《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》最近已经通过，自2026年11月1日起施行。
这次修改，从根子上重塑了小区治理的规则，这些条款跟每个业主都有关系，欢迎大家转发到小区群。
一、新增的“物业治理委员会”制度
这是此次修改最大的亮点，主要应对两种情况：一是符合业主大会成立条件但选不出首届业委会；二是业委会任期届满或提前换届，但没能按时完成改选。
物业治理委员会由街镇代表、居村委代表、业主代表和建设单位代表组成，业主代表不低于半数，主任由街镇代表担任。任期一般不超过一年，最长两年。业委会一成立，它自动解散。
说白了，业委会长期“难产”的小区，不再没人管了。街镇牵头，先把小区事务转起来，再推动业委会成立。这是给小区治理托底。
二、业委会可以设“候补委员”
新规第二十七条：业主大会可以根据小区规模、户数等因素，选举业委会候补委员。候补委员可以列席业委会会议，但没有表决权。委员空缺时，按得票高低依次递补。
这个设计很实用。以前业委会委员中途退出，人数不够，要么补选、要么瘫痪。现在有了候补机制，运作更稳定。
三、业主大会可以线上表决了
第二十一条明确规定，业主大会会议可以通过互联网方式进行，通过全市统一的物业管理监管与服务信息平台表决。
这解决了两方面的问题——大型小区召开业主大会，选票发放、回收难的问题得到解决；中小型小区也将不用再面临“少数票意见视同多数票意见是否合理”的争论。技术赋能基层治理，又往前走了一步。
四、居村委可以选派社工，给业委会当“专业帮手”
第三十二条：居村委可以根据实际情况，选派社区工作者，为业委会规范运作提供专业化支持和帮助。
这就是前段时间大家广泛关注的“社工兼业委会秘书”入法了。秘书是协助者，不是决策者。帮什么？整理资料、拟定规则、核对维修资金流程、做好会议记录和档案管理。涉及小区换物业、涨物业费、动用维修资金等事项，还是业主大会说了算。
五、公共收益要单独列账
这一条直接关系业主的钱袋子。新规明确：利用共有部分获取的收入，应当以物业管理区域为单位开立专门账户，公共收益单独列账。业主委员会应当向业主大会报告年度专项维修资金使用情况、利用共有部分获取收入情况、公共收益收支情况。
小区停车费、广告费、场地租赁费，这些钱以前常常是一笔糊涂账。现在要求专门账户、单独列账，业主能看明白钱从哪来、花到哪去。这是从制度上堵住漏洞。
六、强调业主建立权责对等意识
新规明确：业主应当根据物业服务合同约定，按时支付物业费；业主逾期不支付物业费的，业主委员会应当督促其支付；物业服务企业可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行生效法律文书的，人民法院可以依法对其作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。物业治理水平的提升，离不开业主对物业服务建立理性认知，按时缴纳物业费也是重要一环。
所以这次修改的方向很清楚：党建引领、规范运作、多方合力、数字赋能。这些修改如何在具体的治理工作中落地，值得每一位上海市民关注。