江苏一企业在接手内蒙古一烂尾楼盘后，为盘活烂尾楼盘，与内蒙古银行包头分行进行“合作”。楼盘建好后，企业将当时价值4600万元房产网签到内蒙古银行包头分行名下，本应优先作为抵押物处置清偿，结果银行既不认可房产抵押，又不让卖房，还查封了企业资产。“本来把26套房子一拍卖足够清偿债务，但是银行就是不让卖。”企业负责人殷振洪说，双方围绕26套网签至银行名下房产是否属于担保引发多轮诉讼，不同案件裁判观点出现明显差异。“同样的协议，同样的证据，判决书咋还能内容自相矛盾？”
合作盘活烂尾项目26套房产网签至银行
2017年，因被内蒙古一企业欠款，江苏淮安市汽车机电产品公司（下称“淮安机电”）接手了达拉特旗一处烂尾楼盘。为变现债权，淮安机电决定自筹资金续建项目，盘活该烂尾楼。
“一共是5栋楼房还有40个别墅烂尾。”殷振洪说，为此，淮安机电在当地注册成立了达拉特旗昌达置业公司（下称“昌达置业”）。续建期间，淮安机电查实原烂尾企业项目曾向内蒙古银行包头分行借款2500万元，本息合计约2900万元，对应的抵押房产、土地与己方资产交错捆绑。该笔资产经两次司法拍卖均流拍，属于银行不良资产。
为共同“脱困”，双方经协商达成合作协议：昌达置业以2900万元价格受让内蒙古银行包头分行上述不良资产，淮安机电及其法人等承担连带担保责任；项目建成后昌达置业出售楼盘时按房型不同，分别以2700元/平方米、3200元/平方米向银行支付转让款，付款最后期限为2019年底。
楼盘建成开始销售后，2019年12月，昌达置业与内蒙古银行包头分行又签订补充协议，约定将26套房产网签给内蒙古银行，并签订了26份《商品房买卖合同》；昌达置业尽快销售房产，每销售一套房产，按2700元/平方米向银行支付转让款。
“我们把已经建好的26套别墅，网签到了银行名下，总价值4600万元。后期不管是卖洋房还是卖别墅，都需要先把钱还银行。”殷振洪说，在银行领导更换后，双方的“友好”合作未能持续。
两场诉讼针对同一批网签房产，判决内容“矛盾”？
2021年，内蒙古银行包头分行一纸诉状将昌达置业、淮安机电等诉诸法庭，要求昌达置业结清剩余欠款、承担违约金与律师费，全部保证人对债务全额担责。
案件一审、二审审理阶段，法院均认定案涉房产网签行为实质为物的担保，依据混合担保相关法律规则，判定各保证人仅能在房产处置价款不足以清偿债务部分承担补充连带责任。
殷振洪说，“以物的担保实现债权”是指银行可以通过拍卖房产等司法程序处置抵押物清偿。
银行不服两级法院判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。2023年4月，内蒙古高院出具裁定指令包头市中级人民法院再审本案。判决书显示，银行在审理中答辩称，本案仅办理房屋网签备案，无抵押登记，不产生物权担保效力，只是债务履行安排，不属于物保。
包头中院再审后作出改判，明确单纯商品房网签行为不属于法律规定的抵押权、质权等法定物的担保，撤销原一、二审判决，判令全部保证人对全部欠款本金及违约金承担全额连带清偿责任。
“法院认为26套房产不属于抵押担保，我们就要求内蒙古银行包头分行履行双方签订的《商品房买卖合同》，把26套房款给我们结清。”殷振洪说，他们另行提起诉讼，请求确认双方签订的26份《商品房买卖合同》合法有效，并要求银行支付对应购房款。
案件审理过程，内蒙古银行包头分行答辩称，认可案涉26份《商品房买卖合同》形式上有效，但双方签订合同的真实意思并非买卖房屋。案涉合同属于担保性质，支付房款无法律依据。
2025年4月，昆都仑区法院作出一审判决，确认26份买卖合同形式合法有效，但认定双方不存在真实房屋买卖合意，签订合同、办理网签的真实目的是为案涉债务提供保障，属于非典型担保，据此驳回企业索要购房款的诉讼请求。
“同样的协议，同样的证据，对银行有利不是担保抵押，对银行不利就成了担保抵押了？”殷振洪不解地表示，“法院的判决书咋还能内容自相矛盾？”
就相关问题，记者致电昆都仑区法院马姓法官核实，其书记员表示具体还是要法官回答，按其提供的电话，记者多次拨打未获接听。内蒙古高院12368热线电话接线员则表示，如认为判决有问题，可以向当地法院的纪检部门反映。
企业资产查封解封反复，抵债协商未能落地
因未能按期现金付款，早在2024年7月，昌达置业、淮安机电及其法人等部分资产、账户就遭到查封。
昌达置业、淮安机电方面认为，价值4600万元的房产网签到银行名下，足以覆盖2000余万元的银行不良资产转让款，并提出超标的执行异议。在向相关部门反映后，2025年2月、2025年5月，法院分两次解除了相关查封。但在2025年8月，法院又恢复了查封执行。
殷振洪称，双方曾协商共同委托机构评估拍卖26套网签房产用于抵偿债务，该方案最终未能落地执行。记者联系了内蒙古银行包头分行相关负责人，电话在接听后随即挂断。
“如果银行把网签到其名下的26套房产直接拍卖，完全能覆盖债权。但是银行就是不拍卖，非要我们拿钱。”殷振洪提供的一份录音显示，昆都仑区法院执行局一位负责人表示，就银行的处理方式，是因为“新上来的领导不想掺和这事，新领导就一条，不能担上责任，不能背上风险”。
就法院的处理方式，录音里该负责人在谈话中提到，他也认为判决判得遗漏了，存在逻辑瑕疵，但执行局仅能依据生效判决执行，无权直接推翻判决。异议、纠错需走审判监督程序。之所以还能恢复查封执行，是因为26套房产“以登记为准的，你们都签合同，都签在人家（银行）名下了，那就是人家的东西”。
“现在我们的房子卖不了，企业资产又给查封了，整个回血路径都给封死了，真不知该怎么办了。”殷振洪表示。
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来源：津云