9月18日，国务院新闻办公室举行“十五五”系列主题新闻发布会。住房城乡建设部在会上明确表示，我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产进入存量时代。与此同时，住建部提出房地产发展“1234”新模式，涉及实现更高水平的住有所居、完善保障和市场两个体系、推动“人房地钱”四要素联动等内容。
这一国家层面的定调，在太原楼市也有现实反应。太原二手房挂牌量长期保持在5.5万套以上，市场以价换量特征明显；新房价格在窄幅区间内“弱修复”，二手房价格则“月月走低”，分化持续加深；以旧换新政策虽已落地，但受刚需承接力有限影响，置换效果尚不明显。省城房地产市场的运行逻辑，正在从增量扩张转向存量提质。
太原进入存量房时代
存量房时代到来，在太原楼市并非抽象判断，而是体现在一组组具体数据中。根据国家统计局2026年8月70城房价指数及中介平台历史数据，太原1-8月新房与二手房价格运行轨迹呈现出清晰的“冰火两重天”格局。
新房方面，国家统计局数据显示，太原新建商品住宅1-8月平均同比指数为98.2，即累计下跌1.8%。从中介平台跟踪的月度均价看，新房价格全年在11000元/平方米至11700元/平方米的窄幅区间内波动。今年2月均价11697元/平方米为年内高点，此后逐步回落至8月的11293元/平方米，整体波动幅度有限。4-6月曾出现连续环比正增长，7月、8月环比转负，但同比降幅并未显著扩大，说明新房价格调整已接近底部区域，市场逐渐开始修复。
二手房方面，国家统计局数据显示，太原二手住宅价格1-8月累计下跌4.8%，跌幅是新房的2.7倍，二手房价格下跌几乎呈现“月月走低”特征：1月同比尚为下跌4.2%，此后逐月扩大，8月单月同比已跌至5.5%，创年内新低。
这种分化在不同面积段上表现更为明显。以144平方米以上大户型为例，该面积段是新建商品住宅价格环比上涨的主力，连续多月保持稳步上涨；而同一面积段的二手住宅价格，每月环比、同比跌幅往往是所有面积段中最大。某知名中介平台经纪人李先生表示，新房市场的大平层仍在涨价，但存量房市场的大平层却很难成交，面积越大越难周转。目前省城挂牌二手房已经超过5.5万套，整个市场以价换量特征明显。
2026年以来，省城二手房曾出现短暂成交回升，但上涨幅度有限且时间较短，属于季节性回暖，并非趋势反转。从区域分化看，小店区、迎泽区、杏花岭区三大主城区是购房者搜索的绝对焦点，核心区域的抗跌性和吸引力依然强劲，而外围区域则面临更大的去化压力。
以旧换新面临现实困境
存量时代最棘手的难题，是如何让沉淀的二手房“流动起来”。在这一方面，太原一直在努力。
2026年初，太原在住房领域“十五五”规划中明确提出，“多措并举推进住房以旧换新，通过购房消费券等形式，提升置换积极性”。国家层面的税费优惠政策持续加码：换购住房个人所得税退税政策已延续至2027年底，公积金贷款年龄上限延长至68周岁，“商转公”时限大幅放宽，进一步降低置换门槛。
太原还建立了商品住房“以旧换新”机制：换房人缴纳意向金可优先锁定新房房源，与开发企业签订认购协议，同时与经纪机构签订旧房优先出售协议；旧房未能在约定时间内售出的，可解除新房意向协议、退还意向金，无需承担违约责任。政策同时鼓励国有或国有控股企业收购居民二手房，用于保障性租赁住房或安置周转房。
然而，政策善意与市场现实之间仍有落差。多位中介人员反映，政策出台后咨询量确有增加，但省城房价低，二手房成交享受的税费减免额度自然也很低，吸引度不足。与一线城市购房者对政策利好的高敏感度相比，太原的政策传导存在明显滞后。
更深层的矛盾，在于置换链条并未完全畅通。以旧换新的逻辑起点，是改善型买家先把旧房卖掉，再购入新房；但旧房能否卖掉，取决于是否有刚需群体愿意接手。问题恰恰出在这一环。中介经纪人表示，刚需群体大都是年轻人，想趁着房价低位上车，但预算极为有限。当前太原二手房市场的主力成交集中在30万元以下和80万至100万元两个价格区间，刚需群体的购买力决定了他们能够承接的房源总价存在明确上限。
而真正需要置换的老旧小区房源，价格恰恰高于预算有限的年轻人，房龄和户型又难以与同价位的次新房竞争。于是，改善型买家想卖旧房，刚需群体却接不住；老旧房卖不出去，改善置业就无法释放。置换链条两端无法咬合，整个循环便遇到困难。
从事房地产市场咨询的业内人士王先生坦言，与一线及发达城市相比，太原的产业集聚效应有限，人口流入规模不足以支持存量房大规模消化。二手房能否火起来，决定了整个楼市交易链条的畅通及成交量回升。从市场反馈看，当前太原二手房市场真正的亮点集中在两类产品：一是低总价“上车盘”，二是核心区品牌房企开发的品质次新房。
因此，当前省城二手房市场的热点房源，要么总价足够低，低到刚需群体能够承接；要么品质足够好，好到改善型买家愿意直接入手。而大量处于中间地带的老旧房源，既不够便宜，也不够好，恰好落在置换链条最尴尬的位置上。
保障房建设将“以需定建”
在存量房去化承压的同时，保障性住房的“增量”供给正在太原稳步推进，但供给逻辑也在变化。作为全国首批配售型保障性住房试点城市，太原的起步十分扎实。“锦绣长风”“锦绣汾东”2个项目共3947套房源全部完成认购，认购率达到100%，开创了“公平、公正、公开”的配售型保障房“太原模式”。其中，“锦绣长风”1427套、“锦绣汾东”2520套，均在公证处全程监督下完成选房认购。
首批项目顺利认购，既验证了工薪群体的真实需求，也离不开合理的配售规则。根据太原市房产管理局印发的《配售型保障性住房申购、配售及封闭管理实施细则》，明确了“两类三档”的申购体系。户型设计上，单户家庭以80平方米左右为主，两人户100平方米左右，三人户及以上120平方米左右，精准匹配不同家庭结构的居住需求。
与此同时，首批项目的品质标准可圈可点。以“锦绣长风”为例，项目位于迎泽区长风街与东中环交叉口，12栋高层住宅总建筑面积约23.4万平方米，平均配售价格为每平方米5381元，精装交付，厨卫设施齐全，直饮水入户。项目建筑层高3.05米，最大楼间距86米，建筑高度控制在25层以下，远超普通住宅标准。
今年以来，太原新一批配售型保障性住房仍在有序推进中，一个值得关注的变化正在发生。2026年，“锦绣古城”“锦绣金桥”启动需求调查，面向市民征集购房意向，后续将按照“以需定建”原则统筹谋划实施。太原市房产局在“十五五”规划中明确，将“坚持以需定建，持续优化保障性租赁住房和配售型保障性住房供给”写入未来五年的工作目标。
从“实施一批、储备一批、谋划一批”的滚动推进机制，到“以需定建”的精准匹配，意味着保障房同样需要面对存量时代的问题，供给必须与真实需求对齐。但需求的总量边界在哪里、区域分布如何、不同收入层次家庭对价格和区位的敏感度有何差异，这些问题无法通过“先建后售”模式回答，需求调查就成为可靠的校准方式。
太原推进“人房地钱”要素联动见效还需时日
住建部提出的新模式中，“4”是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素合理配置。山西省“十五五”规划建议提出，“加快构建房地产发展新模式，建立人房地钱要素联动机制”。对太原而言，这一机制并非停留在文件层面，而是已经在多个维度展开具体政策实践。
“人房地钱”四要素联动的完整逻辑，是根据人口变化确定住房需求（以人定房），再根据住房需求安排土地供应（以房定地）和引导金融资源配置（以房定钱）。其根本目的是从源头上让住房供给、土地供应和资金支持与真实需求相匹配，促进市场供需平衡。
业内人士分析认为，人是需求起点。2026年以来，太原公积金政策频繁调整，这是对“以人定房”逻辑最直接的回应。无论是调整最长贷款年限，还是放宽商转公时限，目的都是撬动市场需求。太原购房群体中，改善型需求和工薪家庭占据重要比例，公积金制度是覆盖这一群体最直接的政策工具，政策着力点正从“刺激增量”转向“激活存量”。
与此同时，住房供应的规模与结构也随需求调整。2026年9月1日，山西省工程建设地方标准《好房子技术标准》正式施行，将“好房子”从模糊承诺转化为可量化的硬指标；太原市房产局在“十五五”规划中也同步明确，将“不断完善‘好房子’的规划、设计和建造标准”。市场层面，产品迭代正在加速。业内观察人士指出，购房者不再为虚无的概念买单，而是紧盯实实在在的指标，包括得房率有多少、建材用料和工艺是否扎实、是否更能贴合需求。供给端的变化，本质上是从“有没有房”转向“房子好不好”，与需求端“以人定房”形成呼应。
在“以房定地”和“以房定钱”方面，业内人士认为太原均已有初步落地措施。土地供应方面，近年来省城土地市场已经开始向“配套先行”转变。2026年3月上旬，太原市规划和自然资源局一次性挂牌涉及万柏林区、小店区、晋源区、尖草坪区及杏花岭区5个城区的12宗地块。值得注意的是，这批地块中相当比例来自城中村改造存量用地和安置配套储备用地，而非新增建设用地。土地供应不再“先拍地再说”，而是与城市更新、配套补短和存量盘活深度绑定，这正是“以房定地”在太原的落地方式。
与此同时，2026年4月，山西省政府办公厅印发行动方案，明确“推动‘白名单’扩围增效，保障合规房地产项目合理融资需求，持续推动房地产市场止跌回稳”，全年房地产开发投资力争完成1520亿元。山西省“十五五”规划纲要也将“用好房地产融资‘白名单’制度，对合规房企项目贷款应贷尽贷”写入有效防范化解房地产风险的制度安排。
对太原来说，“人房地钱”联动何时见效，还需要时间。框架已经搭起来，但需求、供地、资金要真正协同起来，效果恐怕得在未来几年才能逐步体现。