金吾财讯 | 华泰证券发布研报指，华润置地（01109）公布26H1业绩：综合营业额678.7亿元人民币，同比-28.5%；归母净利98.4亿元人民币，同比-17.2%；核心净利润101.6亿元人民币，同比+1.6%；综合毛利率25.4%，同比提升1.4pct。营收下滑主因地产开发结算规模减少及减值影响下结算毛利率下行，但经常性业务收入稳健提升，推动核心净利逆势正增长。中期股息每股0.20元人民币，同比持平。维持“买入”评级，目标价37.92港元。
经常性业务方面，26H1收入226.1亿元人民币，同比+9.9%，核心利润66.5亿元人民币，同比+10.4%，占核心净利润比重提升5.3pct至65.5%。增量主要来自第二增长曲线收租型业务，收入同比+16.8%至142亿元人民币。购物中心运营表现亮眼，租金收入、经营利润分别为124亿元、82亿元人民币，同比+19.4%、+19.7%；零售额同比+16.4%，跑赢全国社零15.3pct，同店+10.1%；期末在营98座，出租率提升至98.0%，89%的商场零售额位列所在城市TOP前三。公司预计2030年末在营购物中心将在26年中基础上再增29座。
开发业务方面，26H1开发结算收入453亿元人民币，同比-39.1%，结算毛利率10.0%，主因计提存货减值24亿元人民币，剔除后为15.3%。期内销售签约额1165亿元人民币，同比+5.6%，行业排名第三，一线城市销售占比超60%。新增土储中一二线城市投资占比99%，权益比例提升至95%。上半年新开盘项目销售毛利率约24%。公司通过政府回购、规划调整、增量带动三种模式累计盘活货值超400亿元人民币，下半年总可售资源约3200亿元人民币，其中91%位于一二线。
竞争优势方面，研报指出公司具备产品力与服务力差异化、资产区位占优（开发土储一二线占比85%）、财务优势显著（平均融资成本低至2.63%，净有息负债率41%）及多层次REITs搭建等适配性优势。
考虑26H1开发结算规模以及毛利率下降，华泰下调2026-2028年开发业务营收及毛利率预测，预计2026-2028年EPS为3.02/3.10/3.31元（前值3.34/3.41/3.76元）。公司26EBPS约42.45元，可比公司平均26EPB为0.55倍（Wind一致预期），考虑到地产新格局下，持有运营业务更具溢价，公司强大的不动产经营能力和融资优势也将进一步转化为相对其他房企的竞争优势，华泰认为合理26EPB为0.77倍（估值溢价40%，上调10pct），对应目标价37.92港元（前值38.54港元，0.79倍26EPB）。
风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。