本文来源：时代周报 作者：闫晓寒
上月“828新政”出台，被认为是对房地产市场有深远影响的变革。时隔近一个月，北京率先落地新政细则。
住建部等三部委8月28日发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，推进现房销售。通知提出，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。
按上述政策，8月28日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
“828新政”发布后，各地如何具体执行落地备受市场关注。
9月24日，北京率先出台系统性实施细则，北京市住房城乡建设委、北京市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》（下称《实施意见》），自9月24日起施行。
在明确“封顶预售、优先现房销售”的核心导向之外，北京落地的新政也呈现出在地化的宽松取向。
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买房定金最高1%
北京的现房销售细则，并未对预售商品房进行一刀切，而是针对新项目和在途项目明确了不同政策。
对于新供地项目，优先选择现房销售，但也可以在一定条件下，按照预售新规选择预售。
《实施意见》规定，今年8月28日起，新项目优先选择现房销售。销售节点则需要在房屋具备交付条件、成为现房的前提下，开发商才能与购房者签订购房合同。
根据《实施意见》，房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。
今年8月28日后，新项目申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。
北京还对现房销售实行定金制。房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同。北京新房总价较高，本次细则规定的定金比例较低，开发商一般收取不超过总房价款1%的定金。
以总价500万元的住房为例，定金不超过5万元；总价1000万元的住房，定金不超过10万元。该意见还规定，若房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。
而对于在途项目，细则也进行了分类施策，以确保在途项目平稳过渡。
根据《实施意见》，8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证（下称“工规证”）但未办理预售许可的商品住房项目，该类项目申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得工规证的商品住房项目，该类项目原则上按新项目执行预售管理政策。
但本次北京细则也为各区设定了一定灵活条件，给予一定过渡期安排，提出各区政府确保能够按时建成交付的，在2027年底前可以按原预售条件预售，但按揭放款条件将按新政执行。
合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者表示，本次新政的核心影响对象，是已经拿地、还未开盘的项目。根据此前三部委的新政，这类项目原则上应按新项目执行预售管理，优先现房销售。
郭毅认为，从开发商角度看，新政影响在于，开发商通常按正常销售节点对开发进度、回款节奏、利润率和售价进行测算。新政若导致整体开盘节点延后，资金成本将增加约3-4个百分点，直接侵蚀净利润。而这类被“误伤”项目的利润损失，很难通过后续涨价来弥补。同时，现金流回笼的严重滞后，还可能对企业后续的资金铺排和投资拿地产生连锁影响。
“但北京给出了过渡性宽松安排，因此这批因处于已拿地、未取工规证的中间状态而可能被新政策‘误伤’的项目，获得了实质性的纾困。”郭毅表示。
加强预售资金监管
北京新发布的《实施意见》还加强了预售资金监管。上述提到的在途项目在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但对资金监管有一定要求。
一方面，北京明确设定重点监管额度，重点监管额度覆盖项目全部剩余工程建设费用及红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障项目竣工验收及水电气热等配套设施具备交付使用条件。
另一方面，针对预售资金提取，北京本次提出入账资金超过重点监管额度后，可按建设节点申请支取相应建设资金，或申请支取超出重点监管额度部分的资金。
中指研究院认为，这表明企业可以支取部分预售资金用于工程建设，将一定程度缓解房企资金压力，在此情况下，未来企业或更加侧重通过合理营销方式引导购房者全款或高首付购房，增加企业可提取资金额。
此外，《实施意见》明确，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。
这意味着，若为预售项目，新预售制度实施后，购房人支付的首付款、房贷等购房资金需全部存入资金监管账户，开发商不能支取挪用，从而避免“烂尾”风险。
郭毅认为，本次政策在北京呈现出在地化的宽松取向。结合北京以国央企为主的房地产企业楼盘烂尾可能性较低的现状，政策做出了针对性的放宽。
她表示，一方面，新政落实中央精神，增强购房者安全感，全方位解决楼盘烂尾问题；另一方面，针对部分被“误伤”的项目，给予更合理的市场化解绑。因此，新政综合了两方面条件，是较为市场化、具有针对性的宽松举措。