智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，8月房地产新房市场并非"全面转弱"，也尚未形成"全面企稳"，而是处于政策持续释放与基本面调整并存的磨底阶段——同比指标继续改善，环比指标仍然反复；销售端弱修复动能减弱，并通过回款环节传导至资金端，进一步压制房企的拿地与开工能力，最终表现为开发投资降幅继续扩大。房地产市场处于"政策底之后、基本面底尚未确认"的磨底阶段，且磨底的性质正在从周期性调整转向结构性重构——新开工持续低于销售、长期沉淀库存占比上升、商办库存压力突出、二手房交易规模已超过新建商品房，共同指向行业由"增量开发"向"存量运营"的长期转换。
8月数据核心要点：
8月处于传统销售淡季向"金九"过渡的窗口，销售环比基本走平(面积-0.5%、金额-0.4%)，但同比跌幅双双扩大：单月销售面积同比下降15.4%、降幅较7月扩大0.9个百分点，销售额同比下降12.8%、由7月的跌幅收窄转为扩大2.4个百分点，7月呈现的量价分化式弱修复未能延续。1-8月销售面积下降12.1%、销售额下降13.0%，累计金额跌幅仍深于面积跌幅0.9个百分点，成交均价下行对销售额降幅形成一定缓冲，但并未改变需求端的收缩态势。
1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。二手房成为市场成交主力，置换需求是当前楼市的核心支撑。
价格端，8月70城新房环比下降0.17%，15城上涨、6城持平、49城下跌，环比上涨或持平城市21个、较7月减少2个；二手房环比下降0.31%，62城下跌，同比70城全部下跌、均值下降5.13%。积极信号在于：一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨0.1%，一二三线城市新房、二手房价格同比降幅"全线收窄"，上海新房同比上涨3.0%、二手房同比仅下降0.8%，核心城市改善型产品继续领跑。但新房下跌面仍在扩大、二手房环比跌幅重新走阔。
表1 2026年1-8月房地产核心指标及边际变化
注："较1-7月变化"为累计同比增速的百分点变动(价格环比为均值变动)；销售、投资、资金、库存数据来源为国家统计局，价格数据根据70个大中城市价格指数计算。
数据来源：克而瑞研究中心整理。
01商品房销售：累计量价分化延续，单月修复动能减弱
1—8月份，新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%；其中住宅销售面积下降13.0%。新建商品房销售额47470亿元，下降13.0%；其中住宅销售额下降13.1%。根据住房城乡建设部数据，1—8月份，二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%。
图1 全国商品房月度累计销售面积及销售额同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心整理
1-8月，新建商品房销售面积同比跌幅较上期再扩大0.3个百分点，销售金额同比跌幅收窄0.1个百分点，累计口径延续"面积跌幅扩大、金额跌幅收窄"的分化。按销售额除以销售面积测算，1-8月全国新建商品房成交均价为9517元/平方米，较上年同期的9601元/平方米下降0.9%；累计金额跌幅(-13.0%)依旧深于面积跌幅(-12.1%)0.9个百分点，量价分化格局在累计口径下仍在延续。
本月新增公布二手房交易网签数据，其销售面积较新房高出10.1%。整体市场呈现存量房主导、新房承压的格局。新房成交规模持续收缩，高价改善型房源成交占比抬升，对成交金额边际支撑；二手房成为市场成交主力，置换需求是当前楼市的核心支撑。
8月单月则出现反向变化：按同一口径测算，单月成交均价为9780元/平方米、同比上涨3.1%，金额跌幅(-12.8%)小于面积跌幅(-15.4%)。需要强调的是，该均价上行主要来自高能级城市成交占比提升所形成的结构性上移，而非普遍性涨价。成交结构上移对均价的支撑增强，同时也意味着低能级城市的成交收缩更为剧烈。
8月28日，住建部、央行、金融监管总局等部门发布一系列房地产新政(下称8·28新政)，直接影响商品房销售的核心条款集中在预售门槛、现房销售、按揭放款时点、资金监管、贷款年限调整等多方面，并实施新老划断。整体来看，新政将期房交付风险由购房者端转移至房企与金融机构，推动了市场信心结构性重塑。短期来看，政策释放构建房地产新模式的明确信号，市场情绪温和修复，但难以形成全面的信心反转，市场成交维持底部震荡，趋势性回暖仍依赖居民收入预期修复；中期随着新规则下预售规模受限、现房项目逐步入市，新房交付信心持续修复，但同时市场供给中枢下移开始主导成交规模下行；房地产新模式基本定型，市场信心锚定在项目品质、居住价值而非房价上涨预期，城镇化进入后半段，刚需人口见顶，新房需求以改善置换为主。
图2 全国商品房近一年月度销售面积及同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心整理
8月单月销售面积4859万平方米，环比7月基本持平(-0.5%)，低于6月年中冲量后的季节性水平；同比来看，单月销售面积同比下降15.4%，跌幅较7月扩大0.9个百分点；单月销售额4752亿元，同比下降12.8%，跌幅较7月扩大2.4个百分点，单月销售额为3月以来最低。7月由价格端缓冲带来的金额端韧性在8月并未延续，说明前期修复更多来自成交结构的一次性支撑，而非需求端的持续改善。
表2 2026年1-8月按物业类型和地区分商品房销售情况
单位：万平方米、亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心整理
各物业类型销售表现分化：办公楼面积、金额跌幅同步走扩(面积-6.2%、跌幅扩大1.3个百分点；金额-9.1%、扩大0.9个百分点)；商业营业用房金额跌幅明显收窄0.7个百分点至-19.1%，但仍为各业态最深；住宅面积跌幅扩大0.3个百分点至-13.0%、金额跌幅微收窄0.1个百分点至-13.1%，住宅端量价分化的特征最为典型。
各区域销售延续普遍下行，但边际方向出现分化。与上期相比，东部地区量价跌幅同步小幅走扩(面积-11.6%、金额-12.6%)；中部地区面积、金额跌幅分别扩大0.7和0.6个百分点，需求端压力继续上升，仍是主要拖累区域；西部地区两项指标跌幅继续收窄(面积-11.8%、金额-13.3%)，区域内部调整压力相对缓和；东北地区两项跌幅分别收窄0.9和1.4个百分点，但仍为各区域最深(面积-20.6%、金额-22.4%)。东部地区销售面积、金额占比分别为44.9%、60.7%，分别较上期降低0.3个和0.1个百分点。
02 房地产开发投资跌幅持续探底
1—8月份，全国房地产开发投资47979亿元，按可比口径计算同比下降19.9%；其中，住宅投资37017亿元，下降19.7%。
图3 2026年全国房地产开发投资累计同比增速
数据来源：克而瑞研究中心收集整理
1-8月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期再扩大0.7个百分点，降幅继续扩大、处于历史低位，下行压力仍在释放。
住宅投资跌幅扩大0.6个百分点至-19.7%，与总投资跌幅的差距由0.1个百分点微扩至0.2个百分点，说明非住宅投资(办公楼-22.0%、商业营业用房-25.5%)的下行压力更为突出。投资端全面收缩的态势短期难改，但在上年同期基数走低与核心城市边际修复的共同作用下，后续累计跌幅有望逐步收窄，缓释指标失速风险。
根据克而瑞土地市场监测，房企拿地仍高度集中于北京、上海、杭州、成都等核心城市，普遍回避需求基本面偏弱、去化压力高企的区域；传统住宅开发持续缩量的同时，城市更新、长租公寓、仓储物流、产业不动产等存量与持有型赛道继续承接资本转移，行业呈现"总量深度收缩、结构深度分化、存量盘活加速"三大特征。
图4 全国房地产开发近一年月度投资及同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
月度数据方面，8月全国房地产开发投资4970亿元，环比7月回升0.7%，单月规模仍处低位；同比来看，8月单月投资同比下降26.1%，跌幅较7月的-28.7%收窄2.6个百分点，但仍显著深于上半年各月水平，投资端下行趋势未见实质性改善。
表3 2026年1-8月按物业类型和地区分房地产开发投资情况
单位：亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
各物业类型投资同步走弱：办公楼、商业营业用房跌幅分别扩大0.1和0.7个百分点至-22.0%和-25.5%，住宅投资跌幅扩大0.6个百分点至-19.7%，开发企业对商办业态的投资意愿更为低迷。开发企业对住宅投资的比重为77.2%，与上期基本持平，投资结构未见明显调整。
各区域投资同比持续下降。东部、中部地区跌幅均扩大0.8个百分点，分别至-20.5%和-20.8%；东部地区投资占比58.9%、较上期降低0.3个百分点，仍是投资下行的主要拖累；西部地区跌幅扩大0.4个百分点至-16.3%，下行幅度相对温和；东北地区跌幅收窄0.1个百分点至-29.6%，但跌幅仍为四大区域最深，不构成投资回暖信号。
03 行业持续控增量，建设规模下行趋势不改
1—8月份，房屋新开工面积29894万平方米，下降24.8%。其中，住宅新开工面积21840万平方米，下降25.4%。房屋竣工面积21097万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积14798万平方米，下降25.4%。
图5 2026年全国房地产累计新开工与竣工面积同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
1-8月，新开工累计同比跌幅较上期再扩大0.8个百分点，住宅新开工跌幅同步扩大0.8个百分点，均处于年内最深跌幅区间；竣工跌幅扩大0.5个百分点至-23.7%，其中住宅竣工跌幅微收窄0.1个百分点至-25.4%。
开工端延续"总量收缩、局部韧性"的格局，仅一线及强二线核心城区的改善类项目存在局部开工支撑。新开工/销售比为0.599(上期0.593)，意味着新增开工规模明显低于同期销售规模，房地产开发由"增量扩张"向"以销定产、控增量"转变的特征进一步显现。
需要提示的是，该比值低于1并不能单独证明房企在"主动"收缩——土地储备下降、融资约束、项目交付周期、现房销售政策预期以及房企风险偏好下降，均可能形成同等方向的影响，其相对权重有待进一步分解。竣工端则进入前期开工持续下行的滞后传导期，后续降幅难以快速收敛。
综合看，建设端收缩是销售回款不足、资金约束与供给结构调整共同作用的结果，修复高度依赖销售端与房企现金流的实质性改善。
图6 全国房地产近一年月度新开工面积及同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
8月单月新开工3194万平方米，环比下降7.7%；同比下降30.5%，跌幅较7月再扩大2.0个百分点，为年内单月最深跌幅。开工端的走弱与销售端边际转弱、资金端持续收紧在时间上同步出现，是传导链条在供给侧的集中体现。
04 房地产开发企业资金端压力重新上行
1—8月份，房地产开发企业到位资金50893亿元，同比下降21.0%。其中，国内贷款6880亿元，下降33.3%；自筹资金18432亿元，下降20.0%；定金及预收款16037亿元，下降14.8%；个人按揭贷款6846亿元，下降22.4%。
图7 2026年全国房地产开发企业到位资金累计同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
1-8月，开发企业到位资金累计同比跌幅连续17个月下行，本期再扩大0.7个百分点。
具体来看，个人按揭贷款跌幅依然较大，但是唯一边际改善分项，跌幅较上期收窄1个百分点；国内贷款和自筹资金同比深跌，跌幅较上期分别扩大1.2个和1.5个百分点，银行对房企新增项目风险偏好仍低，市场化资本对地产板块信心不足。
占比方面，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的45.0%，较上期提升了0.4个百分点，房企资金结构进一步向销售回款集中；自筹资金占全部资金的36.2%，与上期持平。当前，房企到位资金整体仍处于收缩区间，且结构分化进一步加剧。
“8·28新政”将直接冲击房企定金及预收款、个人按揭贷款和自筹资金三大来源，其中预售定金及预收款受到的冲击最为直接，按揭资金的影响存在滞后，自筹资金压力更多来自市场主体信心走弱。
政策虽在延长开发贷期限、允许分期缴纳土地出让价款等方面预留了一定缓冲空间，但银行资本与不良考核约束构成缓冲上限；回款节点的根本性后移，不仅压制项目现金流入，还会挤压存量债务兑付资金，意味着行业短期内仍不得不直面现金流“失速”的现实压力，冲击程度在高周转中小房企与低杠杆国企之间差异显著。
过渡期实施细则的出台与落地节奏，将直接影响冲击的平缓程度。总体来看，政策方向已较为清晰，但融资逻辑的转换需要能力匹配和时间消化，短期内行业资金面的分化格局预计仍将延续。
05 商品房库存延续逐月去化，结构性压力不可忽视
8月末，新建商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面积54819万平方米，下降4.2%。
图8 2026年各月末全国商品房待售面积及同比增速
数据来源：国家统计局，克而瑞研究中心收集整理
8月末商品房待售面积较7月末减少562万平方米，同比下降1.1%、跌幅较上期再扩大0.3个百分点，库存总量延续逐月去化。
但真正值得关注的是结构：待售3年以下面积54819万平方米、同比下降4.2%，去化速度明显快于总库存的-1.1%，说明新近形成的库存消化相对顺畅；而按官方公布的总量与3年以下口径同比降幅反推，待售3年以上面积约20530万平方米、推算同比增长约8%，占全部待售面积的比重由上年同期的24.9%升至27.2%。这意味着：库存总量在降，长期沉淀库存却在累积，去化的主要是"新库存"，"老库存"仍是尚未解决的核心问题。
分类看，住宅待售面积40083万平方米、同比下降0.5%，办公楼5187万平方米、同比增长1.0%，商业营业用房13499万平方米、同比下降5.0%——住宅库存已由持平转为小幅下降，边际有所改善；办公楼库存仍在增长，是唯一正增长的业态；商业营业用房库存绝对规模虽有回落，但结合其销售金额同比-19.1%的表现看，库存周期依然偏长。因此更准确的概括是：库存总量开始下降，但库存结构并未全面改善，住宅边际好转、商办压力依然突出。
需要强调的是，商品房待售仅为狭义库存，在建未售、存量宅地等广义库存规模更大，是库存压力的主要来源，并持续占用房企资金、沉淀土地资源。广义库存、三四线城市、远郊新区、商办物业仍是后续主要风险点。
06 8月70城房价核心特征和数据要点
核心特征：
2026年8月，国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，房价整体仍在调整，但边际积极信号较7月更为明确：一线城市新房价格环比由持平转为上涨，一二三线城市新房、二手房价格同比降幅"全线收窄"，上海、杭州新房价格同比保持明显上涨，核心城市改善型产品相对抗跌；与此同时，新房、二手房环比下跌仍是主流，二手房环比跌幅较7月重新走阔，二三线城市价格继续下探，市场仍处于磨底阶段。
数据要点：
8月新建商品住宅：49城环比下跌、15城上涨、6城持平，环比上涨或持平城市21个、比上月减少2个；同比5涨65跌，70城同比均值下降3.29%。
8月二手住宅：62城环比下跌、3城上涨、5城持平，环比上涨或持平城市8个、与上月相同；同比70城全部下跌，同比均值下降5.13%。
一线城市新建商品住宅价格环比由上月持平转为上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%、0.2%，北京下降0.2%；一线二手房环比上涨0.1%、涨幅较上月回落0.1个百分点。
上海新房同比上涨3.0%、杭州上涨2.2%，144平方米以上改善型产品在核心城市继续领涨(上海+5.5%、杭州+4.2%)。
07 总体形势：环比下跌仍是主流，同比降幅全线收窄
8月70城新建商品住宅价格环比均值下降0.17%，其中15个城市环比上涨、6个城市持平、49个城市下跌，上涨或持平城市较7月减少2个。同比方面，70城新建住宅价格同比均值下降3.29%，仅上海、杭州、沈阳、大连、合肥5个城市同比上涨，其余65个城市下跌；同比降幅较7月的3.41%收窄0.12个百分点。
二手房调整压力依然大于新房。8月70城二手住宅价格环比均值下降0.31%，较7月的下降0.29%小幅走阔，其中仅3个城市环比上涨、5个城市持平、62个城市下跌；同比方面，70城二手住宅价格全部下跌，同比均值下降5.13%，较7月的5.39%收窄0.26个百分点；1-8月累计平均下降5.89%。
与7月相比，新房环比跌幅略有收窄(由0.18%降至0.17%)但下跌面继续扩大(下跌城市由47个增至49个)；二手房环比跌幅由0.29%走阔至0.31%、上涨城市由5个进一步减少至3个，呈现"同比改善、环比反复"的磨底特征。需要指出的是，同比降幅收窄在很大程度上来自上年同期基数回落，并不等同于价格企稳，月度环比数据才是判断拐点的关键。
08 分线城市：一线率先企稳，二三线仍在下探
表4 2026年8月70个大中城市分线城市房价指标
数据来源：根据国家统计局70个大中城市价格指数计算，均值为各层级城市指数算术平均，克而瑞研究中心整理
一线城市是唯一新房、二手房环比同步转正的层级：新房环比由上月持平转为上涨，北京下降0.2%，上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%、0.2%；二手房环比上涨0.1%，上海、深圳分别上涨0.3%、0.1%，广州持平，北京下降0.1%。但从同比看，一线城市二手房价格仍平均下降2.7%，仅较上月收窄1.0个百分点，说明当前仍属"跌幅企稳"，尚未形成趋势性回升。
二线城市新房环比均值下降0.13%，较7月的下降0.11%小幅走弱，31个城市中18个下跌、9个上涨、4个持平；三线城市新房环比均值下降0.24%，较7月的下降0.27%略有收窄，但35个城市中仍有30个下跌。二手房方面，二、三线城市环比均值分别下降0.31%和0.36%，三线与7月的下降0.35%基本持平，但35个城市中34个下跌，价格弹性依然不足。层级分化格局与7月一致：一线企稳、二线分化、三线承压。
09 重点城市：核心城市韧性突出，弱二线和三线承压明显
上海和杭州是8月新房市场最突出的两个城市。上海新房价格环比上涨0.4%(与无锡并列70城首位)、同比上涨3.0%、1-8月累计平均同比上涨3.5%，同比与累计两项指标均居70城首位；杭州新房环比上涨0.2%、同比上涨2.2%、1-8月累计平均同比上涨2.3%。合肥新房同比上涨0.1%、1-8月累计平均同比上涨0.8%，是除沪杭之外累计均价同比表现最好的城市。沈阳、大连新房同比均上涨0.3%，其中沈阳二手房同比仅下降0.9%，为70城中二手房价同比表现最好的城市。
二手房方面，上海、扬州、深圳环比上涨，沈阳、大连、宁波、合肥、广州环比持平。上海二手房同比仅下降0.8%，降幅明显小于全国平均的5.13%，是一线城市中二手房价格最接近止跌的城市；深圳二手房同比下跌2.7%、北京下跌3.5%、广州下跌3.8%。
跌幅较深的城市集中在基本面偏弱或库存压力较大的三线城市及部分二线城市。泸州新房同比下跌7.7%、二手房同比下跌9.0%，为70城中最弱；包头新房同比下跌6.8%；洛阳新房同比下跌6.3%；北海新房同比下跌6.2%。这些城市新房、二手房价格均处于深度调整区间，短期修复动力有限。
10 面积段：新房各面积段差异收敛，二手房全线承压
分面积段看，8月新建商品住宅三个面积段表现差异较7月进一步收敛，144平方米以上产品仍相对占优：90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上同比均值分别下降3.39%、3.28%、3.33%，1-8月累计平均同比分别下降3.56%、3.54%、3.42%，大面积段累计跌幅最小。
结构亮点集中在核心城市改善型产品。上海144平方米以上新建住宅同比上涨5.5%、环比上涨0.9%，杭州同比上涨4.2%，均明显高于各自城市整体水平，说明核心城市改善型需求仍有支撑，高端产品价格韧性更强；反之，包头、洛阳、北海等城市90平方米以下产品同比跌幅普遍超过6.5%，刚需产品价格下行压力最大。
二手房则是全结构承压。8月70城二手住宅90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个面积段同比均值分别下降5.24%、4.99%、5.33%，1-8月累计平均降幅分别为5.96%、5.86%、5.93%，三个面积段降幅均集中在5%-6%区间，未出现明显的产品结构分化，144平方米以上产品环比跌幅(-0.37%)反而最深。
11 累计降幅略有收窄，见底信号仍不充分，后续关注三条线索
从累计平均看，1-8月新建商品住宅价格同比累计平均下降3.49%，较1-7月的下降3.52%收窄0.03个百分点；1-8月二手住宅价格同比累计平均下降5.89%，较1-7月的下降6.01%收窄0.12个百分点。累计数据的边际改善，主要来自当月同比降幅小于前期累计均值。
但月度环比数据仍显示，绝大多数城市价格尚未止跌，尤其是二手房。当前价格状态更接近"下跌斜率放缓、底部区域反复确认"，而非趋势性反转。
8月70城房价呈现三个特征：一是新房、二手房环比下跌仍是主流，二手房环比跌幅重新走阔，价格调整尚未结束；二是一线城市新房、二手房环比同步转正，一二三线城市同比降幅全线收窄，市场出现较7月更为明确的局部企稳信号；三是三线及多数二线城市价格仍在下探，二手房同比全线下行，市场分化持续加大。
后续关注三条线索：
一是一线及核心二线城市二手房价格能否由"环比企稳"向"同比降幅持续收窄"传导，特别是上海等已接近止跌城市的示范效应能否扩散；
二是改善型产品成交和新房供给结构能否继续支撑核心城市价格；
三是存量政策(公积金制度改革、住房消费纳入顶层设计、北京等城市限购优化)的落地效果与居民预期修复节奏。
若一线城市企稳信号能够向更多城市扩散，70城房价下跌面有望逐步收窄；否则，在销售端单月动能转弱、开发链全线走弱的背景下，市场磨底时间可能继续拉长。
12 结论：政策底已现，基本面底尚未确认
表5 2026年8月主要指标的同环比信号
注：销售、投资、新开工、资金为国家统计局累计与单月口径；价格为70城指数算术平均。单月值为本月累计减上月累计。
数据来源：克而瑞研究中心整理
据此可以给出三点结论。
第一，市场并未重新转弱。8月销售环比基本走平、一线城市新房与二手房价格环比同步转正、一二三线城市同比降幅全线收窄，均不支持"二次下行"的判断。
第二，市场也尚未企稳。新房下跌城市增至49个、二手房环比跌幅重新走阔、开发投资与新开工降幅继续扩大、长期沉淀库存仍在累积，说明修复仍停留在局部与结构层面，且同比改善在相当程度上来自上年同期基数回落。
第三，全篇数据指向同一条链条：销售端修复动能减弱，经回款环节传导至资金端，再传导至拿地、开工与投资端，形成"销售弱修复未能延续—资金约束未解—开发链继续收缩"的完整闭环。
因此，当前更准确的定位是：房地产市场处于"政策底之后、基本面底尚未确认"的磨底阶段，且磨底的性质正在从周期性调整转向结构性重构——新开工持续低于销售、长期沉淀库存占比上升、商办库存压力突出、二手房交易规模已超过新建商品房，共同指向行业由"增量开发"向"存量运营"的长期转换。
后续判断市场是否真正触底，应以三类信号为准：一是70城房价环比能否连续转正，尤其是二手房；二是到位资金中定金及预收款、个人按揭贷款的同比能否止跌回升，即销售是否真正传导至房企现金流；三是待售面积中3年以上长期库存能否由增转降。在此之前，市场磨底时间可能继续拉长。