本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
图源：图虫创意
时隔多年，商超、房企再掀合作潮。
近日，国内“地产一哥”保利发展与零售巨头沃尔玛中国签署战略合作协议。据悉，双方合作将围绕项目开发、运营、服务等展开，并进一步探索会员体系、供应链等领域。
具体来看，未来沃尔玛中国将入驻保利发展已布局的区域市场。双方将在核心城市共同推进商业项目的投资与开发，同时保利发展旗下商业空间也将引入沃尔玛超市及社区店等业态。
去年以来，沃尔玛中国重点聚焦会员店、超市大店及社区超市等业态。随着新店型进入扩张阶段，沃尔玛中国对场地和区位的需求也随之增加，为此，沃尔玛中国还引入了更懂中国房地产的职业经理人。
沃尔玛中国重启扩张只是行业变化的一个缩影。随着传统商超加速转型，社区超市、折扣店、会员店等新的细分赛道不断涌现，国内商超零售行业经历了一轮深刻的业态调整。
对于零售企业而言，寻找合适的物业、加快门店布局重新成为重要课题；对于房企而言，在房地产行业承压的背景下，商业空间也需要寻找新的故事填充内容。供需两端的变化，正在推动零售企业与房企重新走到一起。
值得一提的是，商超与房企的上一轮密集合作要追溯到2018年前后。彼时，阿里、京东等互联网巨头纷纷布局线下零售，“新零售”成为行业风口。
当年，盒马鲜生一口气签下了13家大型房企，京东7 FRESH更是与16家大型房企联手；同一年，永辉旗下超级物种宣布计划新开100家门店，同样需要大量场地支撑。然而，随着新零售风口变得冷静，加之疫情冲击与消费习惯变迁，不少传统商超甚至进入关店、调整阶段，商超与房企之间的合作也随之降温。
如今，商超与房企的合作再度牵手，新一轮扩张周期已悄然开启。
地产团队集体亮相，沃尔玛重启线下扩张
在与保利发展战略合作协议的签约仪式上，沃尔玛中国新的地产团队首次集体公开露面。其中，张晋元、刘立峥的职务分别为沃尔玛中国地产副总裁、沃尔玛中国地产开发高级总监。
据了解，被传去年加入沃尔玛中国的张晋元，离职前的职务为金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁、金地威新产业总经理，刘立峥则是其在金地商置的老部下。
地产团队重新组建背后，是沃尔玛中国门店扩张策略正在发生变化。过去数年，山姆会员店和电商业务成为沃尔玛中国的重要增长支柱，而随着传统大卖场业态持续承压，沃尔玛中国的门店总数却在不断收缩。不过，这一收缩趋势如今已经“刹车”。
截至2026年7月31日，沃尔玛中国共有345家门店，其中沃尔玛门店（注：指超市业态）278家、山姆会员店67家。与去年同期相比，沃尔玛中国门店整体净增10家，其中，山姆会员店增加11家，超市门店减少1家。
实际上，曾经长期处于收缩状态的沃尔玛门店，也已开始重新扩张。去年，沃尔玛中国宣布不再使用“沃尔玛大卖场”的叫法，决定摆脱过去动辄近万平方米的大卖场模式，并宣布重启沃尔玛门店的增长。
在新的业态体系下，沃尔玛门店涵盖大店、社区店等业态。其中，社区店是沃尔玛中国近年来重点探索的全新业态。去年，沃尔玛社区店首批4家门店在深圳开业。今年，沃尔玛社区店启动全国扩张，同时推进“百店升级改造计划”，新一代大店模型下的全国首家全新门店也于今年开业。
山姆会员商店持续保持高速扩张状态，新的业态也进入扩张阶段，沃尔玛中国对商业物业的需求也随之增加。今年以来，沃尔玛中国的地产团队频繁对接各类合作方，主要洽谈项目合作和门店拓展。
8月31日，刘立峥带队拜访了北京的首发投资集团，双方围绕仓储物流提质增效、供应链一体化运营、商业空间开发利用等领域，交流合作切入点。5月下旬，在南昌，刘立峥还与南昌市政公用集团旗下鼎投公司签署投资合作协议及意向书，推进南昌第二家山姆会员店相关合作。
从重建地产团队，到主动挖掘门店项目，沃尔玛中国正加码线下扩张。这也意味着，沉寂多年的零售企业与房企之间的合作关系再度回暖。
不止沃尔玛，零售赛道再掀扩张潮
传统商超加快转型，社区超市、折扣超市、会员制商超等新兴细分业态进入爆发期。各大零售品牌再度开启“跑马圈地”，优质商业物业重新成为实体扩张的重要资源。
据时代财经不完全统计，近一年内宣布推进战略合作的零售企业和房企，包括沃尔玛中国、奥乐齐、大润发、红旗连锁、快乐猴，以及保利发展、金鹰国际集团、新城吾悦、广安发展集团、广东恒福集团等。
其中，大润发母公司高鑫零售正推动大卖场向社区生活中心转型，打磨“大店+中超+前置仓”组合模式。8月21日，高鑫零售与手握212座吾悦广场的新城吾悦商业管理集团签署全面战略合作协议。首个项目落址位于江苏淮安涟水东的吾悦广场。
来自德国的硬折扣模式鼻祖奥乐齐也加快在中国的扩张。去年，奥乐齐与江苏本土房企金鹰国际集团达成战略合作。截至2026年3月末，金鹰国际集团共运营40个商业零售项目，其中自持项目37个，主要位于华东地区。
去年4月，奥乐齐首次走出上海，进入江苏市场，今年扩张重心逐步向整个华东地区延伸。截至2026年9月21日，奥乐齐在全国拥有124家在营门店，较2025年3月31日净增56家。其中，上海门店净增7家，上海以外地区则新增49家。
与此同时，新兴实体零售业态“新鲜零食”，也在加快拓展门店。其中，金粒门在今年正式进入全国扩张的快车道。金粒门小程序显示，截至9月23日，金粒门全国开业门店已达60家，两个半月时间净增30家。
品牌门店大多选址购物中心，其中14家落户华润万象生活旗下商业项目。此前市场曾传出消息，金粒门正在洽谈A轮融资，估值区间为20亿至30亿元，华润系资本是意向投资方之一。不过，针对该融资传闻，金粒门并未对外予以回应。
“跑马圈地”仍在，游戏规则已变
2018年前后，随着阿里、京东等互联网巨头加速布局线下零售，零售业掀起一轮“新零售”热潮，在资本的助力下，他们迅速跑马圈地，京东7 FRESH、盒马鲜生、永辉超级物种、苏宁苏鲜生等新兴业态纷纷寻求与房企合作。
2018年3月，盒马鲜生也与印力、新城、恒大、碧桂园、融创、世茂、佳兆业、中海、复地、银泰等13家全国性房企签订新零售战略合作协议。同年9月，京东7 FRESH与保利、大悦城、万科、越秀、绿地等16家全国性房企签署项目落地合作协议，并同步启动北京、上海、广州、深圳、成都等城市的开店计划，宣布未来3至5年在全国开设1000家门店。
尽管两轮零售品牌与房企的合作，表面上都在讲引流、赋能和优势互补的故事，但背后的行业环境和合作逻辑已经发生变化。
2018年前后，房地产行业仍处于规模扩张阶段，零售行业也正处于“新零售”风口。在这样的背景下，双方合作往往更强调品牌、规模和战略布局，合作对象以大品牌为主，门店数量、市场覆盖和全国化扩张是重要的考量因素。对零售企业而言，房企能够提供多少项目、覆盖多少城市，本身就是合作价值的一部分。
但如今，房地产行业已经进入存量竞争阶段，商业项目面临客流、出租率和经营效益等多重压力；与此同时，消费市场也趋于理性，零售企业不再单纯追求门店数量和规模扩张，而是更加关注单店的经营质量和盈利能力，双方的合作更强调项目是否匹配、门店能不能做好。
在近期宣布与沃尔玛中国的合作时，保利发展方面表示，引入沃尔玛业态有助于提升旗下商业空间的客流稳定性与品牌结构质量，缩短新项目的市场培育周期；主力店稳定的经营预期，也将为项目估值与资产运作提供坚实支撑。
换言之，房企手中的商业项目和零售企业的门店需求仍然是双方合作的基础，但如今比拼的已经不只是谁的项目多、谁的门店多，而是双方能否找到合适的项目和经营方式。
一名购物中心的资深招商运营人士告诉时代财经，在他看来，刚需型超市从新的选品、采购和经营模式中找到了新的增长空间，随之产生了更多对场地的需求，但这类型超市对场地的底层要求并未改变，在基础客群数量足够的前提下，他们要的是稳定的业主、够长的租期、友好的租赁条件和较大的面积。
对于一些新消费、新零售品牌而言，选址逻辑则变得更加复杂。上述人士认为，过去品牌只要尽可能扩大曝光、进入更多市场，就有机会获得消费者；如今则需要进一步思考自身适合什么样的消费群体，以及应该如何触达和呈现给消费者。“说白了，就是品牌要找真正懂自己的开发商。”
跑马圈地仍在继续，但游戏规则已经变了。