近日，广州市荔湾区人民法院审理一起涉宅基地房屋买卖纠纷案。法院依法认定宅基地房屋转让合同无效，但确认合同中关于征收补偿利益归属的约定有效，为同类纠纷提供司法指引。
2023年5月，村民张先生与非本集体经济组织成员林先生签订《房屋转让协议书》，将名下宅基地房屋以90万元转让给林先生，并约定“如遇征收，全部补偿款项和房屋归乙方（林先生）所有”。林先生付清全款并实际占有使用该房屋。
2025年张先生去世，继承人何先生等人诉请确认上述房屋转让协议无效，并要求林先生返还房屋。林先生反诉主张拆迁补偿利益应归其所有。因房屋已纳入城中村改造征收范围，为减少诉累，双方均同意一并解决拆迁补偿利益分配问题。
广州市荔湾区人民法院经审理认为，林先生非本集体经济组织成员，《房屋转让协议书》涉及宅基地使用权转让，违反法律强制性规定，依法认定无效。但协议中关于“征收补偿利益归乙方所有”的条款系双方真实意思表示，该条款不因转让协议无效而失效。鉴于房屋已被征收，返还房屋已无实际意义，双方权利义务转化为拆迁补偿利益分配。依据合同约定及诚信原则，法院确认房屋拆迁补偿所获利益归林先生所有，并驳回双方其他诉讼请求。
荔湾法院速裁庭法官李超彬介绍，宅基地使用权与农村集体经济组织成员身份紧密相关，将宅基地房屋转让给非本集体经济组织成员，这类买卖合同按照法律规定应当认定无效。但转让合同无效，并不等于协议里的所有约定全部作废。
城中村改造中，不少宅基地房屋存在早年私下交易的情况，购房人早已付清房款并居住使用房屋。如果仅以合同无效为由处理，不考虑房屋已被征收、购房人实际出资和居住事实，容易让实际出资方陷入“钱房两空”的困境，也不利于纠纷实质化解。本案中，双方在转让协议里明确约定，如遇征收，全部补偿款项和房屋归购房人所有。这一约定是双方真实意思表示，指向的是征收补偿利益的归属，具有独立性，不因合同无效而失效。
同时，房屋已被纳入征收范围，返还房屋已无实际意义，又因登记权利人与实际出资使用人不一致，形成了“证房分离”的情形。若不一并厘清补偿利益归属，后续很容易再起争议。为实质化解权属争议，避免当事人另案诉讼、来回奔波，法院在依法认定合同无效的同时，结合诚实信用原则，确认补偿利益归属条款独立有效，拆迁补偿利益归实际出资的购房人所有。这样处理，既守住了宅基地管理的法律底线，也兼顾了实际出资人的合法权益和诚信履约方的合理预期。
荔湾法院立足辖区城中村改造现实需求，启动全省首个城市更新“共享法庭”，成立涉城市更新纠纷专业快审团队，做实做细“荔城更新·法护发展”系列司法服务，高效化解宅基地房屋买卖、继承、赠与等易发、多发纠纷。下一步，该院将继续发挥城市更新“共享法庭”作用，常态化开展巡回审判、法律咨询等普法便民服务，深化府院联动、审执联动机制，汇编发布典型案例，推动矛盾纠纷源头预防、前端化解，以有速度、有温度的司法保障，护航城市更新稳妥有序推进，切实维护群众合法权益。