01
深港合作“第三极”
9月16日，香港首次发布五年规划，在时间跨度上全面对接国家“十五五”规划，标志着香港开始更深层次融入国家发展大局。
把香港和深圳未来五年的规划放在一起看，深港合作的“第三极”正浮出水面。
过去，深港合作的目光多集中在前海与河套。这一次，一条新的轴线正在罗湖对岸成形。它不是金融开放或科研转化的单点突破，而是把算力、高校、产业空间与跨境口岸放在同一条链条上。
为什么是罗湖？在未来五年的规划中，香港正在罗湖对岸布局一套面向未来的新产业体系。
例如，沙岭数据园区将于2029年或之前投入营运，预计到2032年可提供每秒18万千万亿次浮点运算次数的算力，相当于目前香港算力的36倍。在AI时代，算力是人工智能发展的重要基础设施，大模型训练、机器人研发都离不开算力资源。
罗湖多年来谋划的“深港口岸经济带”，过去更多聚焦跨境消费。沙岭数据园落地后，文锦渡与罗湖口岸片区有望进化为算力调度、数据跨境与场景应用的产业新枢纽。
此外，打鼓岭大学城将于2030年开始陆续产出用地，推动高校与产业对接，加速科研成果商业化。与此同时，打鼓岭还将布局新型工业、现代物流、先进建造业等产业空间，建设供应链配套设施。
其中一个关键词是——成果商业化。
技术研发出来后如何走进市场？大模型训练好后在哪里找到应用场景？这恰恰是罗湖的机会。
最近，罗湖区第九次党代会提出，未来五年建设“新质罗湖、科创罗湖、先锋罗湖、乐活罗湖、枢纽罗湖、流量罗湖、幸福罗湖”，推动传统优势产业升级与新兴产业发展。
其中有一个目标是，未来五年力争打造500个有规模的应用场景，建设“在罗湖、测未来”的场景开放体系。
罗湖拥有成熟的金融、商贸、医疗、交通和城市生活体系，还有罗湖、文锦渡、莲塘三座跨境口岸。
AI可以进入医院辅助诊疗，机器人可以进入商场、酒店，智能物流可以进入口岸和供应链，数字金融可以服务跨境消费和企业融资。
这些真实的城市需求，正是新技术走向商业化的重要场景。
更关键的是，罗湖已经提出联动香港沙岭数据园区，争取数据跨境、绿电跨境等试点，探索建立“香港研发—口岸片区孵化—清水河产业化”机制。
一边是香港的科研、算力和国际资源，一边是罗湖的应用场景、产业空间和成熟城市配套，中间由不断升级的跨境口岸连接。
两边一旦打通，便形成“香港研发＋罗湖应用＋深圳产业化＋全球市场变现”的闭环。
罗湖作为深港合作的“第三极”，由此迎来真正的爆发。
02
罗湖，确定性有多强？
香港北部都会区的崛起，给罗湖带来了新的想象。
大学城、数据园、新型产业基地，再加上不断升级的跨境口岸，一批新产业、新人口和新需求，未来有望在深圳河两岸加速集聚。
但罗湖最珍贵的，不仅是未来的增量，还有当下的确定性。
9月18日，住建部在国新办“十五五”发布会上提到：全国二手房交易占比从2020年的27%，提高到2025年的46%，2026年前8个月已经达到52%。
超过50%，就标志着房地产进入存量时代。
这也带来购房逻辑的转变：增量时代，买规划、买未来、买想象力；存量时代，买的是确定性。
对于绝大多数家庭而言，真正的确定性是什么？
是在可接受预算范围内，买入城市中心区的成熟板块，享受一座城市优质的配套资源，通勤时间很短，孩子的教育不用担心，老人看病不折腾，周边有大型商超、公园，还有开了几十年的老馆子……
生活的幸福感，是家庭资产中非常重要的一部分，大多数人忽略了这点。
而罗湖，恰恰是深圳成熟生活资源高度集中的城区。
这里有深圳40年发展积累的深厚家底，有早期形成的金融、商业中心，有万象城、京基100、地王大厦等城市地标，还有密集的轨道交通、教育医疗资源。
罗湖区“一半山水一半城”的生态底色，在深圳找不出第二个。到南山打拼进取、回罗湖山水深藏功名，是深圳一批人的共识。
这种确定性，还有数据可以印证。
一、租金回报率领跑全市
根据乐有家研究中心统计，罗湖以约1.89%的租售比高居深圳全市第一，高于龙岗的1.78%、福田的1.67%，更远超南山的1.41%。这说明罗湖拥有稳定的跨境生活与消费客群，租金承接力极其扎实。
二、置业门槛更具性价比
同样坐拥中心城区的轨道交通、甲级医疗、名校与顶格商圈，罗湖的买入成本却远低于福田与南山。这意味着，在预算有限的情况下，年轻家庭仍有机会在城市中心获得成熟的生活配套。
三、二手房流动性居于高位
据深圳贝壳研究院监测，今年上半年罗湖二手住宅成交占本区总成交约94%，位于深圳第一，是深圳“存量交易”最成熟的区之一。
流动性背后是真实需求。罗湖坐拥客流量第一的罗湖口岸，常住港人多达约4万。香港居民长期来深购物、就医、探亲，最后慢慢沉淀为居住需求。
如果说罗湖是深圳的确定性，那么万象城商圈，就是确定性中的确定性。
万象城、京基100、地王大厦，构成了深圳最早、最成熟的商务商业地标集群，其中罗湖万象城作为华南老牌重奢标杆，2025年销售额居深圳第一、全国万象城第二。
2017年建成的中海天钻，目前挂牌均价约8.5万元/㎡；2009年建成的华润幸福里，挂牌均价约9万元/㎡。即便是楼龄约21年的城市天地广场，建面约70㎡的两房，月租金也达到8000元。
而这样的地段，还有一个更残酷的事实：几乎没有新增供应。
过去十年，万象城商圈新增商品房供应合计仅约300套，其中2018—2021、2024—2025共6个完整年份供应为零；拉长到二十年，新增净地供应近乎空白。
对很多家庭来说，不是不想买罗湖，而是根本没有合适的选择。
现在，机会来了。
与万象城一桥之隔、直线距离约300米，国企罗湖安居打造的可售型人才房项目——畔溪悦府，正式入市。
1437套房源，主力户型约69㎡两房、约89㎡三房，带装修交付，单价3.9万/㎡起，首付约40万元起就能上车（价格以官方公示为准）。
这样的机会，非常难得。
数据来源：百度地图测距
03
城市中心，给年轻人一个家
在深圳城市中心，国企罗湖安居一次拿出1437套人才住房，让更多年轻家庭有机会在万象城旁安家。
这才是深圳住房双轨制的意义：通过不同的住房供应渠道，让年轻人有机会共享城市数十年积累的优质资源。
而且，人才房的品质，并没有因为价格优惠而降低标准。
畔溪悦府人才住房严格按照国家三星级绿色建筑标准打造，并采用整体抬高式设计，小区园林与地面高差约7.8米，实现人居空间与城市地面的分隔，隔绝喧嚣，保障私密。
步入社区，归家的仪式感被层层拉满：从星幕穹顶、社区门楼，到星空顶车马厅，每一重归家礼序都张弛有度，气韵从容。
楼栋之间以全天候风雨连廊串联，晴雨无忧；规划约1486个停车位，基本实现一户一位。
更让人安心的是，实体园林已经真实兑现，不用凭空想象，未来的品质生活，随时可以亲身走进去体验。
这背后，是深圳国企的建造实力。
安居集团旗下华章新筑项目，曾获得第二十一届中国土木工程詹天佑奖，以365天实现精装交付，展现了工业化建造的效率与品质，这套工业化建造能力也将服务于更多安居项目。
再看配套，项目建设有九年一贯制学校，已引入翠园教育集团；周边8条轨道线路交会，在建17号线嘉宾站距项目约200米。万象城就在一桥之隔，教育、交通、商业和医疗资源，早已融入日常生活。
对于年轻家庭而言，这些看得见、摸得着的醇熟配套，才是实实在在的幸福感。
谁能抓住机会？
项目已正式发布配售，9.30-10.18日可登录深圳市住建局官网申购：https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/?from=index。