作者：陈泽旋
香港 图源：图虫创意
香港学生宿舍投资热度高涨，新加坡资本也嗅到了机会。
近日，市场消息称，凯德投资斥资23亿港元（约合2.932亿美元），收购位于香港上环中心地段的宜必思香港中上环酒店，并计划将其改造为学生住房，作为旗下旅宿平台雅诗阁在香港市场扩张的种子资产。
消息进一步指出，该项目将交由雅诗阁中国旗下长租公寓品牌“雅遇”运营。针对上述传言，时代财经向凯德投资方面求证，相关人士表示没有信息可分享。
凯德集团是来自新加坡的不动产投资集团，旗下凯德发展负责私有化开发业务，而上市公司凯德投资则负责不动产资产管理业务。
作为凯德投资的全资子公司，雅诗阁主要运营旅宿产品，旗下拥有雅诗阁、馨乐庭、lyf、奥克伍德、盛捷等多个品牌，以及专为中国市场打造的雅遇及雅院。其中，雅诗阁1998年进入中国内地，2006年落地香港。
“雅遇”是雅诗阁中国在2020年推出的长租公寓品牌，主要面向具有数年工作经验的白领、归国留学生、国际住客等都市人群提供住所。目前，雅遇在中国内地共有17个在营项目，尚未有学生宿舍产品落地。
凯德时隔十余年再在香港出手
凯德在香港的上一笔收购要追溯至2014年4月。当时，雅诗阁以5.45亿港元收购位于香港上环的香港尚圜服务公寓，项目于2016年8月开业，并更名为香港馨乐庭尚圜服务公寓。
若此次宜必思香港中上环酒店的交易最终落地，这将成为凯德自2014年以来在香港的首笔收购。时隔12年再次出手，凯德依然将目光投向上环，而新项目与此前收购的香港馨乐庭尚圜服务公寓相距仅数百米。
公开资料显示，项目坐落于上环核心商圈，合计拥有550间客房，部分还可眺望维多利亚港海景。
相较于地段本身，毗邻香港大学或是凯德看中该项目的主要原因。香港大学与宜必思香港中上环酒店的直线距离不足1000米，据市场消息，该项目的改造方向便是学生宿舍。
“雅遇”品牌则于2020年推出市场，首个项目2021年10月在杭州开业。雅遇官方小程序显示，目前品牌在中国内地共有17个在营项目，分布于上海、深圳、杭州、长沙、济南、成都、苏州、无锡、温州等9个城市。其中，杭州和达雅遇长租公寓的月租金为3150元-7500元；在上海，位于虹口的上海雅遇公寓月租金为8991元-15228元，嘉定项目月租金则为1800元-4820元。
而凯德此时将目光投向香港学生住宿市场的背后，是不断升温的市场。近年来，来港求学的非本地学生人数快速增长，带动住宿需求飙升。然而，校园土地有限，原本已供不应求的香港高校校内住宿持续紧绷，推动学生涌入租房市场，香港学生宿舍赛道随之迎来前所未有的投资热潮。
在这股浪潮中，2024年是一个重要的节点。这一年，香港高校调整非本地学生招生政策，打造“留学香港”品牌，吸引更多非本地学生来港深造，进一步加剧了床位供需矛盾，其中大部分非本地生源来自内地。
仲量联行在2026年6月发布的报告中指出，按照目前可预见的供应情况，全港学生宿位短缺将由2025/26学年的7.63万个，增加近一倍至2029/30学年的14.72万个，净缺口扩大超过7万个。
巨大的床位缺口，促使资本重新评估学生宿舍赛道。在床位供不应求及传统商办市场低迷的背景下，具备收入稳定、回报相对可观等特点的学生宿舍，成为颇具吸引力的投资标的。
根据高力国际，自2025年7月“城中学舍计划”推出至2026年2月，市场促成了21宗酒店及全幢住宅成交，相当于2020年至2024年第三季度相关交易总和，另有约20宗“城中学舍计划”相关申请个案，其中主要是乙级或以下的写字楼及经由活化工厦改成的写字楼物业。
学生宿舍投资加速机构化
在今年2月发布的《2026年亚太地区私人不动产投资机会展望报告》中，凯德投资指出，专用学生宿舍（PBSA）和共享居住等细分资产投资正在快速机构化，在政策鼓励下，投资者对澳大利亚、日本和中国香港市场兴趣持续增强。
这一趋势在香港市场表现得尤为明显。今年以来，资本对香港学生宿舍的关注度持续升高，市场上已经出现多笔酒店等存量物业转型学生宿舍的交易。
今年3月，中原集团旗下中原投资斥资超过15亿港元收购九龙城富豪东方酒店；同月，华润集团旗下华润隆地以约9.53亿港元收购葵涌青山公路一处酒店物业；7月，京东集团旗下主体则以7.5亿港元的初步价格，从远东发展手中购入海景丝丽酒店。
此前，凯德虽未在中国市场落地学生宿舍项目，但在全球范围内，其在这一领域已有一定布局。
凯德的学生公寓投资与运营，主要由凯德投资旗下旅宿平台雅诗阁承担。根据凯德投资旗下的上市信托基金“凯德雅诗阁信托”2025年年度报告，2021年，该基金将学生宿舍纳入投资范围，截至2025年12月31日，凯德雅诗阁信托拥有8个管理合同模式下的美国学生公寓物业，以及1个租约模式下的日本学生公寓。
业绩方面，2025年，凯德雅诗阁信托实现收入8.38亿新加坡元，其中出租屋及管理合同模式下的学生宿舍收入为9430万新加坡元。
凯德早已注意到香港学生宿舍市场的投资机遇。在《2026年亚太地区私人不动产投资机会展望报告》中，凯德投资提及，公司正重点关注澳大利亚、中国香港的相关投资机会。此外，凯德雅诗阁信托首席执行官张如玲在今年1月的业绩会上也曾表示，信托同样会关注英国学生宿舍市场。
最终，香港市场似乎率先迎来落地，而比业务更早布局的，是凯德在本地人才层面的配备。据某职业社交网站，晶苑投资前首席投资官Andrew Chan已出任凯德投资香港居住板块董事总经理。公开资料显示，Andrew Chan曾牵头搭建并推动晶苑投资在香港的专用学生宿舍业务。
不过，凯德投资方面未对市场上出现的诸多传言进行回应。
对香港学生宿舍市场来说，随着学生宿位缺口持续扩大，以及“城中学舍计划”等政策为酒店、写字楼等存量资产的转型打开空间，越来越多传统资产正在被重新审视，学生宿舍正从边缘资产走向机构化配置的主流。