河北区鸿顺里街道军民里小区如今干净整洁，车辆停放有序，花坛内生机盎然，几位老人坐在楼下闲谈休憩。在这里住了二十多年的居民李鸿娥见证了小区蜕变。她表示，物业费虽然涨价了，但自己并不觉得亏，因为每一分钱都花在了看得见的地方。
老旧小区上调物业费，向来是基层治理的棘手难题，容易引发居民抵触。但在鸿顺里街道团结里社区，物业费“涨得动”、居民“愿意交”，背后是账目公开、居民参与和服务改善共同推动老旧小区物业治理走出低收费、低服务的良性循环。
团结里社区管辖2个成片老旧小区团结里和军民里，2个孤楼散座天沽里30户，和东箭道2号楼78户，以及1个商住小区天沽公寓。过去，老旧小区每户收取5元垃圾清运费，除了清运日常生活垃圾以外，只能保证路面简单扫一扫，陷入“收费低、服务差、缴费少”的循环。
团结里社区党委书记、居委会主任时莹说：“我们算了一笔成本账，要达到标准化物业服务，每户每月10元才能够基本覆盖，实现质价相符，不是随便涨价。”
2024年底，在社区居民满意度调查中，大家反映问题最集中的是物业服务问题。居民反映物业服务标准不高，日常凑凑合合维持，楼道没有人员固定清扫，墙上小广告多等，也有的居民提议，不如适度提高一点费用，把小区环境实实在在管起来。社区党组织收集群众诉求，结合街道阳光物业试点政策，把物业服务列为居民协商议题，摆到议事桌面上。
时莹回忆，社区和物业、居民代表面对面协商议事，居民给物业公司提的意见有十多条。物业经理也坦诚，目前收费标准为5元，并且收缴率不到50%的情况下，能维持现有的扫保水平已经实属不易，想有更高的服务标准，5元钱肯定是无法支撑。当时有的居民表示认可，但是有的居民觉得住几十年一直5元，不能涨；有的老年人不常出门，觉得物业服务根本没必要。更多的居民顾虑是：就怕钱涨上去，服务没跟上。
社区第一步先算明白账，让物业公司把人工、清运、耗材这些成本全都逐项列明，社区审核后将明细全部公示；第二步在所有居民参与的活动中，2025年用一整年的时间不间断宣传，一条一条解释大家的顾虑；第三步亮出服务清单，10块钱能干哪些事，清扫频次、清理堆物、停车维护、居民监督怎么落实，写得清清楚楚，慢慢凝聚共识。物业公司从2025年11月开始收取10元物业费，截止到2026年上半年收缴率从50%上涨到60%，上涨了10个百分点。
天沽里和东箭道2号楼最初由一家物业代管，长期管护松散，保洁、设施维护跟不上，居民投诉不断。社区党委约谈物业、下达整改通知，但对方整改敷衍，没有实质改善。社区依规对这家物业予以清退。
为实现连片管护，社区计划把这两处孤楼纳入军民里、团结里统一物业服务体系。可核查发现，承接的物业公司账务不透明，达不到阳光物业收支公示的硬性要求。社区坚决实施第二次清退。
两次清退，居民全程看在眼里。大家感受到社区不是走过场，是真的为小区挑选合格“管家”。随后，社区严格履行民主自治程序，召开居民大会议事表决，选聘资质齐全、服务规范的新物业全面接管服务。
物业费从每月5元上调至10元后，不把收费率当成短期核心目标，而是服务先行，用实际成效争取居民支持。
东箭道2号院的管道燃气改造，是最难啃的民生硬骨头。这栋老楼建于1990年，当时并未铺设天然气管道。78户居民三十余年依靠瓶装液化气生活。常年为用气问题奔波的居民潘庆明，也曾是街坊邻里口中的“老上访户”。
去年，社区紧抓城市更新政策机遇，全力推进老旧楼栋燃气加装工程。因楼栋建成年代久远、户型结构复杂，且缺失原始户型图纸，管线铺设难度极大，项目一度面临停滞。为不让居民错失改造良机，时莹带领社区工作人员逐户上门测量户型、手绘图纸，为工程设计和施工提供精准依据，全力推动项目落地。
当管道天然气正式通气、老旧煤气罐被统一收走的那一刻，不少居民难掩激动。潘庆明如今逢人就夸社区：“以前亲戚来都说这楼破旧，现在再来，都说像个规整的小院。”
针对军民里小区长期停车混乱、环境脏乱的核心痛点，社区下大力气，解决停车难题，进行环境整治，翻新休闲议事亭、补种花坛绿植、梳理杂乱架空电线，同时升级改造电动车棚，有效杜绝飞线充电的安全隐患。常态化清理楼道堆物和卫生死角，修缮损坏楼道灯。“这些看着都是小事，却实实在在方便了我们老年人。”看着小区的点滴变化，李鸿娥满心欢喜。
时莹说，物业费涨价的本质，是服务标准的提档、治理体系的升级，只要账目公开透明、服务务实到位、难题切实解决，居民自然会认可、支持。