一块政府已收储、却暂不具备二级开发条件的土地，要“躺平”等待吗？海口江东新区给出的答案是——不。
近日，随着网租〔2026〕022号拍卖公告落槌，海口江东新区JDLA-01-D01地块以公开拍卖租赁方式确定使用权，用于建设一座自用自制一体化（三级）加氢站。这是海南省首个以公开招拍挂租赁方式落地的土地1.5级开发项目，也标志着海南自由贸易港在储备土地高效盘活、绿色低碳产业快速落地上，蹚出了一条可复制的新路径。
什么是“1.5级开发”？
在土地一级开发（政府收储、整备）与二级开发（出让土地、建成项目）之间，往往隔着一段“等待期”：土地已是政府手中的净地，却因片区开发时序安排，暂未列入近期出让计划，静待更适宜的开发时机。
1.5级开发，就是把这段空档利用起来——政府通过租赁方式，把储备土地的使用权先行交由投资者，建设过渡性、临时性项目；待片区成熟、规划需要时，再按约定收回，实施二级开发。
它的三个特点，恰好击中了“快”字：快速落地、灵活退出、低门槛启动。
这“一租”，租出了三个“新”
供地方式之新
全程“阳光拍卖”。项目全程在海南省自然资源网上交易系统进行，公开公告、网上报名、拍卖竞价、价高者得，程序完全对标国有建设用地招拍挂，更加公开、公平、可预期。储备土地以这种制度化、规范化的方式公开租赁，在全省尚属首次。
用地政策之新
弹性年期，轻装上阵。地块租赁期限设定为10年，鼓励采用模块化、装配式建造，不建地下室，建筑不销售、不转让。竞得企业无需承担高昂的土地出让成本，即可快速落产；合同约定6个月内动工、12个月内建成。
退出机制之新
政府不闲置，企业不被套。租赁期满，土地由政府无偿收回；地上建（构）筑物有继续使用价值且政府同意保留的，无偿移交；不同意保留的，由企业自行拆除、费用自担，政府不予补偿。租赁期内若因城市发展需提前收回，剩余租金无息退还。进退都有明确规则，既守住了国有资产，又让企业吃下“定心丸”。
一宗地，连起两件大事
这宗占地约4524.99平方米的地块虽不大，却一头连着土地集约利用，一头连着绿色能源布局：
对政府而言，储备土地在“等待期”产生了实实在在的收益和价值，租金收入全额上缴国库，实现“存量”变“增量”；
对产业而言，加氢站是构建清洁低碳能源体系、服务海南“双碳”目标的重要基础设施，1.5级模式让这类前期投入大、需要抢先布局的项目，得以用更低成本、更快速度卡位落地；
对市场而言，从公告、竞价到合同、监管的全套规则清晰可见，为后续社会资本参与储备地利用，提供了一份看得懂、用得上的“操作样本”。