金吾财讯 | 美股上周五个别发展，美国十年期国债息率重上5厘水平，不利市场气氛，三大指数收市升跌不一。美元走势回落，金价表现向好，油价则反覆受压。港股预托证券表现向下，预料大市早段跟随低开。内地股市上周五上升，沪综指高开高走，收市上升0.9%，沪深两市成交额亦有所增加。港股上周五跟随外围反弹，但指数升至24,800点水平有阻力，其后升势回顺，最终录得温和升幅收市，整体成交较前有所增加。蓝筹股个别发展，科网股普遍上升，金融股表现向好，医药股走势亦向上。外围持续关注债息表现，油价走势亦影响市场情绪，预料短期市况未有明显方向，指数继续于24,200至25,000点水平上落。
行业消息
中国房地产市场于今年首8个月持续呈现调整格局。国家统计局数据显示，期内新建商品房销售额录得4.75万亿元人民币，按年下跌13%，其中住宅部分跌幅为13.1%。同期销售面积则为4.99亿平方米，按年减少12.1%，住宅销售面积跌幅达13%。开发投资方面，全国房地产开发投资合计4.8万亿元，按年大幅下滑19.9%，住宅投资亦录得3.7万亿元，跌幅达19.7%，反映开发商资金投入及市场交投气氛均明显转弱。
供应端数据同样显示收缩趋势。首8个月房屋施工面积为56.08亿平方米，按年下降12.8%，其中住宅施工面积38.93亿平方米，跌幅13.2%。新开工面积更录得2.99亿平方米，按年锐减24.8%，住宅新开工面积则为2.18亿平方米，跌幅达25.4%。至于库存方面，截至8月底，商品房待售面积为7.53亿平方米，按年微跌1.1%，其中待售年期少于3年的面积为5.48亿平方米，按年减少4.2%，显示积压压力略有缓解。
价格方面，8月份70个大中城市新建商品住宅价格指数按年下跌3%，为今年以来最慢降幅，较7月的3.2%有所收窄；按月则下跌0.1%，与上月持平。按月升价城市由7月的17个减至15个，跌价城市则由47个增至49个，持平者维持6个。一线城市新建住宅价格按月转升，二、三线城市降幅整体收窄，各线城市按年跌幅亦继续收窄。具体而言，一线城市新建住宅按年跌0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，其中北京、广州及深圳分别跌2.3%、1.9%及2.3%，上海则升3%；二、三线城市按年分别跌2.7%及4.1%，降幅均收窄0.1个百分点。二手住宅方面，一线城市按年跌2.7%，降幅大幅收窄1.0个百分点，北京、上海、广州及深圳分别跌3.5%、0.8%、3.8%及2.7%；二、三线城市则分别跌4.9%及5.6%，降幅均收窄0.2个百分点。整体而言，价格调整步伐放缓，显示政策效应及市场预期正逐步改善。
市场分析指出，行业正步入结构性变革。由预售制度正逐步转向现楼销售模式，标志着房地产开发与融资模式的全面重整。根据人民银行及国家金融监管总局的新融资框架，按揭贷款资金须待项目竣工备案后方可发放，导致现金回笼时点延后，现金转换周期明显拉长。核心城市新楼推盘周期由以往的6至10个月延长至1.5至2.5年，短期供应将受压，有助加快供需再平衡，并为未来楼价回稳提供支持。
（笔者为证监会持牌人仕，本人及相关人士没持有上述股份）
作者：港湾家族办公室业务发展总监 郭家耀