近日，深圳市规划和自然资源局大鹏管理局连发四则通告，无偿收回南澳街道四宗土地使用权，合计64879.3平方米，原使用权人同为深圳鸿荣源海洋科技发展（集团）有限公司。
收回的理由不是闲置，不是违法用地，也不是征收——是年限届满。
这四宗地位于西涌、鹅公湾片区，出让合同签订于1998年至2000年间，年期走完，土地无偿回归国有。
之所以牵动人心，是因为它也戳中了深圳一个隐秘的焦虑：深圳是全国最早实行土地有偿使用的城市，早年批出的土地，年期大多只有20年、30年、50年。如今，一批小区的“地龄”，正在进入倒计时。
但有一句话必须先说在前面：被收回的这四宗是旅游用地，不是住宅。住宅有《民法典》“自动续期”四个字兜底，不必过于慌张。
先厘清：法律给住宅的是“自动续期”
在讨论"怎么办"之前，我们先理清一个法律概念。
从法律层面上说，购房者的权利由两部分构成，即：房屋所有权和土地使用权。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有。
有期限的是土地使用权——民用住宅最高70年，工业和综合类最高50年，商业最高40年。
也就是说，大家平时说的"产权到期"，指的其实都是土地使用权。
《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”。
相关律师补充道：“续期费用的缴纳或减免，要等后续法律行政法规来定。现在的过渡政策是自动续期、正常交易。”
但值得注意的是，民法典"自动续期"四个字目前只给到住宅。
非住宅方面，可参考《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期；未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
换句话说：住宅是“自动续”，非住宅是“申请续”——不申请，或者申请了没批，土地连同地上建筑物都可以无偿收回。
看深圳：聚焦“50年补到70年”
深圳是国有土地有偿使用制度的先试先行者，也因此留下了比较复杂的一笔账：
1982年《深圳经济特区土地管理暂行规定》首次通过行政划拨供应经营性用地，并给定年期：工业30年、商业20年、商品住宅50年；
1988年《深圳经济特区土地管理条例》、1994年《深圳经济特区土地使用权出让条例》，都把出让年限压在50年以内；
直到1995年9月18日，最高年限才改为70年。
也就是说，深圳在早期通过行政划拨的住宅正陆续到期，是当前续期的主体；而 70 年产权住宅在深圳既无案例也无细则，不必提前焦虑。
那么，这部分50年（甚至更短）产权的房子能不能补到 70 年？要不要补？怎么补？
问题的答案，可大致分二种：
情况一：出让性质、1995年9月18日前签订合同的——不用办，也不用补钱。
依据1996年2月27日《深圳市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》规定，凡是1995年9月18日前签订合同的，这类土地的使用年期自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可，不用补交地价。
情况二：行政划拨性质的——要办，也要补钱。
这类房产不在1996年公告的覆盖范围内，针对的对象是在我市房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。
深圳市规自局相关工作人员向凤凰网房产表示，这一部分通常是指1988年以前，因为历史遗留问题未能签署合同的通过行政划拨的经营性用地，要走2004年《深圳市到期房地产续期若干规定》（深府〔2004〕73号）文件规定，办理有偿使用手续、延长土地使用年期。
值得一提的是，除上述普遍情况外，部分证书上登记用途不是纯“住宅"的，或者是综合用地/住宅"，也暂时走不通。
例如：曾有业主就佳兆业大都汇（宗地G06313-0004，用途登记"综合用地/住宅"，使用期限50年，自1992年4月16日至2042年4月16日）申请提前延长至70年。
规自局则答复：综合用地属于非住宅建设用地，出让最高年限为50年；"目前我市暂无相关到期续期的政策，后续以市政府最新文件为准"。
规自局进一步补充：针对 1995 年 9 月 18 日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权，到期后如何续期、如何交纳地价，我市暂未出台细则。
办理住宅产权续期到底得补多少钱？
办理上述情况下的产权续期具体多少钱？这得结合官方评估的地价来测算。
深圳市目前已全面采用“标定地价”作为土地市场价格测算的核心依据，原“基准地价”仅作为历史参考或特定场景的辅助参考。
这里有一个关键变化值得注意：早期通行的计算公式是——在国家规定的最长使用年期减去已使用年期后的剩余年期范围内，按相应用途公告基准地价的35%补交地价。但这一比例已被2019 年10月17日施行的《深圳市地价测算规则》覆盖，现行标准普遍按7%计收。
也就是说，深圳续期需补的地价已大幅降低。
例如，在2024年规自局就答复了南油B区59栋（T105-0064宗地）业主相关咨询。“原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下按批准办理出让或续期手续的应补缴地价，按测算结果的7%计收地价。可将具使用年限延长至70年”。
此外，凤凰网房产梳理了深圳多个实际补缴案例，供参考：
据公开报道信息，此前有一位福田业主为80.58平方米住宅办理年期延长，从50年延至70年，补缴地价款44940元，折合每平方米约557元，按当时约645万元市值计算约占0.7%，年期延至2055年5月27日。该物业土地性质为行政划拨。
罗湖怡景花园。据公开报道，1982年6月8日批地，一套62.36平方米的房屋2019年6月补缴38943元地价，土地使用年限延长20年至2052年6月。
福田长城一花园。据市场消息，两房补缴地价约9万元左右，三房一般在12万元左右。
需要提醒的是：房子的情况不同、不同年份也有差别，具体以官方测算为准，别拿别人的数字直接往自己身上套。
凤凰网房产盘点深圳部分热门小区产权期限情况：
注：部分小区批地年份与产权年期不一致，系因后期补办出让手续或已办理过延期，同样以不动产权证书登记为准。
一个提醒：真正影响你的，是贷款
对多数业主而言，剩余年限眼下的影响在银行。
据悉，深圳多家银行的通行做法是，贷款年限取两个数字的较低值。例如：70岁减去借款人现有年龄，剩余年限越短，可贷年限越短，月供压力越大。
除了贷款人年龄之外，房屋本身的“年龄”同样构成硬约束。与贷款人年龄的逻辑相似，银行普遍对剩余土地使用年限、房屋结构安全及经济耐用年限设有隐性底线。
一位建设银行客户经理表示：“房子的年限和相关结构情况也会对贷款总体期限有影响。如果是新房，房屋情况不会影响贷款年限；但如果是老旧房屋，银行则需要看房屋年龄和相关结构情况，并据此决定贷款期限。”
近期 828 新政将房贷年限上限延长至 40 年。但值得注意的是，40 年仅为政策上限，实际审批仍受借款人年龄（如高龄购房者）和房屋房龄（如老旧二手房）限制——如果房屋剩余产权年限不足 40 年，个人房贷期限大概率也无法达到 40 年。
如果您还有其他关于产权续期的问题，欢迎留言联系我们，我们将一一为您解答！
来源： 凤凰网房产深圳站