福州的八一七路北起鼓楼、南至台江，是这座城市的商业中轴线。过去，福州人买化妆品去大洋百货，买衣服逛中亭街，周末约会常去万象城天虹，冠亚广场的大洋晶典被视为高端消费代表，闽江上的中洲岛则是拍婚纱照的“欧洲城堡”。
如今再走这条商业轴线，情况已经变化：大洋东街店黄金楼层闭馆近5年才重开；天虹万象店发布闭店公告；中亭街批发档口空了一半；冠亚广场被称为“幽灵商场”；中洲岛的小商品市场清退搬离。与此同时，华润万象城、爱琴海、东百中心等新商业体，以及首店经济，正在承接新的人流。
老商场并非没有努力，只是商业迭代速度加快。以下五家老牌商场的兴衰，也是福州商业变迁的缩影。
2002年9月，八一七北路国际商厦，大洋百货东街店开业。这是大洋百货在全国开出的第一家门店。万达集团曾是其股东，王健林曾担任法人、董事长。营业面积3.8万平方米，与隔街相望的东百中心构成东街口“双雄”格局。
大洋东街店曾是福州百货业的“顶流”。一楼化妆品专柜聚集兰蔻、雅诗兰黛、SK-II等品牌；二楼女装吸引福州时髦女性。巅峰时期，该店凭借美妆和女装优势，占据福州百货业态约50%的市场份额。老对手东百一度喊出“远学上海深圳，近学大洋”的口号。福州的70后、80后中，不少人在大洋买过人生第一支口红、第一件正装；逢年过节，收银台前排起长队。
2021年，大洋东街店遭遇致命一击。国际商厦1至3层约8000平方米，早年被开发商分割出售，产权分散在约300名小业主手中。2021年9月30日租期届满，大洋商业与多数小业主就新一轮租金谈判未能达成一致。2021年10月1日起，大洋百货东街店1至3层正式闭馆。
黄金楼层一闭，整座商厦经营受到影响。失去美妆和女装两大引流主力后，4层以上客流断崖式下跌，曾经的百货顶流一度门可罗雀。
这一闭就是近5年。直到2025年7月，大洋旗下福州大洋臻选商业有限公司与1至3层业主签署整体承租方案，承租10年。经过近一年精装，2026年5月1日，大洋东街店“黄金三层”焕新开业，引入一批福建首店。重开是好事，但东街口商业格局已经改变，东百中心升级迭代、万象城虹吸高端客群，大洋想要重回巅峰并不容易。
2005年5月，福州工业路万象城正式开业，这是福州最早的一批购物中心之一。2006年，来自深圳的天虹百货作为主力店进驻万象城，成为当时福州首家外来连锁百货。“苏万宝商圈”（苏宁广场—万象城—宝龙城市广场）的名号也从那时叫响。
天虹万象店陪伴福州人整整20年。它主打“百货+超市”的亲民模式：一楼化妆品、黄金珠宝，二楼女装，三楼男装运动，四楼童装家居，负一楼是天虹超市，生鲜果蔬、日用百货、福建特产等品类齐全。福州人的日常采买、周末逛街，很多家庭的消费记忆都留在这里。天虹购物卡也曾是福州人逢年过节送礼的常见选择。
2026年8月31日，天虹百货福州万象店发布《致顾客朋友书》：因商场租约到期，该店将于9月30日22时结束营业。闭店的直接原因是租约到期，但深层原因是传统百货模式面临挑战。天虹股份2026年半年报显示，公司上半年营业收入同比下降，百货业态的收缩是全国性趋势。在福州，万象城早已升级为“东百・万象 Park”，体验式商业、网红餐饮、首店经济成为流量密码；传统“化妆品+女装+男装”百货楼层，既打不过电商的价格，又比不过综合体的餐饮娱乐体验。
天虹万象店撤场后，天虹在福州仅剩世欧广场一家店，租约也只签到2030年。有业内人士直言：到2030年，天虹或将彻底退出福州市场。20年，从首店到只剩一店，天虹的退场，是福州传统百货黄昏的又一个注脚。
八一七南路的中亭街，历史可以追溯到明清。八九十年代，这里是老福州的烟火天堂：老骑楼沿街铺开，街上自行车、黄包车来来往往，全省商贩赶来淘布料、批衣服。中亭街也是福州人的“潮流圣地”。没有网购的日子，本地人置办新衣首选中亭街，年轻人约着逛街常来这里，一到过节就挤得水泄不通。
1998年，中亭街启动整体拆迁改造，百年骑楼渐渐消失。2002年，欧式商城拔地而起，世纪联华、国美电器入驻，A、B、C区服装批发档口人山人海，批发加零售的模式让中亭街继续红火了十几年。福州人买便宜衣服、床上用品、小商品，第一反应仍是中亭街。
电商崛起后，服装和小商品首当其冲。中亭街的衣服，网上同款更便宜；中亭街的小商品，拼多多9.9包邮。批发商生意越来越难做，零售商客流一年比一年少。再加上烟台山、上下杭的网红化改造，把年轻人的注意力吸走。
如今的中亭街，不是没人，而是客流变了。依旧有批发商和周边居民来淘实惠成衣，但专程来打卡游玩的本地人明显少了很多。对比隔壁火爆的上下杭、烟台山，差距一目了然。中亭街的欧式建筑还在，世纪联华的招牌还挂着，但那种“拎着大包小包血拼”的年代，再也回不去了。有人说中亭街在转型直播电商，商户们对着手机卖衣服；但直播间里的热闹，终究代替不了街上的烟火气。
冠亚广场位于八一七路与乌山路交汇处、南门兜地铁站旁。这个位置地处福州核心商圈，是地铁1号线和2号线换乘站，毗邻乌山风景区，对面就是福州市政府。2004年6月开工时，冠亚广场被冠以“福州最具升值潜力楼盘”“福建最具投资潜力商业地产”等名号，投资者挤破头抢铺。
项目总占地66.45亩，总建筑面积约8万平方米，规划了2.5万平方米的大洋晶典——大洋集团旗下定位最高端的国际精品百货，拥有全省数量最多的高端品牌，填补了福州高端商业的空白。此外还有近2万平方米的冠亚商城、近1万平方米的公寓和美食街。
然而，冠亚广场的命运从开工起就颇为坎坷。2004年动工后，因项目破坏乌山历史风貌，被专家联名抗议，国家文物局勒令停工。最终项目被迫砍掉4层高度，商业面积大幅缩水，建筑形态支离破碎，这是“先天不足”。更致命的是“后天失调”：开发商为了迅速回笼资金，将商铺分割卖给了400多个私人业主。产权一分散，统一招商就成了难题。想引进主力店，有的业主嫌租金低；想统一规划业态，有的业主非要自己出租。商管公司无奈沦为“物管”，整个商场的定位和规划阻力重重。
2007年末正式开业，不到4个月，因人流不足持续亏本，百余商户集体出走。此后冠亚广场一蹶不振，先后尝试台湾商城、婚庆城、美食街等转型，均因人流稀少、管理混乱、商户集体罢市而失败。开业率从90%暴跌至30%，亿佳电器、格力、美的、中博手机城、佐丹奴等大商户先后退出。
如今的冠亚广场，虽然大洋晶典还在维持高端百货的门面，但冠亚商城部分早已沦为培训机构和廉价服装的聚集地。南门兜地铁站的换乘客流虽多，却因为缺乏统一规划和特色业态，人流只是“路过”而非“进店”。地铁口的“幽灵商场”，成了福州商业圈最著名的败笔之一。黄金地段不等于黄金生意，产权分散和规划失误，足以把最具潜力的项目拖入深渊。
中洲岛位于闽江福州段核心，一座小岛静卧江心，解放大桥横跨其上。它的历史可以追溯到清朝，洋人在此建教堂、医院、海关，是福州开埠的见证者。让它真正“出圈”的，是2000年后建成的那片欧式建筑群——粉色外墙、尖顶塔楼、拱形门窗，远远望去像一座漂浮在闽江上的“欧洲城堡”。
那些年，中洲岛是福州人拍婚纱照的首选外景地，也是小商品批发市场的聚集地。岛上的商贸中心里，档口卖着饰品、玩具、日用品、服装，熙熙攘攘的人流和讨价还价的喧闹，与欧式建筑的浪漫外观形成反差。福州人买年货、淘小玩意，会坐公交到中洲岛逛一圈。但中洲岛的商业一直没能真正做起来。
最大的硬伤是交通。唯一连接岛屿的解放大桥是单向通车，开车进去要绕路，公交班次有限，停车资源极度紧张。再加上商住混合、业态低端、缺乏统一管理，中洲岛的商业始终停留在“小商品批发市场”的初级阶段，高端品牌进不来，年轻消费者不愿来。随着电商冲击和仓山万达、爱琴海等新商圈崛起，中洲岛的批发市场越来越冷清。档口空了，人流少了，欧式城堡的外墙斑驳了，夜晚的岛上黑灯瞎火，甚至被网友戏称为“闽江上的鬼城”。
2020年，中洲岛启动全面升级改造。违建被拆除，管网改造完成，2022年环岛绿化景观完工，铺上了全新的蓝色慢行道。2022年6月，仓山区发布房屋征收公告，年底基本完成1.16万平方米征收。2023年7月，商贸中心2号楼被拆除，1号楼改造为电竞产业园。
2025年9月，中洲岛西区（A区）率先完成改造，由同济大学常青院士团队操刀设计，正式对外开放。2026年4月，东区建筑外立面改造完工，“福州版布达佩斯”的词条风靡社交网络，焕然一新的中洲岛吸引了大量游客打卡。中秋月夜，解放大桥的灯次第亮起，岛上灯火与江月交相辉映，中洲岛成了福州最热门的文旅新地标之一。从批发市场到文旅地标，中洲岛走了20年。它没有像其他商场那样彻底消失，而是以另一种方式重生。
五家商场，五种命运，却有着相似的底色。大洋东街店受困于产权分散，天虹万象店面对的是百货模式的黄昏，中亭街受到电商和消费习惯变迁冲击，冠亚广场受制于规划失误和管理混乱，中洲岛则受限于先天交通硬伤。再加上万宝、东二环、仓山等新商圈的持续分流，以及疫情三年的重击，福州老牌商场的集体没落，几乎成为一种必然。
2026年的福州，华润万象城人潮涌动，爱琴海购物公园网红餐厅排着长队，东百中心首店云集，仓山万达、高新万达撑起了南台岛的商业半边天。新的商业地标一个接一个，年轻人的打卡地换了又换。
但总有人会记得，大洋百货一楼的化妆品香，天虹超市里的生鲜味，中亭街讨价还价的喧闹，冠亚广场曾经的高端梦，中洲岛欧式城堡下的婚纱照。那些人山人海的日子、灯火通明的夜晚，是福州人实实在在的生活，也是关于这座城市温暖的记忆。八一七路的霓虹还亮着，闽江的水还在流。商场会老，地标会换，但关于逛街、血拼和青春的记忆，不会褪色。