金吾财讯 | 华泰证券发布研报指，新鸿基地产（00016）FY26实现营收942亿港元，同比+18%；核心归母净利润229亿港元，同比+5%；DPS为3.91港元，同比+4%。公司香港开发利润率开启修复，净负债率降至低位，销售超预期兑现，积极补充土储。华泰看好香港房地产市场复苏推动公司香港开发利润进一步释放，同时物业租赁利润有望在竣工高峰推动下实现持续增长，并最终兑现为DPS的稳健提升。
FY26公司分部利润同比持平。物业开发分部利润同比持平，香港/内地同比+44%/-28%；物业租赁分部利润同比+1%，香港/内地同比-1%/+6%。核心净利润增长主要来自出售投资物业确认的已变现公允价值收益同比增加10亿港元，以及有息负债和融资成本下行推动财务费用降低。FY26香港开发分部利润率为10.5%，较1H FY26提升2.9个百分点，利润率修复已开始逐步兑现。公司净负债率降至10.7%的低位，拥有充足加杠杆空间用于补充香港优质土储。
物业开发方面，FY26公司实现香港权益销售金额381亿港元，超出公司目标（300亿港元）和华泰预期（350亿港元），并制定FY27香港权益销售金额330亿港元的目标。公司通过公开招标、换地、契约修订等多元方式补充香港土储，在古洞、屯门、长沙湾新增206万平方呎楼面面积，报告期后又新竞得屯门第16区站第二期物业发展项目，进一步补充303万平方呎楼面面积。
物业租赁方面，FY26公司迎来香港IGC写字楼、天玺·天Mall、上海ITC三期B座写字楼和酒店、苏州环贸广场等地标综合体竣工，增持广州天汇广场权益，推动香港/内地投资物业权益楼面面积同比+4%/+26%。华泰预计租赁分部利润有望持续增长，动力源自新竣工物业逐步贡献增量租金、FY27较多投资物业竣工以及香港商业地产租金逐步迎来拐点。
盈利预测方面，华泰预计FY27-29公司核心归母净利润为241/251/264亿港元（FY27-28前值245/254亿港元，调整-2%/-1%），主要因略微调低香港开发分部利润率复苏斜率。沿用分部估值法计算得出公司NAV为6329亿港元，给予30%折让（前值25%），调整目标价至152.86港元（前值164.37港元）。维持“买入”评级。
风险提示：美联储加息风险，香港住宅市场复苏不及预期，商业地产经营表现不及预期，香港政府收地和投资物业出售带来业绩波动。