作者：张静文
近期，南京翠竹园小区与仁恒物业签订的物业服务合同到期，业委会在续签谈判中提出提升服务标准、取消或降低10%公司管理费、考核与绩效挂钩等诉求，双方仍未能达成共识，将开启第三轮磋商。
就在翠竹园续约陷入僵局之际，新苏商关注到，9月以来，面对业主希望降费、增设考核等诉求，仁恒物业未予响应，密集官宣从苏州、上海多个高端小区撤场，引发行业热议。
合同到期后未答应业委会诉求
仁恒将与翠竹园展开第三轮谈判
仁恒翠竹园位于南京市雨花台区，由南京仁恒企业管理有限公司开发。小区于2003年竣工，总建筑面积38万平方米，最后一批次房屋交付时间为2009年。作为开发商关联物业，自交付至今，仁恒物业一直为小区提供物业服务，物业收费约1.6元/㎡·月。
仁恒翠竹园 图源网络
按照规定，翠竹园与仁恒物业签订的物业服务合同于9月20日到期。自7月以来，翠竹园便开始着手准备与仁恒物业签订新一轮物业合同。但到目前为止，事情进展并不算顺利。
8月28日，就新一轮物业合同签订相关事宜，翠竹园业委会发起了与仁恒物业的第一轮谈判。在谈判中，业委会根据前期收集的业主意见汇总，向仁恒物业提出了合同条款修改的书面诉求，涉及物业服务标准及内容、物业收费、费用开支公示等八个方面的内容。
具体来看，业委会向仁恒物业提出，在物业服务标准方面，增加服务响应内容及标准相关条款，并纳入考核；在物业收费方面，取消或降低物业计提的10%的公司管理费；在物业考核方面，增加对管理团队考核内容，考核与绩效挂钩，实施结果需及时向业主公示等。
9月11日下午，翠竹园业委会和仁恒物业展开了第二轮谈判。本轮谈判中，业委会就物业收费、物业服务提升及考核机制三个重点方面交换了意见。业委会表示，仁恒物业提交的文件未能充分响应业委会提出的各项诉求，业委会未接收仁恒物业提交的响应文件。
当前，双方仍未达成一致，业委会要求仁恒物业抓紧时间进一步完善响应文件后再次谈判。而在新物业服务合同签订前，仁恒物业将继续为翠竹园提供各项物业服务。
被要求降价、带资、增设考核
仁恒物业单方面宣布从项目撤场
翠竹园物业服务合同续约事宜悬而未决，自9月以来，仁恒物业已密集官宣撤出多个服务小区。其中，9月24日，仁恒物业发布拟单方面退出告知函，宣布从12月31日起停止对苏州江湾雅园的服务，在行业内引发热烈讨论。
公开资料显示，江湾雅园总建筑面积约41.54万平方米，约1867户，2019年、2020年分批交付。仁恒物业至今为其提供物业服务近8年，服务期间，小区高层住宅物业费为4.91元/㎡·月。为维系合作，近期，小区业委会与物业开展多轮沟通协调。
谈判中，江湾雅园业委会提出多项续约整改诉求，具体包括：物业费采用“基础价+增值服务”结构，基础价从2.398元/㎡·月起，增值部分提供服务清单及成本报价；调低车位管理费；设置履约考核和保证金；带资提升品质、解决遗留问题；实行“一费制”；规范专业设施维护。
针对业委会的诉求，仁恒物业未做出让步，仅同意微调车位管理费、增加绿化投入，其余整改要求全部驳回。物业坚持维持4.91元/㎡·月的原有收费标准，同时计划将小区服务人员从189人缩减至139人，要求依照前期旧合同标准续签新合约。
此外，9月20日，仁恒物业还宣布从苏州另一高端小区桃溪澜园撤场，撤场时间同为12月31日。桃溪澜园位于姑苏区，由华侨城、仁恒置地等联合开发，共约459户精装洋房，物业费约为4.38元/㎡·月，一直由仁恒物业服务。公告中，仁恒物业并未披露具体撤场原因。
更早些时候，9月7日，仁恒物业宣布于12月8日前终止为上海高端别墅型小区海上溪云提供物业服务。公开信息显示，该小区物业费收费标准为住宅区7元/㎡·月，别墅区9元/㎡·月。
一个盘年收近2000万也要撤场
仁恒物业在项目上赚不到大钱？
纵观上述几起案例，不难发现，各小区业委会均主动伸出橄榄枝，挽留仁恒物业继续服务，这侧面印证仁恒的服务水准至少站在合格线之上。既然并非业主单方面驱逐，仁恒物业为何依然执意选择撤场？
物业费成为关键矛盾之一。
在上海海上溪云的撤场告知函中，仁恒物业表示部分业主以各种理由，拖欠物业费，导致物业入不敷出，无法持续经营和保证服务质量。收不上物业费，是物业离场的一大诱因；而另一重现实困境，则是即便物业费足额收缴，项目依旧可能无利可图。
在给江湾雅园的回复函中，仁恒物业披露了小区2026年物业费用报价明细。具体来看，按照4.91元/㎡·月的高层住宅和13.55元/㎡·月的收费标准测算，仁恒物业在该小区的月物业费收入约143.29万元。叠加2475辆车每月60元的停车费用，测算下来年饱和收入约1897.67万元，数字较为可观。
但公示中同时显示，按照约28.23万㎡的收费面积测算，物业年支出费用约为1810.56万元。这也意味着，尽管年收入近2000万元，但支出体量相近，仁恒物业在江湾雅园项目的年盈利水平仅约87万元。如果按照业委会的诉求，降低物业费标准，物业的盈利空间将被进一步挤压。
图源网络
还有行业分析称，随着近年来业委会对小区公共收益的追回，物业也失去了部分补偿性收入。2024年，翠竹园曾经因为给每户业主分红2000元小区公共收益，总计发出约500万元，一度刷屏了南京人的朋友圈。公共收益原本是物业一项隐性利润来源，随着这笔收入被规范、交还业主，相当于直接砍掉了物业重要的盈利缓冲垫。
但需要关注的是，物业撤场往往会引发连锁影响。此前，因续约降价没谈拢，杭州滨江服务撤出万固珺府，后该小区一度陷入无物业接手的真空状态，间接影响了房价走势。如今距离仁恒物业原定的年底撤场期限仅剩不到三个月，翠竹园的物业拉锯战，是否还有反转的可能？新苏商也将持续关注。
编辑：徐培琪