朝宗楼晨光漫过千年城墙，青石板街巷绵延铺展，白墙黛瓦之间，楚菜香气与市井人声交织回响。坐落于荆州古城西北角的三义街，得名于“桃园三结义”的历史典故，是湖北省首批省级历史文化街区。三义街改造片区占地约130.9公顷，覆盖居民549户，留存23处文物及历史建筑，既是荆州国家历史文化名城重要实物载体，也是古城活化更新的重点样板。
就在一年多前，这里还面临管网老化、危房密布、业态凋敝的发展困境。如今，片区坚持“微改造、精修复、活运营”，摒弃大拆大建模式，守住原住民生活根基，推动文物保护、民生保障、文旅发展协同共进，正在“绣花功夫”中完成蝶变，走出一条历史文脉与现实生活共生共荣的城市更新之路。
俯瞰三义街片区：北倚古城墙拱极门，传统街巷肌理完整保留
以“危”破题
把安全隐患化解在腾退之中
01
先摸家底，把体检结果变成任务清单
城市体检的结果不容回避：片区内206户市管国有公房大多修建于解放初期，经鉴定全部为D级危房，加上81户区管公房，危房总量达287处、约1.25万平方米，其中270余户仍有居民居住；23处文物和历史建筑约七成保存状况较差，屋面、梁架、墙面不同程度破损；排水雨污合流、污水漫溢街巷，9900米电力通信线路全部架空，消防通道最窄处仅1.2至1.5米，全片区仅有2处消火栓。
02
依法依规，把安置方案摆到群众面前
“保人”还是“保房”，荆州区给出的答案是一个都不放弃。按照“消除安全隐患优先、兼顾群众安置”的原则，2025年9月，区政府发布《关于西城朝宗楼片区棚户区改造项目房屋征收的决定》，签约期限为2025年9月29日至12月31日；《三义街国有直管公房腾退安置方案》同步公示，签约期截至2025年12月31日。为避免简单化搬迁导致老街烟火消散、邻里网络断裂，腾退不搞“一走了之”。荆州区采取价值调换、异地安置、货币补偿等多种方式并举，最大限度保留原住民。
03
盘活存量，让烂尾楼变成安置房
破解安置瓶颈，关键是盘活停工十余年的荆州火车站四维物资片区烂尾安置房。通过司法拍卖明确主体，自然资源部门特事特办完成4栋房屋及近80亩土地确权，将其转为危房住户的新家。结果是双赢的——206户危旧房居民全部签约、203户完成腾退，搬进约80平方米的两室两厅，租金仍按原国有直管公房标准执行，另有搬迁和临时安置补偿。老百姓“离老屋、不离古城”，困扰街区十余年的安全隐患就此根除，也为后续活化利用腾出了空间。
04
机制兜底，把“硬骨头”啃下来
腾退得以顺利推进，靠的是机制与温度并重。线上问卷、线下座谈、入户走访，精准掌握群众诉求并建立响应闭环；党员包保重点户、困难户，帮办手续、找过渡房；开设“邻里夜话”，邀请文保专家上门讲政策。区里成立由分管领导牵头、多部门协同的工作专班，建立“周调度、月通报、季评估”机制，区委、区政府主要领导多次召开调度会，倒排工期、挂图作战。
三义街主街风貌整治现场：白墙黛瓦初显、红灯笼次第挂起
运营前置
让老街“未开先热”
城市更新，难不在“怎么建”，而在“建了怎么活”。三义街从一开始就明确运营前置，把招商、运营、内容策划前移到规划设计和修缮改造阶段，避免“闭门造车”“改完再找租客”的被动。
01
先定定位，再定空间
项目整体定位“印记三国、烟火老街”，既挖掘三国历史文化，又留住本土市井底色。空间上构建主街“北史、中艺、南市”三段式格局，两翼“东境西游”联动，北段做三国场景复原与特色餐饮，中段做非遗工坊与体验课程，南段做信义商埠市集，西段以NPC巡游和节庆活动集聚客流，东段以夜景亮化和祈福体验延长停留时间留住过夜客。时间上以夜游拉长消费时段，形成“空间补位+时间补位”的组合。
02
腾退一处、修缮一处、活化一处
三义街114号是一处清代传统民居，因年久失修长期闲置，腾退后专班按传统风貌率先完成整体修缮，将其活化利用为街区游客服务中心，同步打造以伴手礼、特色农产品为主的区域公共品牌店，集中展销荆楚特色文创产品。这座百年老宅如今已成为古街的“第一会客厅”。
闲置资产被逐一唤醒，如闲置的司法办公大楼、印刷厂、艺术幼儿园分别改造为特色楚菜馆、三国影视基地等功能点位；洗马池、三国公园门前等4处国有闲置地块约3000平方米改建停车场，新增机动车位200个、充电桩20个，片区累计盘活存量闲置资产超4万平方米。“三义街智慧文旅平台”同步启动建设，整合导览、预约、支付等功能，为运营装上“数字大脑”。
三义街主街改造提升效果图
03
一栋一策，把原真性修回来
保护上坚持“一栋一策”“一房一策”，23处文物和历史建筑逐栋勘察、逐栋设计，措施细化到台基地面、墙体梁架、屋面瓦作、木基层，做到“看得见修旧如旧，看不见脱胎换骨”。对8处因后期加建红机砖墙、铝合金窗、塑料吊顶而破坏原貌的建筑，果断做“减法”，恢复历史原真性。
04
按需求落业态，把烟火气留下来
为让业态“引得来、留得住、活得旺”，街区先做需求调查，把居民和客群在“住、吃、游、购、娱、医、养、创”八个方向的需求，分为“首要攻坚、次优补位、潜力培育”三个层次，再对应落位23个服务点位，涵盖智慧停车充电、社区食堂、三国宴、非遗活态馆、三国语茶馆、千灯义宴美食集市、社区托育、社区卫生中心、社区养老与居家养老、文化生活馆等，既有游客需要的打卡场景，也有居民离不开的柴米油盐。开了近40年的老刀修面、理发店原样保留，老字号和非遗商家优先导入，烟火气没有被商业逻辑挤走。
资源链接同步展开。荆州区一边修缮一边招商，与金东数字创意、上海屏易网络等展陈企业，中国书画传承基地、蜀宫琴台、荆州非遗传承院等文化机构，荆州餐饮协会、四川香天下餐饮集团等餐饮品牌达成合作，并引入方锦龙、杨树云、尹沧海、刘少军等名家资源，形成“文化内容+商业运营”的双轮驱动。
多元筹资
变“财政独唱”为“多方合唱”
城市更新，最难的在资金。钱从哪里来？三义街的解法是多渠道“拼盘”、多层次“造血”，通过创新“整合一切政策”，构建“上级专项资金+政策补贴+企业自筹+市场化运营收益”多元资金筹措体系，打好“政策＋市场”组合拳，保障项目全生命周期经济可行，不把包袱甩给财政。
01
集成政策资金
荆州区抢抓城市更新、历史街区保护、老旧小区改造、文旅产业等政策窗口，积极争取各类资金：正在谋划以老旧小区及危旧房改造、社区民生配套争取中央预算内资金2亿元，为三国公园申报文旅消费示范区、夜间经济集聚区、非遗传承基地等称号及相应补贴约200万元。依托三义街—得胜街历史街区文化保护传承已争取文旅专项中央预算内资金9480万元；已争取城市更新及特色街区基础设施提升专项2025年省预算内投资600万元，目前合计已争取各类政策资金1.01亿元。
02
用活市场机制
实施主体通过腾退收储、租赁运营、自主运营等方式，盘活存量闲置资产约4.05万平方米，植入可持续经营业态，以长期运营收益反哺改造成本，形成“改造—运营—收益—再投入”的良性循环。按20年运营期测算，可实现整体收支平衡并略有盈余。在资金使用上，坚持能修复的不新建、能微改造的不推倒重来，把有限资金用在管线入地、房屋加固、消防安防等“刀刃”上，实现了少花钱、多办事、可持续。
03
构建复合盈利
以自营收入为核心，叠加专业物业服务、多元增值服务（家政、维修、居家养老、适老化改造等）、优质业态收益分成，再通过资产入股、收入分成等方式链接商家联营智慧文旅、养老、托育，形成“短期资金回笼+稳定现金流+成本优化”的资金平衡链条。改变单一靠商铺租金的盈利路径，兼顾公益属性与市场化可持续运营，破解历史街区“建好养不起”的难题。
成效初显
从“沉睡街区”到“打卡地”
行走在今天的三义街，看得见、摸得着的变化扑面而来。
01
基础更牢，“里子”更实
片区完成道路修复与黑化8万平方米，铺设污水管8228米、雨水管10769米、给水管6265米，实施电力通信管线入地，完善消防、安防等设施，困扰居民多年的排水不畅、空中“蜘蛛网”、停车难等问题得到系统解决；主街青石板铺装、两侧外立面改造全面完成，4处口袋公园式“微空间”建成开放，居民“推窗见绿、出门入园”。
02
风貌更美，乡愁更浓
青砖黛瓦错落有致，“桃园三结义”主题墙绘生动趣致，飞檐雕花与巍峨古城墙相映成趣，历史风貌韵味持续回归。主街临街16户的墙面、雨檐、门窗、店招完成整治，飞檐翘角重现古韵；23处文物和历史建筑实行“一房一策”保护性修缮；以现存老墙为“立体史书”，用立体浮雕打造民俗史诗长廊，街巷标识采用锻铜浮雕呈现，“无墙博物馆”让历史可读、乡愁可感。
街区“民俗史诗长廊”浮雕墙及庭院景观效果图
03
业态更活，烟火气更足
北段“三义会客厅”、古风妆造再现三国风华，中段非遗手工活态馆、荆楚书画院让非遗“活”起来，南段信义商埠市集与东段千灯飨义美食集串珠成链，夜游经济有效延长消费时段。三国早市20余个摊位汇集早酒、锅块、鱼糕、藕汤等荆州特色小吃；由危旧公房变身的三国宴沉浸式主题餐厅场场爆满，节假日需提前一周预订；三义集市从单一古玩扩展到汉服旅拍、楚绣、茶艺，商铺数量翻倍，街区入驻创业实体10余户。“刘备卖草鞋、张飞卖肉、关羽读春秋”的NPC三国场景演绎成为游客争相合影的打卡点，135名“荆声有你”文旅志愿者穿梭街巷提供导览服务。日均客流从不足1000人次增至5000人次以上，节假日峰值破3万，千年古街重新成为市民游客的“打卡地”，越来越多的老街坊在家门口吃上了“旅游饭”。
节庆夜游中的三义街：灯火璀璨、人潮如织
04
治理同步
从“各扫门前雪”到“共下一盘棋”
社区党委把“六邻服务”工作法运用到改造全过程，探索小区、街区、社区、景区“四区融合”治理。2026年3月，覆盖全片区的红色业委会组建，11名成员中党员占比超50%；“逢四说事”机制每周四收集诉求、协调解难；商户主动让出闲置角落共建“街区红色应急服务站”。一墙之隔的三国文化街商户由40家增至87家，楚简、楚绣、楚漆等非遗业态集聚，两条街区之间原本隔断的巷道被打通，古城微循环就此形成。
可复制的“绣花功夫”
三义街的实践，为历史文化街区保护利用和存量提质改造提供了四条可借鉴的经验。
一是民生优先，腾退先于开发。先解决D级危房的居住安全问题，用盘活烂尾安置房破解腾退瓶颈，让保护成果首先惠及原住民。
二是运营前置，业态先于施工。策划定位、功能分区、业态清单、合作品牌在建筑修缮阶段即已明确，保护方案与招商方案同步编制，避免建成即空置。
三是政策整合，输血更重造血。把老旧小区改造、文物保护、文旅消费、省预算内投资等政策打包集成，构建“自营+物业+增值服务+业态分成”的复合盈利模式，使街区具备长期自我平衡能力。
四是多元共治，凝聚更新合力。党员带头、专家上门、商户参与、居民议事，把“要我改”变成“我要改”。
三义街之变，变在街区，根子在理念。策划先行、先算运营账，解决“为谁建、怎么活”；腾退收储、存量盘活，解决“空间从哪里来”；运营前置、资源链接，解决“业态怎么立”；政策集成、多元共担，解决“钱从哪里来”。这套不靠大拆大建、重在可持续运营的组合拳，为同类街区更新提供了可复制、可推广的样本。
老街最好的保护，是让它继续被使用、被热爱、被一代代人生活下去。守古城根脉，启城市新局——这条一头连着“桃园三结义”千古佳话、一头连着城市更新未来想象的老街，正在荆楚大地上生长为一个可看、可学、可复制的样本。
三义街拱极门灯光演艺现场（实景）
供稿 | 厅住新处
出品 | 湖北省住房和城乡建设厅
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