金吾财讯 | 长江证券发布研报指，华润万象生活（01209）为稀缺的全业态龙头，兼具“好赛道”和“好公司”双重属性的长期投资标的。公司高度重视股东回报，连续2年中期通过固定与特别派息合计100%派息；充裕的在手资金、灵活的决策机制有望推动“商管贵族”更好更长远的发展。
2026年上半年（以下财务数据以人民币计）公司实现营收92.2亿元（+8.1%），归母净利润22.4亿元（+10.3%），核心净利润22.3亿元（+10.8%），综合毛利率38.0%（+0.9pct）。中期固定派息每股0.586元，并派发特别股息0.391元，相对核心净利的派息率100%。
购物中心方面，2026年上半年零售额同比增长21.7%至1485亿元（可同比+10.2%），重奢项目同比增长17.0%，非奢项目同比增长24.2%。业主端租金收入171亿元（+15.8%），NOI率68.9%（+0.7pct）。购物中心业务营收26.1亿元（+15.2%），毛利率持平为78.7%。上半年新开业3个项目，在管138个购物中心，储备项目80个。物业航道方面，2026年上半年合约和在管面积分别为4.7亿方、4.4亿方，其中城市非居业态在管面积较去年末增长10.4%至1.4亿方，占比提升至32.0%。物业航道营收53.3亿元（+3.4%），其中城市非居业务同比增长9.0%至10.35亿元；城市居住业态同比增长2.1%至42.95亿元。物管毛利率同比下降0.5pct至18.3%。
长江证券预计公司2026-2028年归母净利润为44/49/55亿元，增速11%/11%/12%，对应P/E为18/16/14X，维持“买入”评级。
风险提示包括消费增长低于预期、物业收缴率低于预期。