保定9月新房均价9077元/平，环比跌了0.01%。二手房均价7445元/平，环比涨了0.01%。两个数字摆在一起，市场看起来稳得不能再稳。但1到8月，全市商品住宅成交面积62.5万平方米，同比掉了53.2%；成交套数4719套，同比掉了57.1%。
价格没动，成交量几乎腰斩。这才是真实画面。
8月全市新房成交630套，分到134个在售楼盘头上，平均每个楼盘一个月卖出不到5套。保定业内有一条公认的销量生命线，单盘月销10套。按套均总价100万算，一个月卖10套就是1000万回款，刚好够覆盖项目的月度施工费用。不到5套，施工款从哪来，这是个问题。
开发商不敢降价，降了前期业主不答应，银行那边抵押物估值也得重算。不降，现金流就硬扛着。二手房这边，全市在售大约5.3万套，按一天下架50套来算，光消化库存就得三年多。
莲池区9月第四周新房均价10895元/平，环比涨了0.04%。竞秀区10302元/平，环比降了0.12%。差距不到0.2个百分点，方向完全相反。
莲池区撑得住，靠的是学区密度和改善型产品。1到7月莲池区成交均价同比涨了7.8%，竞秀区涨了5.9%，高新区涨了5.2%。这些数字说明核心区域的价格不是纸面上的稳，是有成交在托底的。竞秀区的问题出在老小区。翡翠山2018年开盘卖1.2万，现在挂牌3000到6000，最近成交了一套3300。和平里小区，1993年的房子，没电梯，单价3557元/平，银行不批贷款。双彩小区3316元/平，19.9万一套。这些房子挂着，来看的人很少。
高新区新房均价9547元/平，从年初到现在一直没动过-。这个价格往上够不着莲池的学区资源，往下比不过清苑、满城的低价盘。高新区有科技园和大学城，产业和人口导入是实打实的，但兑现速度偏慢。更关键的是，高新区的供应以中大户型为主，改善型买家不是买不起，是不敢在这个阶段出手。
清苑区高峰期新房卖到11500元/平以上，现在均价7000元/平左右，跌幅接近40%。偏远楼盘实际成交价降到6300到6600元/平，二手房挂牌去化周期超过28个月。一套房从挂出去到卖掉，平均要等两年多。
9月4日，保定主城区一次性挂出9宗地块，总面积约567亩，其中5宗是居住用地。9月底，莲池区两宗地成交，一宗住宅用地5.88亿元，一宗商业用地2.67亿元，竞得方都是本地房企。1到2月，保定涉宅土地成交平均溢价率只有0.03%。溢价率0.03%，基本上就是底价拿地，没有竞价。
2020年以来保定启动了4期城中村改造，涉及78个村，已经交房安置了3.2万户12万人-。这12万人搬进了安置房，短期内不会再买房。他们原本可能是老破小或者外围新盘的买家，这个需求被安置房内部消化了。
8月保定新房成交中，120到160平方米产品占比达到53%，比去年全年提升了9.3个百分点；总价150到200万的产品占比31.4%。还在买房的人，大部分是真改善、真自住。投资客已经撤了。
高新区挂牌的二手房在9200到11500元/平之间，现房占比65%-。位置不算差，价格不算高，但成交就是起不来。买家担心的是，买了之后周边配套兑现的速度跟不上，二手房以后想卖的时候，接盘的人在哪。
清苑区二手房整体不足6000元/平，满城新房均价7638元/平，徐水9360元/平-。价格看着有梯度，但共同的问题是本地购买力有限，外来导入不足。