原拆原建，正在从“个别试点”变成越来越多老小区的现实选择。
过去，人们提到老旧小区，常会想到拆迁、征收、补偿。现在情况有所不同：有些房子等不到开发商接手，也等不起漫长改造周期，居民开始自己想办法，把原来的危旧房拆掉，在原址重新建起来。
进入2026年，成都已有不少项目开始实施。有的是老别墅单栋翻新，有的是居民楼整体改造，还有一些多年烂尾楼直接拆除重建。这些模式代表了原拆原建正在发展的几个方向。
01、桐梓林锦绣花园：老牌豪宅重新更新
8月28日，成都市规自局官网发布了武侯区人民南路46号某栋住宅的建设工程规划许可证。根据地理位置，该项目位于南二环锦绣花园东区的一栋别墅内。
锦绣花园并非第一次进行原拆原建。去年，小区里的其他别墅楼栋已完成类似改造。现在又有一栋新楼拿到规划手续，说明这类项目正在形成连续推进的趋势。
锦绣花园位于武侯区人民南路，距离地铁1号线桐梓林站很近。上世纪九十年代，这里是成都最早的一批高端别墅区，独栋房子很稀缺，吸引了许多企业家、外籍人士居住。当年成都还流传一句话：“开奔驰，住锦绣花园”，可见其在当时的地位。
但房子再稀缺也难经受时间考验。经过几十年使用，一些别墅出现外立面老化、设施落后、管道陈旧等情况。对于产权比较清楚、建筑物数量不多、业主支付能力较强的小区而言，原地重建要比大规模拆迁改造容易实施。
02、下莲池街10号、12号：居民不出钱，也能住上新房？
如果说锦绣花园代表高端住宅单栋更新，那么锦江区下莲池街10号、12号则是另一条路。两栋楼位于府南河附近，属于一环内核心地带，离春熙路、太古里都比较近。地段几乎没有缺点，但小区本身很陈旧。
楼栋建于上世纪七八十年代末期，只有四到五层高，一直没有通天然气，有的住户共用一个厕所。墙体开裂、外墙脱落、电线凌乱等现象也给居住环境带来很大影响，并与周边繁华商业区形成鲜明对比。
去年，该项目被纳入成都城市更新的机会清单，共涉及64套房源，总投资额大约为1700万元，拟采用原拆原建的方式。
改造重点并不是简单刷墙、换电梯，而是对整栋房屋重新建造。在不改变原有建筑基本形状的情况下，增设独立卫生间、预留厨房位置，并重新布置水电燃气管线。
目前，项目已经拆除完毕，现场开始围挡，施工车辆、勘测人员等也陆续进场。
另外，该项目采用市场化运作模式，即居民产权不变，由企业出资建设，再由运营方统一出租和管理。根据已公布方案，企业承租物业15年，项目建成后会增加酒店、餐饮、休闲等配套设施，并且部分住户的面积还可以扩大。
也就是说，居民不需要一次性支付所有建设费用，企业可以依靠后期运营获取收益，业主也可以得到改善后的房子以及稳定租金收入。产权不改变、企业投资、运营回租的方式能否大规模推广，还要看后续运营效果，但已经给老城区更新提供了一种新思路。
03、蜀景江南：烂尾项目也能推倒重来
前面两个项目，解决的是老旧住宅和危旧房问题。天府新区蜀景江南属于另一种原拆原建情况，该项目已经停工多年，最后并不是简单继续建设，而是整个重新开发。
今年三月份，天府新区发布了项目规划调整方案。南凯置富以司法拍卖方式获得蜀景江南的土地使用权以及在建工程，并完成了相关不动产登记手续。之后要拆除现有建筑物，并根据新的规划条件重新建设。
蜀景江南位置不错，项目紧邻天东总部商务区，距地铁6号线昌公堰站只有200米左右，附近有学校、商业以及TOD配套。
项目占地面积约为75亩，最初计划打造高端叠墅社区，规划了13幢住宅楼，总共136户。但由于原来的开发商资金链出现问题，该项目一直停工，最后成为板块内的一个烂尾楼。2023年，项目以约2.3亿的价格被司法拍卖成交，土地、在建工程以及道路、绿化、水电消防等配套设施一起打包出售。
很多人以为，新接手的企业最多只能把剩下的工程做完，但最后的结果却是全部拆除、重新规划。对于仍然在项目中居住的业主而言，这样的做法尽管时间较长，但至少可以使项目恢复建设并完成交付。
04、你家符合原拆原建条件吗？
除上述几项外，成都之前也出现过工人村、太升北路31号院、武侯别墅丽园等例子，有的是整栋危房改造，有的是业主自己对自家房子进行更新。
从上述几个项目可以看出，原拆原建并不是所有老小区都可以直接申请，一般需要符合一些条件。
第一，该房屋存在比较严重的安全或者功能问题，需要进行更新。
第二，产权关系比较明晰，业主之间可以达成较高共识。
第三，项目要能够过账。不论是居民出资、企业投资还是政府补贴，都要确定好资金来源以及之后的收益问题。
第四，项目的地理位置、土地价值以及可使用空间要具有一定吸引力。不然只依靠居民自己筹集资金，一般都难以承担所有费用。
目前，各地所采取的方式也各不相同。有的由居民自己出一部分，政府给补贴，企业用增容、运营收入来弥补差额；还有的是由企业先期投资建设，之后以长租、商业运营方式收回投资。
因此，原来的拆除重建并不等于“拆了就可以免费得到新房”，也不等于所有老房子都可以通过政策解决。它更像是一个多方协商的过程，居民要算清楚自己的成本，企业要看到自己的收益，政府要把审批、规划以及公共配套设施都衔接起来。但是，越来越多项目开始动工，已经表明这条路正在由概念变成现实。
写在最后：
对于居住在老城区的居民而言，除了等待拆迁之外，还可以对房屋是否符合更新条件、业主是否能够达成一致意见以及项目是否有可行的资金来源进行认真考量。说不定，真正改变小区命运的，不是某一天突然等来的拆迁通知，而是居民自己推动的那一次表决。