城市更新进入高质量发展新阶段后，胡同里的平房院落能否改得更宜居？西城区法源寺历史文化街区烂缦胡同129号院内，新近亮相的样板间提供了新思路：三间老平房改出三室一厅，厨房和卫生间都进了屋。
2025年4月，西城区科委立项、北京宣房大德置业投资有限公司主持的《北京普通平房院落高质量更新的创新模式研究》课题开题。样板间正是基于该课题研究的最新成果。按照设计，从一间房到三间房，居民可以按自家户型从“菜单”里挑选方案。
走进烂缦胡同129号院，一排坐北朝南的三间平房出现在眼前。室内一片素白，老北京行话称为“四白落地”。清代震钧在《天咫偶闻》中记载北京旧俗：顶棚、四壁、窗牖皆用白纸裱糊，望之斩然一白，谓之“四白落地”。完成这道工序，房子就算初步收拾停当。
老北京传统民居多为木架结构，常见三开间，每间面阔3.2米、进深4.3米，单间建筑面积约14平方米，三间合计约42平方米。北京德源大德置业投资有限公司副经理刘红征说：“要在这个面积里做出三室一厅，只能把层高用起来。”
房屋格局是：最西头为厨房，往里是卫生间，中间留出客厅，两侧楼梯上到夹层，各设一间卧室，合计三室一厅、一厨一卫。夹层净高接近2米，在上面起居活动并不感到压抑。
变化最大的是屋面。三间平房做了落架大修，拆掉原来的吊顶，在屋面上加了一道防水层和一道保温层。刘红征说：“这样顶上不用再吊一层，屋内高度全让了出来，保温也比从前好。”平房窗户采用70系列断桥铝，配双层中空玻璃，比老式窗户透亮得多，保温也不成问题。加上全屋铺设模块化电地暖，冬天屋内室温也能达到20摄氏度。
设施提升先行，为改造打基础。刘红征介绍，胡同平房厨卫进屋的前提不在屋里。2018年，法源寺历史文化街区启动城市更新时发现，地下雨污管线埋深平均只有1米多。因此，平房更新的头一件事是修地下。团队在很窄的胡同里重新排布管线，做了雨污分流，强弱电架空线入地，自来水提级改造，沿线还加了干式消火栓。如今，街区污水管线最深处达到3米左右。
地下管网打通后，还要解决院内的管网。刘红征介绍，按街区院落条件，分成三种做法：门道宽、有空间的一进院，直接做生态化粪池，一个季度清掏一次，比老式粪井清掏频繁省心；做不下化粪池、但水还能自流的，先铺管道，配一台破碎马桶；至于二进院、三进院这类深处的院子，水已经无法自流排出的，就用负压排水。
这些前期市政基础设施的提升，为后续平房院落改造打下基础。大德公司总经理吴奇兵说：“城市更新是有温度的，每个院落在改造前必须先做测绘和历史研究，对原有墙面、砖瓦能留则留；为不破坏胡同肌理，反复调整管线走向。”
烂缦胡同129号院里，还落成了另外两个样板间：12平方米的平房，做出了上下两层的一室一厅；45.72平方米的三间房，做出的是两室一厅。
“我们把平房改造做成了多个方案。”刘红征把这些方案比做一份“菜单”，居民想加厨房、加卧室，还是加卫生间，可按需点单。上了年纪、不愿爬楼梯的老人，也有一套平层方案，厨房和卫生间照样能进屋，只是将客厅和卧室合在一处。
烂缦胡同84号院的一位老人就用上了这份“菜单”。这位老人70多岁，住着一间平房。子女觉得老人天天出门上公厕太受罪，表示想在屋内加个卫生间。评估后，他们在平房里隔出一个区域，做成了卫生间。刘红征说：“负压排污系统是我们做的，老人自己只添置了一个马桶，一个多月就改好了。”
看不见的工程解决了低洼积水，看得见的地方，传统门楼修旧如旧，拆违腾出的空间留白增绿，小微绿地和口袋公园点缀其间。
截至今年9月，法源寺历史文化街区已完成641户居民腾退，引入约60家商户。腾退出来的老院落长出新业态，咖啡馆、文创店、餐饮店陆续开张。