房地产企业迫切需要完成从开发商向城市综合运营商的角色跃迁，未来比拼的不再是谁拿地更快、规模大小，而是谁拥有更卓越的产品和内容，谁拥有更强的点石成金能力。
本文为杨劲先生在2026观点年度论坛发表的演讲。
杨劲（中信城市开发运营有限责任公司党委书记、董事长）：各位同仁和媒体朋友们，大家下午好。非常高兴能够参加这次论坛，跟大家做一些交流。其实我本人很少在论坛上发言或者演讲，主要因为最近这些年，这个行业确实很痛苦，有时候觉得没有什么好讲的内容。
昨天晚上临时定下来，今天给大家做一些汇报，所以我没有来得及做PPT。借这个机会，我努力跟大家分享一下中信城开在当下环境中的一些转型做法。
昨天晚上跟陈总聊天的时候，我问了她一个问题。我说，观点接触的企业特别多，特别是房企，大家怎么看未来的市场？陈总说，最乐观的预期是今年年中，也就是六七月份，市场可能企稳；最悲观的观点是要到明年年底，甚至是2028年初；主流观点则集中在今年底到明年初，大概市场会企稳。
但无论怎样，我还是感到比较欣慰，因为至少在政策的发力之下，大家对市场重新有了预期。相比一两年前，所有的从业者对市场几乎都是极度悲观的状态，现在至少少了些许痛苦。
我的观点是，房地产第一它影响金融安全；第二它惠及民生；第三它链接的产业非常多。所以我认为，城镇化和消费升级这两大引擎，未来仍会带动行业前行。也正因为如此，今天我们在这里讨论企业的转型发展，非常有意义。
我认为，当前房地产行业正站在新旧模式交替、底层逻辑重塑、政策导向愈发清晰的历史关口。再次感谢观点提供这样一个机会，能够与各位行业专家、业界领袖聚在一起，坦诚对话、凝聚共识。
首先我想说，我们现在正身处前所未有的两难困局。最近这两年，我经常和行业同事交流，大家都非常难受。我们的资金都变成了土地和房子，在市场下行阶段卖不出去；如果不拼命去化，流动性就会出问题，甚至可能爆雷；如果努力去卖，折价回款又会让企业的经营和财报承受巨大压力。
前天，复星的郭广昌董事长给投资者写了一封信，因为复星公布的年报出现较大亏损。他提到一个观点，叫“天晴的时候修屋顶”，因为计提减值是为了让企业未来发展得更健康，不是等到狂风大雨、屋顶漏雨的时候才去应对。
这个观点我比较认同。市场下行的时候，企业一边要拼命卖房子，一边又要承受EBITDA下降、杠杆率上升、报表变难看的压力。我记得大概在几个月前，国家有关部门还发表了有一个观点叫“理性看待房企报表的波动”。某种意义上说，确实是进亦忧、退亦忧，每一步都在负重前行。
我们现在确实处在这样的两难选择之中--到底是保现金流，还是保利润、保损益？现实往往是，如果不保现金流，企业就可能出问题。
从更深层次看，行业当下的挑战本质上来说，我认为是宏观经济转型与城市发展阶段迭代的必然结果。中央城市工作会议已经明确指出，我国城市发展已从大规模增量扩张全面转向存量提质增效的新阶段。
在座都知道，过去这个行业通过“高负债、高杠杆、高周转”来实现快速扩张，增长动能高度依赖土地红利和市场溢价。那时候我们常讲，做房地产就是赚土地的溢价、房子的溢价、品牌的溢价。但现在，这种粗放式的规模增长模式已经失灵，行业正在转向两个重点：做优增量、盘活存量。
目前国家政策大力支持城市更新、城中村改造、保障性住房建设和“好房子”等方向，这些都是国家明确指向的赛道，我觉得也将成为未来房地产价值创造的主战场。
我经常在各地被城市政府官员或者行业同仁问到，中信城开到底在干什么？我通常回答，中信城开现在做的，就是国家需要我们做什么我们就做什么。关于房地产调控，国家当前反复强调的几个关键词--模式创新、城中村危旧房改造、风险化解、“好房子”建设，基本上就是我们在做的事情。
在我看来，房地产企业迫切需要完成从开发商向城市综合运营商的角色跃迁，今天我不认为中信城开是开发商。未来行业内企业比拼的不再是谁拿地更快、规模大小，而是谁拥有更卓越的产品和内容，谁拥有更强的点石成金能力。
我个人认为，未来房地产企业比拼的核心竞争力是六大能力：第一是模式创新能力，第二是产品打造能力，第三是金融设计能力，第四是资源整合能力，第五是技术应用能力，第六是运营提效能力。就是未来房地产企业比拼的是模式创新，产品精研、金融设计、资源整合、技术应用与运营提效六大能力。
面对整个行业发展逻辑的更迭和挑战，作为行业中的一员，今天我在这里，主要想和大家分享一下中信城开的思考与行动实践。
中信城开是中信集团新型城镇化板块中的房地产平台公司，致力于成为价值创造能力领先的城市综合开发运营服务商。成立以来，主要依托中信集团“金融+实业”的产融协同优势，确立了“开发+运营”双轮驱动的业务格局，重点关注风险化解、城市更新、核心资产投资、优质资产运营等赛道。
中信城开秉持创新主义、长期主义、产品主义、服务主义，全力构筑“探索新模式、打造新产品、运用新技术、构建新生态”的“四新”转型发展路径，力争在复杂多变的环境中，探索具有中信特色的房地产发展新路径。
接下来，我简要向大家汇报一下这“四新”。
第一是探索新模式。我们依托集团资源，创新打造了“金融支持+风险隔离+资产管理”的风险化解模式。在隔离风险的前提下，联动AMC、银行、信托和社会资本，为困境项目注入盘活资金，以及后续的开发贷、经营贷等资源，同时输出自身的地产开发管理能力。根据每个项目的不同情况，提供代建、监管、委托运营等各类专业化服务，推动烂尾项目重新形成有效资产，再通过销售、持有、运营、处置等多元路径回笼资金，最终解除风险。
大家可能也了解到，中信和佳兆业有一单很大的合作，其实我们这个模式就是“金融支持+风险隔离+资产管理”。第一步，我们给出险项目寻找增量资金，这些增量资金可能是存量债权方的增量信贷，也可能来自AMC公司的公益债，还可能是我们中信城开自身的资金。第二步，我们进行交易架构的搭建和风险隔离，让增量资金在资产包里运转。第三步，也是最核心的一步，就是由中信城开进场操盘，负责代建、监管。正因为中信进场，增量资金才更愿意投入到项目中。
沿着“金融支持+风险隔离+资产管理”这一模式，目前中信城开已经在全国十几个城市落地了30多个化险项目，管理货值超过2000亿元。这个模式也得到了各级领导的高度认可，既为行业风险缓释、市场稳盘贡献了力量，也走出了一条属于中信城开的转型之路。
在模式创新上，我们在运营端也在持续优化商业运营的模式，主要是通过空间、科技、服务、数据四大场景的构建，提升运营效率，进而助推资产价值跃升。在空间场景上，我们主要的做法是形态重构和价值挖掘；在科技场景上，我们主要运用新技术，让楼宇更加绿色、环保、节能、智能化。
比方说，在北京有一个地标叫京城大厦，我们业主方用了三年时间投入1.5亿元资金，对大楼的配电、消防、冷源、热源等进行了系统化改造。改造之后，大楼的空气质量和整体环境明显提升，老租户留住、续租意愿增强，外部客户入驻意愿提升，进而带动租金和出租率大幅上升。这栋大楼在2016年的利润报表上只有几十万元，到了2020年达到5000万元，现在已经超过1亿元，大概在8到10年的时间里，运营收益提升非常明显。
服务场景方面，我们主要依托中信庞大的产业体系，针对住户、租户、商户和白领，提供To B、To C的各类增值服务，打造生态；在数据场景方面，我们主要构建数字化运营管理平台和人员管控平台，大幅降耗。
这些四维赋能举措和模式创新，增强了客户黏性，提升了客户体验，也极大地促进了经营绩效。以上是第一个方面。
第二，打造新产品。中信城开紧扣住建部“好房子”建设导向，研究并发布了“四好一高一全”的产品价值观，即居住环境好、建筑品质好、户型设计好、运营管理好、智能水平高、增值服务全。这个“好房子”标准体系包含了“六法、十八策、一百零八则”，具有1280项具体技术条目，全面覆盖刚需、改善和高端住宅产品线。
与此同时，依托中信品牌底蕴和综合权益，我们打造了“信悦”产品系列，以文化引领、产业赋能、科技赋能、健康赋能，助力客户全方位体验中信美好生活。
去年，由中信城开操盘的深圳信悦湾项目占据了城市核心区位，凭借极致产品力“一战成名”，实现了首开两小时销售超过100亿元，创下多项市场纪录。这个项目卖得好，我认为主要有几个原因。
第一是位置好，位于深圳湾最核心区位，位置好、地段好，房地产离不开位置，这个因素占据了很大原因；第二，我们把产品做到了极致--项目有六大首创设计，比如“户户观海”的通透格局、罕见采用铸铝材质的外立面（也是深圳目前唯一一个）、270度无柱全景客厅、双会所、双泳池以及地下泛大堂等；第三，我们在销售策略上也采取了独立主张，围绕高净值人群资产配置需求进行了系统安排。同时，社区还引入“中信八景”、打造社区艺术馆等内容。可以说，好产品非常重要，我们在其他城市的项目也同样得到了市场认同。
第三，运用新技术。中信城开以数字化、智慧化、绿色化技术赋能业务全周期。在建造端，我们应用数字孪生、智慧造楼机等平台和方法，实现施工可视化、高效化、安全化；在产品端，我们融入低碳遮阳、全屋净水、智能物联等系统，提升居住舒适度与节能水平；在运营端，以AI辅助加强市场和客户研判，实现资产运营效率与客户体验的双提升。
这里我也顺便汇报一下，除了传统商业运营业务之外，去年中信城开还拓展了停车场这一新赛道。停车场资产具备现金流稳定、抗周期能力强的特点。我们通过基金获取资产的特许经营权，联合行业头部搭建运营平台，以精细化运营提升运转效能。目前，这项业务的发展态势非常好。
最后，我想汇报的是构建新生态。去年，中信城开发起设立了“信悦融”城市更新与运营联盟。城市更新这项业务，说起来容易，做起来很难，它是一项贯穿规划、融资、改造、产业导入与长效运营的系统工程，单靠一家企业难以破局。我们经常看到，很多有潜力的项目在深入接洽后最终搁浅，并不是因为意愿不足，而是因为缺少匹配的资源和系统化的解决方案。为此，我们搭建这个平台旨在汇聚各方优质资源、构建专家智囊，共同为项目会诊把脉、开方抓药。
我们认为，唯有打破边界、开放协作，才能真正把握机遇，让项目找到最适配的发展路径。
在生态构建方面，前面我也提到了另一点。无论是在开发领域还是运营领域，我们都充分利用中信集团全产业链的优势，让客户、租户、商户和白领能够充分享受中信各个行业的权益，打造属于中信客群的社区生态。
各位同仁，转型之路虽然有挑战，但黎明已至，曙光在前。《求是》杂志接连两次发文，强调持续稳定房地产市场预期，给了我们从业人员信心和鼓舞。
未来，希望大家共同以专业守底线，以创新破困局，以协同创未来，一道推动这个行业向上生长、向善同行，为新型城镇化建设和经济社会高质量发展贡献属于我们这一代地产人的责任与力量。谢谢大家！