9月18日，国新办“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部用“两个转向、两个转变、三化转型”概括了住建事业三大板块的转型方向。其中，“两个转变”明确：房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。
城镇化推动云浮市区面貌焕新 区伟东摄
这是国家对房地产发展阶段的一次系统性定调。“两个转向、两个转变、三化转型”之间当然也有着紧密联系，对云浮而言，这既是来自时代的挑战，也是重新审视城市发展逻辑的契机。
进入存量时代，经济发展的必然
什么是“存量时代”？国新办的新闻发布会给出了直观的判断“坐标”——二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，2026年前8个月已达52%，首次超过新房。超过一半的住房交易发生在存量市场，意味着延续了二三十年的行业核心逻辑——修条新路，出让土地，然后盖楼销售——正在“悄悄”改变。有智库专家认为，存量时代最本质的变化，是房子回归居住属性，从投资品转向大宗消费品；城市的竞争焦点，也随之从“谁盖得多”转向“谁住得好”。
在城镇化水平还相对较低的云浮，是否也进入了“存量时代”？看几组数据。云浮城镇化率从2000年的35.86%提升至2025年的48.75%，二十多年间增长了近13个百分点。但近五年增速已明显放缓——2024年为47.42%，2025年提高1.33个百分点，趋于稳定。与珠三角核心城市动辄80%以上的城镇化率相比，云浮仍有差距，但这个差距对应的增量空间，其实已经不像十年前那样宽广。
云浮市体育公园及周边楼盘 区伟东摄
商品房销售数据也能印证这一判断。云浮商品房销售面积从2015年的约181万平方米攀升至2020年的高位（320多万平方米），随后持续回落，反映出住房需求已经从集中释放期转入平稳消化期。
房地产开发投资的变化同样说明问题。2025年云浮房地产开发投资额为61.3亿元，同比增长0.16%，呈现“企稳”迹象，但与高峰期相比差距较大。其中住宅开发投资方面，整体增速已从“十二五”“十三五”时期的高速扩张较大幅度放缓。换句话说，云浮的房地产开发，已经不再具备过去那种大规模铺开、快速去化的条件。
云浮城镇化率虽然不高，但考虑到人口流动、人口结构、人口增长等因素，以及住房存量已有相当积累，增量扩张的边际空间其实已经比较有限。这些都表明，云浮同样站在了“存量时代”的门槛上。
市区碧桂园 区伟东摄
“楼市”，在国人心中曾是一根很敏感的“刺”。云浮，尽管也随国内城镇化的高歌猛进，有过一波波“雨后春笋”，但总体来说没有过于“暴涨暴跌”——长期徘徊在每平方米五六千元左右的房价，这种“房价不高”也成为“最具幸福感城市”的一大“支撑”。“存量时代”的到来，对普通云浮市民来说，转向带来的不适感也相对轻一点。
引入治理视野，建设更美好的“幸福云浮”
两个转向、两个转变，城市发展的核心命题必然从“往外扩”变成“往内修”——过去那种“摊大饼”式的扩张模式，在城镇化进入“下半场”、人口结构深刻变化的背景下已经难以为继。
有专家分析指出，存量时代土地出让收入锐减，城市必须转向内涵式发展。对云浮来说，这意味着要把精力从城市的框架拉大，转向既有城区的功能完善、老旧小区的改造提升、公共服务的均衡配置。城市更新、社区微改造、基础设施补短板，更多对应的是一种“治理”——这是存量时代提升居民获得感的关键，也是践行人民城市理念的必然要求。房地产存量时代，“治理”理念比“发展”取向更值得重视。
住房领域，房子的“投资属性”将逐渐消退，住房消费的核心诉求正从“有没有”变成了“好不好”。云浮推动“好房子”建设，要从设计标准、建造质量、社区配套、物业服务等全链条提升居住品质。住建部已明确以项目公司制、主办银行制、现房销售制为重点改革完善房地产基础性制度，现房销售将逐步成为常态。这对云浮的房地产开发企业提出了更高要求，也为真正有产品力的企业打开了空间。
市区吾悦广场 区伟东摄
对于云浮来说，还有一个值得关注的问题——与房地产高度相关的建材产业的转型升级。云浮素有“中国石都”之称，石材、钢材、铝材、陶瓷、水泥等建材产业既是城市的“丰厚家底”，也是当前经济持续平稳发展的“压力所在”。
新建住房总量收缩，建材产业靠“卖原料、卖板材”的老路必然越走越窄。因此，云浮选择“像发展汽车工业一样发展装配式建筑产业”，推动建材产业从“原料输出”向“产品输出、品牌输出、服务输出”转型，这是抢占先机之举，也有力回应了建筑业向智能化、绿色化、融合化方向转型的要求。
当前，云浮以绿色建材产业联盟为牵引，统筹整合石材、钢材、铝材、水泥、陶瓷、门窗等关联产业资源，大力发展装配式建筑。全市新开工装配式建筑面积占比从2023年的2.5%提升至2025年的27.4%，绿色建材总产值2025年达720亿元。石材加工从传统的板材切割向高强复合天然石材大板、墙面一体化等高端产品迭代；金属智造产业正在从初级加工向汽车、船舶、无人机等高端应用领域拓展。
市区英伦豪城 区伟东摄
这些变化，正是存量时代倒逼产业升级的表现。有专家指出，存量时代，二手房置换直接撬动装修设计、建材家居、家电换新、软装改造等下游消费；老旧小区改造、城中村提质、危旧房更新等城市更新工程，持续激活存量住房升级需求；当前家居建材行业存量房翻新改造订单占比持续攀升，国内大量建成超15年的住宅集中进入翻新周期，老龄化背景下的住宅适老化、无障碍改造需求持续高增。云浮的石材、陶瓷、门窗、铝合金等产业，要主动适配这些行业新变化。
存量时代的城市发展逻辑，看的不是谁的地卖得多、谁的楼盘盖得高，而是谁的城市更宜居、谁的产业更有韧性、谁的治理更精细。云浮城镇化率虽然不高，但“不高”也意味着还有提质增效的空间和更多的回旋余地。把城市建设好，把建材产业转型好，把“好房子”的标准落实好，“幸福云浮”的底色就会更实、更亮。
记者：林瑞荣
编辑：李慧敏 麦月勇
校对：彭玉静