9.1%。
布局初期，碧桂园服务社区增值服务板块也曾经历过一段飞速增长，但受到疫情及消费意愿影响，该板块收入在2023年出现波动，由2022年中期21.12亿元下降10.8%至18.84亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
如今社区增值服务已经站稳脚跟，细分业务内除了社区传媒服务外，其余四项均显示拥有5%-25%不等的增速，整体收入规模也正在回升。
若酒类、零售及新能源等成长业务能够保持正向增长，社区增值服务板块或许能够成为“大物业”板块中的副引擎。
在2025年中期业绩发布会上，管理层也表示：社区增值服务的未来目标是在2028年基本实现每项细分业务营收在10亿元以上，期待三年后能够打造“N个10亿+”的业务。
同属增值类业务的，还有与关联方联系较深的非业主增值服务，2025上半年收入为2.92亿元，同比下降17.8%。但该板块收入占总收入比重约为1.3%，对整体业务表现影响并不大。
数据来源：企业公告、观点指数整理
除此之外，经过两年对关联方交易规模的持续主动压降，非业主增值服务板块也已经结束了收益大幅回落阶段，至于未来是放任生长还是重新规划，或将是碧桂园服务很长一段时间内的运营课题。
作为最大优势，预计“大物业”板块还将在未来几年内支撑着碧桂园服务的稳定航行。
押宝孵化业务
如果说“大物业”是为了保障底座稳定，那么“孵化业务”就是碧桂园服务押宝的未来增长点。
据介绍，“孵化业务”被定位成“多元增量成长曲线”，包括赋能、提效、规范化管理宝石花、商管集团、碧然环境等现有独立经营业务，及研究并孵化创新业务。
和“孵化业务”这个新名词一起出现的，还有黄鹏辞任CFO的人事变动公告。
此次专注孵化业务后，黄鹏将直接主导环境、商管、“三供一业”等核心新业务的运营优化。老将转舵、专管孵化，也能看出碧桂园服务对新业务的重视程度。
黄鹏接下来要做的是如何改善甚至扭亏负增长板块和加强正增长板块。
毕竟，被列在“孵化业务”中的业务，除了宝石花物业之外，商管和城服的业绩已经连续三年处于下降趋势当中，正在孵化或是等待扶持的新业务在短期内也无法实现可观的收益。
在碧桂园服务业务线中，宝石花物业是最为特殊的存在。
不只因为和中石油合作创立，更重要的是，宝石花物业承接着合作央企“三供一业”改革的物业管理及增值服务。
2016年我国推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，家属区供水、供电、供暖的“三供业务”和物业管理职能转由社会专业单位实施管理，中石油则挑中了当时综合能力更强的碧桂园服务承接相关业务。
被纳入业务版图之后，“三供一业”成为碧桂园服务总收入增速的另一功臣，也是除物业管理服务之外增长最快、最稳定的板块。
2025年上半年，通过进一步收购若干附属公司的剩余股权，碧桂园服务“三供一业”业务实现营业收入50.72亿元，同比大幅增长超过51.6%，占总收入的比重较上年同期提升约6个百分点，达到21.9%。
截至2025年6月末，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积约为9010万平方米，已成为碧桂园服务业绩增长最为强劲的业务板块。
和传统物管增长逻辑不同，碧桂园服务“三供一业”业务收入与面积增长的速度并不同步。
2018年入局开始，“三供一业”业务面积基本都稳定在8000-9000万平方米区间内，业务的收入却从2019年的15.15亿元增长至2024年的81.56亿元，五年复合增长率约为40%。
一方面，虽然增量并不大，但规模扩张的本能还在促使碧桂园服务新签项目；另一方面，碧桂园服务不仅仅只是为来自中石油的项目做基础物管服务，还在不断向社区空间内填充社区零售、汽车养护、社区养老等多种增值服务。
时间轴线性向后回溯，碧桂园服务进入“三供一业”业务的时机其实并不算新。
将“三供一业”放在“孵化业务”板块，碧桂园服务可能考虑到宝石花物业合资经营特殊性，或许也有作为“定心丸”的打算——毕竟城服和商管正是拖累碧桂园服务业绩的最大板块。
截至2025年6月30日，碧桂园服务商业运营服务收入为2.96亿元，同比下降10.5%，已经来到连续回降的第三年。
数据来源：企业公告、观点指数整理
商管并不是碧桂园服务的强项，即便是成绩最好的2022年，12.85亿元收入也只占总收入的3.1%。
收益相对较低并不意味着没有得到重视，不论是独立设为子公司还是后来收并购整合，碧桂园服务曾经也为培养商管业务付出心血。
这部分商管业务还与碧桂园文商旅集团密切相关。
碧桂园文商旅创建于2005年，并于2013年成为碧桂园独立子公司，最终于2018年整合成立，旗下包括城市级全业态购物中心、区域级购物中心、小区邻里中心等商业形态。
除此之外，碧桂园服务还在2021年4月以2000万元收购了位于贵阳、广州、深圳的四家商管公司。
虽然这四家商管公司盈利指标并不出彩，但整个商管板块走弱更多还是受到关联方拖累。
碧桂园文商旅集团发展之初便依靠碧桂园资源成长，基因中对地产的依赖逐渐加深，而碧桂园服务在2021年收购的四家商管公司背后也有碧桂园间接持股。
这就导致碧桂园服务为了独立生存而决定压降关联性的那一刻，没有完全生长起来的商管业务已无法避免会滑入衰退。
同样从2023年开始业绩低级的，还有碧桂园服务花费心力整合而成的城市服务业务。
碧桂园服务对城市服务赛道的尝试非常早，第一项行动可以追溯到2015年与陕西省韩城市市政府达成战略合作关系，双方共同出资成立韩城碧桂园城市服务有限公司。
早早把握住物业公司从事城市服务的先机，碧桂园服务在2020年花费了将近30亿元收购满国环境与福建东飞两家环卫公司股权，并将城市服务板块单独成列在年报中披露。
除此之外，碧桂园服务还设立了专业化环境服务集团碧然环境，主要聚焦城市(生态)环境智慧运维、固废处置及资源利用化、环保治理、绿色技术服务、科技装备制造等五大核心赛道。
在城服赛道动作最密集的2020年，碧桂园服务曾透露有意将环卫业务拆分上市，两家环卫公司并表之后也带来了城市服务业务的营收起飞。
但在行业普遍毛利率较低的背景下，随着城服赛道参赛者增多，先入局者生存空间不断被压缩，加之行业项目良莠不齐、受市场环境影响回款周期拉长，碧桂园服务在城服赛道中的“水土不服”愈发明显。
截至2025年6月30日，城市服务收入为17.78亿元，同比下降18%，占总收入比重为7.7%，同比下降2.6个百分点。
数据来源：企业公告、观点指数整理
城服板块于2020年至2023年占总收入比重分别为5.65%、15.7%、11.7%及11.46%。2024年中期，该板块录得收入21.7亿元，较上年同期23.94亿元降低9.4%，占总收入比重约10.3%，同比下降1.2个百分点。
2025年中期业绩报告中，碧桂园服务表示已经退出商管及城市服务业务中的若干低效、亏损项目，虽然两项业务前路仍是挑战重重，但主动调整至少比放任自流更接近回到正轨。
已有的独立经营业务之外，碧桂园服务2025年也在尝试突破边界，孵化创新业务与开辟新赛道的任务在架构调整披露之前就已经提上日程。
接管海信总部园区入局IFM赛道、联手科大能通尝试新能源服务、与蒙牛达成战略合作，推动社区便民零售业务，碧桂园服务尝到了酒类业务的甜头，也正试图将成功经验在其他延伸领域复现。
既要抓已有项目运营，又要抓创新项目孵化，即便卸下了CFO一职，碧桂园服务和黄鹏身上的担子并没有变轻。
向后挥刀
业务上的调整逐步落地，但关联方、收并购余震和盈利压力，都是碧桂园服务当下需要同步解决的课题。
向后挥刀斩断拖住脚步的纽带，碧桂园服务的第一刀依旧砍在与关联方交易上。
2024年明确表示不送钱、不担保、不帮忙抵质押的碧桂园服务，2025年有所调整，当年5月初宣布向大股东提供10亿元抵押借款，专项用于碧桂园保交楼。
消息披露当天，碧桂园服务盘中一度下跌超5%，报6.63港元/股。
6月召开的股东周年大会上，有股东要求碧桂园服务管理层承诺：未来不会用账上现金购买碧桂园的车位，不会继续为大股东提供更多、更频繁的借款。
在投资者看来，向关联方借款就意味着无法“完全切割”，但碧桂园服务有着自己的考量。
根据借款公告，这笔10亿元循环借款融通利息按照年利率5%计算，还款期限为5年，且专项用于碧桂园保交楼，抵押资产是大股东持有的16.26%碧服股份。
管理层也表示，以披露公告的方式给大股东借款已经表明了碧服独立发展的态度，公布借款事项就是为了以后不再发生这样的事。
比起大股东直接卖股份可能引起的全体股东砸盘，以及金融机构抛售，在碧服看来，关联方确实需要帮助但又不能再次陷入麻烦的情况下，将股份押回是一举两得的最优解。
以退为进解决了信任危机，接下来是更持久的战斗，碧桂园服务的第二刀需要砍向业绩拖累。
股东周年大会上，管理层预计年中营收会有大单位数增长，但当时在座股东或许都没想到，营收部分有基础物管服务与“三供一业”增项完全对冲了减项，不与规模增长同步的盈利端却没有那么幸运。
2025年上半年，公司录得净利润10.02亿元，同比下降35.1%；股东应占核心净利润约15.7亿元，同比下降14.8%；毛利43亿元，微降3.5%；毛利率为18.5%，同比下降2.7个百分点。
数据来源：企业公告、观点指数整理
总毛利率掉到“1字头”，对于碧桂园服务而言还是第一次。
2020年还保持着34%的高毛利率，但近几年受到成本上升影响，叠加外部环境、企业经营管理以及业务占比等因素，几乎所有板块毛利收入都处于下降趋势当中。
分业务板块看，物业管理服务毛利率同比下降1.1个百分点至21.8%；社区增值服务下降8.6个百分点至30.4%；非业主增值服务由负转正，上升6.6个百分点至0.1%；“三供一业”业务下降1.8个百分点至7.9%；城市服务、商业运营服务分别下降3.4个百分点、5.1个百分点至12.6%、25.9%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
随着“降费、撤场、酬金制、包干制与信托制”等议题不断深入，提升服务质量已经不是一句口号，而是物企们必须要做到的任务，盈利空间也就在成本增长过程中被一点一点压缩。
2025上半年，碧桂园服务总成本达到188.86亿元，同比增长约13.8%；其中提供服务的成本达到179亿元，同比增长13.62%。这一增长主要由物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务带来。
报告期内，碧桂园服务投入约2.59亿对社区康乐设施、老旧设施进行焕新以及升级改造，叠加新拓第三方项目影响，物业管理服务毛利率微幅下跌。
“三供一业”与城市服务业务本身毛利就比较低，碧桂园服务年内还退出了若干城市服务及商管服务项目，毛利率承压或许会成为大部分物企一段时间内的常态。
主动收缩与成本上涨的业务调整之外，应收账款和收并购也是利润端需要跨过的坎。
截至2025年中期，碧桂园服务总贸易及其他应收款项为234.63亿元，存在关联方应收款项23.83亿元，来自第三方应收款项为210.79亿元。
相较2024年底对关联方应收款18.86亿元计提减值金额，2025年中期已下降至17.91亿元；但同时对第三方应收账款计提金额由15.68亿元上升至17.77亿元；对其他应收款项减值拨备3.56亿元。
仅针对应收款项，碧桂园服务该期计提减值金额合计39.24亿元，同比上升5.82%，减值金额已经相当于同期毛利总额的91.27%。
叠加物业费、三供一业扩张投入和利润下降多重影响，碧桂园服务2025年中期经营活动现金流出净额为8.75亿元，而上年同期现金流入净额为2.7亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
对此碧服管理层表示，现金流还在公司预计的轨道之上。参照碧桂园服务2025年现金流走势，通过物业费追缴、应收账款追款，或许在年底可以收获比较积极的结果。
但现金流的影响仍然可控，碧桂园服务还是具备充沛的流动资金支撑未来发展道路。
截至2025年6月30日，碧桂园服务拥有银行存款和结构性存款164.73亿元。其中定期存款约48.42亿元，结构性存款14.61亿元，流动资产净值为120.45亿元。
当然，影响利润并不只有第二年计提出炉，迈过关联方应收账款的坎，还有对收并购项目的计提减值排着队等待。
2025年初，碧桂园服务已经对非全资附属公司满国环境计提约8亿元至11亿元的商誉及其他无形资产减值准备。
根据公告，碧桂园服务对满国环境计提减值拨备的原因主要有两个：一是满国环境过往年度业务拓展未达预期，部分存量业务调整导致收入及利润下降；二是客户回款周期延长导致现金流不理想。
股东周年大会上，针对股东提出满国环境未来是否还会继续计提减值的疑问，管理层并没有下定论；中期业绩会上，对此态度依旧模糊。
截至2025年6月30日，满国环境所占商誉还有9.68亿元，按照报告期内城服板块中期表现，年内或许还要继续买单。
2025年，“如何走下去”是碧桂园的课题，能否“走得好”则是碧桂园服务这场调整最大的意义。