“这几天看房的客户非常多，我们假期都没有休息，随时陪着客户去看房。”
国庆假期，郑东新区某贝壳门店工作人员这样告诉大河报《看见》记者。
“金九银十”，郑州楼市迎来传统销售节点，一项新的住房金融政策也在假期前落地。
9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局发布居民购房贷款贴息政策。自10月1日起，符合条件的新发放首套住房商业性个人住房贷款，可获得年化1个百分点、最长5年的财政贴息。
按照政策，所购住房建筑面积需不超过120平方米、住房价格不超过150万元。这两道门槛，也让面积较小、总价较低的刚需房源受到更多关注。
政策落地恰逢国庆黄金周。
大河报《看见》记者走访和采访了解到，假期期间，郑州部分楼盘到访和成交有所增加，有项目看房需要提前预约或等候接待，房产中介的带看也忙碌起来。
贴息政策落地后的首个长假，刚需小户型市场出现了哪些变化？与此同时，不在贴息范围内的大面积改善盘，为何也出现较高热度？
120平方米成新“筛选线”，刚需小户型关注度提升
对于准备购买首套住房的家庭来说，120平方米和150万元，成为这个国庆假期看房时新增的两个重要数字。
按照三部门政策，购房家庭需使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，同时所购住房建筑面积不超过120平方米、住房价格不超过150万元，方可享受财政贴息。
贴息标准为贷款本金年化1个百分点，期限最长5年，单户可享受贴息的贷款本金最高为100万元，新建商品住房和二手住房均在政策范围内。
根据官方测算，对于一笔长期限100万元商业性个人住房贷款，由于贷款余额会随着还款逐月下降，最长5年累计最多可减少付息近5万元，具体金额取决于贷款规模、期限和还款方式。
政策对刚需和中小户型的影响，在部分三四线城市表现得更为直接。
“还是刚需客户比较多，113平方米以下的房源都卖完了。”近日，新乡市某在售楼盘置业顾问告诉记者，贴息政策出台后，有购房者在挑选房源时，会专门关注面积是否在120平方米以内。
据该置业顾问介绍，近期中小户型销售相对较快，一些购房者重新测算贷款利息后，购房决策有所加快。
有业内人士表示，相较于房价较高的城市，部分三四线城市住房总价相对较低，符合“120平方米以下、150万元以内”两个条件的房源覆盖面相对更广，刚需客群对贴息政策的感受也更加直接。
在郑州，类似的政策关注也开始出现在项目端。
国庆期间，管城区招商臻境的到访和成交均有所增加。据统计，日均到访量较节前提升近80%，国庆前三天成交21套，其中一线城市返郑置业客户占比38%。
《看见》记者注意到，项目在售产品中包含建筑面积约105平方米户型。按照贴息政策，如果购房者同时满足首套住房、总价不超过150万元、使用新发放商业性个人住房贷款等条件，最长5年累计最多可减少付息近5万元。
不过，面积和总价达到要求，只是享受贴息的基础条件之一。实际办理时，还要看购房家庭是否符合首套住房认定、贷款是否属于新发放商业性个人住房贷款等，最终仍需以银行审核结果和具体执行口径为准。
改善需求也在释放，有改善盘三天到访超600组
贴息政策主要面向首套、中小面积、相对低总价住房，但国庆期间，郑州部分大面积改善型项目同样保持较高热度。
（国庆期间，郑州某售楼处实拍图）
10月1日上午，位于中原路核心区域的保利天曜开放售楼处，项目建筑面积约148平方米起步。
据悉，该项目自国庆假期实景示范区开放，三天累计到访量超600组，日均超200组。同时目前在火热认筹中，项目人气高涨，部分热门时段，客户集中到访后，需要等候置业顾问接待。
事实上，在国庆假期之前，郑州部分改善型项目已经出现成交活跃的迹象。
9月23日晚，金投·豫发璞园首次开盘，135套高层房源当晚去化129套，去化率约95%，销售金额约5.1亿元。滨河国际新城的万祥紫境9月加推139平方米、159平方米和179平方米三种户型，据统计，当月去化54套，销售金额约1.35亿元。
在绿博片区，河南日报文华园也在双节期间推出多项置业优惠。该项目由河南日报置业有限公司开发，目前以实景现房呈现，产品定位改善型住宅，周边教育、医疗、文旅及生态资源相对集中。
（河南日报文华园项目实景图）
北龙湖等改善板块的部分项目也保持一定成交热度。国庆期间，在金水区工作的陈女士认购了一套金茂璞逸缦湖的改善型住房。
“项目整体规划比较吸引我，我来看了一次就挺喜欢。”陈女士说，相比单纯看面积，她更看重社区整体规划、空间尺度和户型设计，“改善住房还是希望住得更舒展一些，整体品质也要跟得上。”
从这些项目的成交情况来看，近期郑州楼市的活跃并不只集中在房贷贴息政策直接覆盖的中小户型。一些面积超过120平方米的改善型住房，同样吸引了一批有明确置换和居住升级需求的购房者。
对此，有房地产行业人士认为，贴息对符合条件的首套刚需形成直接利好，而改善型购房者考虑的因素更多，包括地段、户型、价格、家庭居住需求以及原有住房置换等。
中介假期不停歇，小户型咨询也多了起来
“这几天看房的客户非常多，我们假期都没有休息，随时陪着客户去看房。”郑东新区某贝壳门店工作人员告诉大河报《看见》记者。
据该工作人员介绍，假期期间，改善型客户保持活跃的同时，不少刚需购房者也开始主动问询面积较小、总价较低的房源。居民购房贷款贴息政策出台后，客户咨询的问题也更加具体，包括意向房源是否在120平方米以内、总价是否超过150万元，以及自己能否享受贴息等。
从中介平台端的数据来看，假期市场活跃度也有所体现。
安居客N+郑州发布的国庆战报显示，十一黄金周前三日，其平台“买卖累计突破300单”。
据上述贝壳门店工作人员观察，整个假期接待的客户中，新客户多于老客户，改善型购房者多于刚需购房者；与此同时，刚需客户对中小户型及贷款政策的咨询也有所增加。
“感觉跟之前不太一样，客户明显变得主动了，成交意愿挺高的。”房产经纪人李女士告诉记者，九、十月份本来就是传统销售旺季，再加上近期政策调整，一部分此前处于观望状态的购房者开始重新看房。
假期热度能持续多久？专家：整体仍是温和修复
克而瑞地产研究在《2026年三季度中国房地产总结与展望市场篇》中指出，郑州、天津、南宁等库存高企城市，四季度供应将进一步收缩，市场重心转向存量去化；全国新房成交预计呈现“弱季节修复、总量低位持稳”的特征，在年末促销及相关住房金融政策作用下，成交环比或出现阶段性回升。
10月7日，中国商业经济学会副会长宋向清在接受大河报《看见》记者采访时表示，在中央首套房贷贴息、本地公积金优化等政策集中落地，并叠加“金九银十”传统销售旺季带动下，郑州楼市短期已经出现看房、认购活跃度回升。
不过，他认为，目前市场整体仍是“以价换量、温和修复”的格局，不太会出现全面快速涨价行情。
宋向清表示，考虑到当前市场仍处在库存消化期、二手房挂牌量偏大、区域分化明显的基本面，接下来郑州楼市更可能呈现“成交量先企稳、优质板块价格韧性更强、远郊和非核心区域仍有去化压力”的走势。
“市场正从深度观望逐步转向理性择机，修复过程将是温和且中长期的。”宋向清说。
郑州某房企营销负责人王先生告诉大河报《看见》记者，国庆假期本身就是传统的集中看房和集中营销节点，假期到访量增加并不意味着成交会同步增长，“最终还是要看10月中下旬的签约和回款情况。”
对于当前是否适合买房，宋向清表示，对于真正有自住需求，特别是符合房贷贴息和公积金利好条件的刚需、适度改善群体来说，当前可以视作一个不错的政策窗口期，但并非“抄底时点”。
在他看来，一方面，贴息、首付下调、代际互助贷款等政策切实降低了短期置业成本，叠加国庆前后房企普遍推出优惠，当前部分项目仍有一定议价空间；另一方面，政策重在托底刚需，而非刺激房价大幅上涨。
郑东新区房产经纪人李女士表示，不少改善型客户涉及“卖一买一”，旧房的出售周期和成交价格，会直接影响新房首付以及后续换房节奏。
对于购房者如何选择，宋向清建议，首先应跳出“只盯均价涨跌”的误区，更关注地段配套、流通性和交付安全；同时，要充分了解房贷贴息、公积金代际互助等政策的具体适用门槛，并结合自身收入稳定性和长期居住规划作出判断。
他表示，对于投资投机、短期套利需求而言，现阶段并不适合仅以价格反弹预期作为入场依据。（新闻报料请私信微信公众号“大河看见”）
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来 源：大河报记者 韩懿亭
编 辑：王利红
校 对：赵秀荣
值班主任：秦园园
审 核：施一楠