金九银十，营口楼市到底啥情况？我翻了最近一个月的平台数据，又跑了几个售楼处。全市二手房挂牌均价4041元/㎡，新房公示均价5513元/㎡，价差将近1500块。
六个区县的行情差距大得离谱。有的主城二手房同比跌了一成多，有的县级市反而逆势微涨。
先说站前区。
这是营口主城核心，新房均价6722元/㎡，全市最高。但二手房同比跌了大概6%到10%之间，是全市跌幅最大的区域。
渤海大街一个2011年的小区富甲天下，9月二手均价4226元/㎡，同比跌了11.58%。站前路更夸张，7月均价2982元/㎡，同比跌了18.28%。
为啥新房扛住了、二手房却撑不住？站前区新房供应少，在售楼盘就那么几个，开发商不着急。二手房挂牌量一直在涨，房东之间互相压价，谁先降价谁先走。
再说鲅鱼圈。
这是营口楼市成交量最大的区域，在售待售楼盘107个。二手房成交表现是全市最好的。
鲅鱼圈房产局数据显示，1到8月二手房成交2867套，同比上涨23%，其中70到90平方米的刚需户型占比超过六成。
价格方面，金泰城二期均价4800元/㎡，中南世纪城4600元/㎡，金泰城三期4500元/㎡。
贵的像荷玺文苑6380元/㎡，便宜的老小区能到2300多。鲅鱼圈二手房均价4189元/㎡左右，在整个营口普遍下行的情况下，成交量和价格都算稳得住。
西市区是另一个逻辑。
新房靠海景资源撑价格。海航城均价5500元/㎡，沿海产业基地那边有楼盘到6000元/㎡。
但西市区二手房均价只有3781元/㎡左右，新房和二手房差了1200多块。
西市区二手房挂牌46个楼盘，鲅鱼圈107个。西市区房东也在积极出货，但接盘的人没那么多。
老边区和石桥市这两个地方，是新房刚需的主力区域。
老边区新房均价5842元/㎡，石桥市5748元/㎡，价格咬得很紧。
老边区有保利五月花6500元/㎡、天铂·瑞府7000元/㎡，属于区域标杆。石桥市有尚合府二期4300元/㎡走量，也有碧桂园晟石云著6500元/㎡走品质路线。
老边区二手房均价4008元/㎡，环比降了1.29%，同比降了1.13%。房东压力不小。
盖州的数据最有意思。
新房均价只有3300元/㎡，全市最低。但二手房均价4468元/㎡，反而在全市排前面。8月盖州二手房均价甚至到过4651元/㎡。
为啥倒挂？盖州新房供应集中在远郊，配套跟不上。二手房集中在老城区核心地段，学校、医院、菜市场都在旁边。小城市就这样，地段的价值比房子本身重要得多。
政策方面，9月赶上营口秋季房交会。
8月30日到10月31日，在站前区、西市区、老边区、沿海产业基地买新房，契税全额补贴，采取“即征即补”方式，购房人完成认证7日内给予补贴。
高校毕业生还能叠加购房补贴：博士8万、硕士5万、本科2万。另外2026年6月起推出了住房“以旧换新”房票政策，6个月内使用可享50%奖励，直接抵扣新房购置款。
再说说根本面的两个数字。
一个是库存。营口库存去化周期仍在18到22个月区间，远超12到18个月的合理水平。
另一个是人口。2025年末营口常住人口224.2万人，户籍人口221.6万人，自然增长率6.51‰。人少了，房子还在盖。
营口9月楼市大概就是：核心区二手房在扛，鲅鱼圈靠走量在稳，盖州靠老城区地段撑住了价，其他区域各有各的难处。政策在托底，库存在头顶。