燕郊现在有两个房价。同一个镇同一时期询问不同人会得到不同的答案相差一倍左右。
地铁22号线神威大街站、潮白大街站周边八百米内新开发的次新房天洋城、燕京航城、首尔甜城·九里香堤等楼盘近期成交价格都在9000到1万元左右。火车站家属楼这类没有电梯的老小区参考价只有六千出头。福成系供应量大的大盘中部分房源成交价比市场预期的要低很多。
一万与六千之差就在这里了。“燕郊等了十年后的地铁年底才开通”，但是已经将这里的房子分成两部分。
为什么会这样？先看第一层。
地铁所改变的是一些具体的物品，即距离并不是确定性的。“不一定是距离”这句话中，“不一定是”可以理解为“可能不是”，也就是不确定的情况。“不一定是”的后面省略了“的距离”，而前面的部分却出现了与后面的完全相反的结果。
以前从燕郊进京要走通燕高速、过检查站，在中间三个小时被堵住，你无法和老板保证几点到岗。22号线通车以后，燕郊到副中心最快需要9分钟到达，到红庙大约需要二十八分钟。时间可以控制了就是实打实的变化。每天跨省上班的人可以多睡一个小时。
但是地铁不能改变另一个事实，即燕郊的房子太多。
二手房挂牌量长期超过两万五千套左右，月成交约为九百套。按照这个速度来计算的话，则需要两年多的时间才能消化掉现有的库存，还不包括新挂出的房屋。库存被压在这里面的时候，地铁所带来的一些需求只能够支撑起离站最近的那一小块房子而已。
因此看房的人又回来了。今年一季度燕郊二手房成交在涨，在带看量上也有增加的趋势。但是同期的挂牌均价还在往下掉，成交量向上、价格向下，是什么意思呢？买家进场了，砍价一点没手软。业主想成交就得让价。“以价换量”就是指用价格来换取销量。
这就解释了为什么地铁利好没有变成普涨。它托住的是离站最近的那一批新，业主开始惜售，在以前议价空间可以砍至一成以上的时候，现在普遍收窄到了三个点以内。但是离站远的老城区、无电梯的板楼单价仍处在六千到七千五之间。
如果把新房最高的样本、老破小最低的价格放在一起比较起来，那么价格差距可以达到三倍以上。“万元上下”、“六千上下”的差别属于两个极端，在日常成交中更为常见的是这个情况。
年底通车之后大致会发生的事件就是：靠近站点的房子流动性变好、更容易出售和议价空间变小了；远离站点的老破小其劣势会更加明显、更加不容易出售。不是普涨，而是分化加剧的阶段。
对于想买房的人来说这道选择题反而变得简单了。能走路到地铁的次新，同便宜但是离站两三公里、房龄十几年的老房子，“贵一些”和“便宜一些”之间的差别并不是因为“贵一点”或“便宜一点”，而是将来卖不卖得掉的差异。
对于已经拥有老破小的人来说，“这并不好听”，但是要认识到的是：地铁通车不会把你的房子变成高档住宅的楼盘，在于它只能使好的住宅看起来更加出色。
燕郊房价目前是由两个因素决定的：离地铁站的距离以及房屋本身的生活品质。地铁的长度不能决定房价，住人、买人和卖人都会通过自己的选择来决定价格。
文中房价是贝壳、安居客等平台以及中介机构所采用的统计口径，并不是官方发布的数据，以实际成交的价格为准。